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賃貸借契約で差し入れた保証金の返還について
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所有権が貸主のまま（破産宣告時に抵当権がついていない建物はまずない）でしたら、＃１とか＃２のようになりますが、大抵の場合は、第三者に任意売却されるか、競売にかかります。任意売却される場合と、入居日時が競売物件の第一抵当権設定日時より早い場合は、従来の条件で賃貸契約が続きます。入居日時が第一順位抵当権設定日より遅い場合には、契約期間が３年間より短い場合に限り、賃貸契約を主張できます。以上の場合は、保証金は返ってきます。しかし、３年長の場合には帰ってきませんので、あらかじめ対処する必要があります。
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破産の場合，たいていは返ってきません。そこまで財団が形成できることはまれです。 民事再生手続きの場合は，どのような再生計画が認可されるかによって変わります。住み続けている間に再生計画が完了し，家主が経営再建できれば返還に応じられるということもあると思います。
無担保が多いでしょうから、貸主が破綻すれば、回収不能の可能性が高いのです。 競売になれば勿論のこと、そうならなくとも借金だらけでお金のない貸主からの保証金の返還は期待薄です。 そんな、心配があるのでしたら、家賃を滞納しておいて、最終的に相殺という方法はどうでしょう。 ただ、契約によっては賃借権はそのまま残りますから、居住を続けることは可能だと思います。
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とても参考になりました。ありがとうございました。