専売契約の解除について

質問

現在、持ち家の一戸建てを地元では有名な賃貸住宅仲介企業と契約し、借主を探しています。

契約の形態ですが、「一般契約」と「専売契約」とがあり、
「専売契約」は、
・他の賃貸業者には登録しない
・毎月、家賃の7%を支払い、借主との仲介をしてくれる
　（家賃も仲介業者から振り込まれる）
と、いった条件があります。

当初は一般契約でしたが、なかなか、力を入れて借主を探していない感覚を受けたので、専売契約に変更しました。

そして、やっと借主が決まりそうで、現在の「専売契約」では毎月、家賃の７％の支払いが必要なので、「一般契約」への変更を検討しています。
契約時の話では、借主が決まってからでも、専売契約の解除は可能であると聞いています。

仲介してもらえないのは当方の負担にもなりますが、毎月7,8千円の手数料を払って行く価値は無いような気もしています。

今回、質問したい事は、
(1)「一般契約」「専売契約」のようなものは、どこでもやってるのでしょうか？
(2)毎月、家賃の7%を支払ってでも仲介してもらう方がおすすめでしょうか？築１、２年の新しい家なので、そんなに問合せは無い気がしてます。
(3)「一般契約」にすると、仲介業者はどのように関係してくるのでしょうか？一般契約に変更すると、借主とも契約も個人的に再契約ですか？
一般契約というのは、仲介業者にはお金を払う事が無くなるので、事実上、業者との契約解除（何の関係も無くなる）という事ですか？

宜しくお願いします。

回答No.2

noname#203300

大家しています。

　専任媒介を契約した際の契約書を御覧下さい。

　専任媒介は飽くまで募集に関してのことですのでその後の管理とは関係ありませんが、一緒に管理委託の契約もされているのでしょうか？

　普通、一般媒介にしても、専任媒介にしても、募集し、申込者の在籍確認、保証人への確認、契約書の作成までは不動産業者がするはずです。宅建業法で『契約内容を記載した書面』の交付は義務付けられています。これが所謂『契約書』として通用しています。

　その後、管理をどうするかは全く別の問題で、所謂『自己管理物件』なんてたくさんあります。私のところでも私の会社で管理業務はしています。家賃は大家の指定した口座に振込まれます。管理委託はしていません。

　ただ、更新時の様々な手続きに関しては別に業者さんと契約する必要があります。『更新手数料』をどう負担するかですが、最初の契約時に借主負担とし、契約書に謳うところもあれば、貸主負担のところもありますし、金額も家賃１ヶ月分から、1/2ヶ月分、○万円など様々でしょう。通常は、最初の媒介契約の際に決めることで、媒介契約書に一緒に記載されていると思います。

>　やっと借主が決まりそうで、現在の「専売契約」では毎月、家賃の７％の支払いが必要なので、「一般契約」への変更を検討しています。
契約時の話では、借主が決まってからでも、専売契約の解除は可能であると聞いています。仲介してもらえないのは当方の負担にもなりますが、毎月7,8千円の手数料を払って行く価値は無いような気もしています。

　まぁ、契約書に業務委託が解約可能となっていれば可能でしょうが、セットで契約されていて『お客が付いたのでこの部分だけカット』というのも普通の会社もやっている私からすると、通常の商慣習からは考えられない行動ですが、そのような契約になっているなら業者さんの落ち度なんでしょう。
　ただ、退去時になってやっと契約書が読めるようになって(？)『この特約は無効だ。』と騒ぎ始める借主と似ているような気もします。

お礼

回答ありがとうございます。

＞専任媒介は飽くまで募集に関してのことですのでその後の管理とは関係ありませんが、一緒に管理委託の契約もされているのでしょうか？

募集開始時は一般契約でしたが、なかなか力を入れてくれないので、専任媒介へ変更しました。その時の専任媒介の条件が、家賃の７％を管理費として徴収するとの事でしたが、それは、借主の決定後に解除する事も可能であるという説明を受けました。

解除した場合には、借主との間で、個別に再契約は必要なのでしょうか？

回答No.1

poolisher

専売って専任媒介のことですよね？
専任媒介は賃借人募集の契約で、そのあとの家賃の収納委託とか物件の
管理委託とは直接関係ないと思います。

ですから、質問者さんが管理委託したくないのであれば、その旨話して
おけば仲介手数料だけで済むと思います。
ただし、その場合は賃借契約（書類準備も含め）はご自身でおこなう
ことになります。
質問者さんが、賃貸経営ノウハウを持っていらっしゃって、かつ貸家の
そばに住んでいる状況であれば別ですが、そうでなければ当初は勉強
代ということも含め管理委託したほうがいいと思います。

補足

回答ありがとうございます。

＞質問者さんが、賃貸経営ノウハウを持っていらっしゃって、かつ貸家の
そばに住んでいる状況であれば別ですが、そうでなければ当初は勉強
代ということも含め管理委託したほうがいいと思います。

ノウハウは持っていません。また、貸家は関西で、現在は関東に住んでいます。

＞賃借契約（書類準備も含め）はご自身でおこなう
ことになります。

素人では難しいのでしょうか？定形のフォーマットがあり、そこに記入して頂く程度のものでは無いのでしょうか？

また、一般的には（ほとんどの人は）仲介手数料を支払い、管理を委託しているものなのでしょうか？

ご存知であれば教えて下さい。宜しくお願いします。