昨年１２月に新築マンションが完成し、運がいいのか悪いのか第１代目の理事に抽選であたってしまいました。役職はまだこれから決めるのですが、理事は４人です。（夫との共同名義になっていますので、私が理事をやるつもりです）
実はマンションの購入後に夫が転勤になってしまい、毎週末、夫の元へ通い妻をしている生活です。そのような生活状態で、格安切符を取る関係もあり、１ヶ月前には理事会の日を決定してくださいと何度も伝えているにも関わらず、担当者の怠慢さこの間も半月後に理事会を開くという一方的な手紙が送り付けられ、「話を無視するのですか？」と文句を言ったにも関わらず、きっちとした対応をまったくとりません。たぶん、次に電話しても「正月休みでしたから」という言い訳はわかっているので、わざと時間を見計らっていますが、とにかく怠慢な管理会社の担当者に頭に来ているところです。
私は２８才という年齢と女性という点から馬鹿にして対応してきているは分っているのですが、どうしたら担当者を変更してもらえるのでしょうか？第１回理事会の時に役員を決めるのですが、そのときに理事長でもやったほうがいいのでしょうか？ちなみに、他の３人は隠居状態のおじいさん、投資目的で購入したおじさま、１日も早く理事を辞めたい２０代の女性です。
ちなみに、私は昨年宅建を取得。管理業務主任者、マンション管理士の結果待ちで、仕事も損保会社に勤務、修繕積立についても仕事で何度も調べた事もありますので、他の３名の方に比べて多少の知識は持っているかと思います。
投稿日時 - 2003-01-07 18:10:45
追記
＞私のマンションには集会場はないので、
なるほど。それは面倒ですね。借りる手続きとかも面倒そうです。
＞何度開催日の確認を連絡をしたことか。
今からアドバイスしても仕方がないですが、
理事会の開催日は理事側に決定権があるので、
具体的な可能な日を各理事に確認とって
管理会社の担当者に「この日でお願いします」と言えば
済む話でしたが、最初であれば仕方ないですね。
管理会社はあくまで、管理組合として管理を委託している会社です。
アドバイスや手伝い、資料作成は業務として当然こなしてもらいますが、
今後の決め事はどんな小さなことでも理事会の決議事項です。
管理会社ましてや担当者が決めることではありません。
＞この際に理事会から外部の建築士を呼んで同行してもらって、
＞点検をしてもらうことはできるものでしょうか？
私は経験ないですが、可能か否かと言われれば、可能でしょう。
ただし、建築士への調査・点検費用支払いはどうします？
例えば、１日拘束するとして１０万円請求された場合、その費用は
当然管理費から捻出される訳ですが、いわゆる予算外ですよね。
１年後の総会で理解を得る説明は可能ですか？
「建設会社に誠意ある対応がなかったから」とかでは、
とても住民の方の給料から支出された管理費使う訳にはいかないです
余分な支出と言われて仕方ないですし、いじわるな住民からは
「その建築士からキックバックをもらっているのではないか」と
陰口叩かれますよ。キックバックとかないにしても、知り合いの建築士や
仕事上付き合いのある建築士も疑われる元です。
仮に業務上つきあいのある建築士が無料で付き添ってくれたとしても
今度は、建設会社＆管理会社からすれば、secciさんと建築士が癒着している
ように見えますし、契約もしていない完全なる部外者の立会いを拒否される
可能性も高いです。
例えば、これが長期修繕工事で３年計画の修繕工事なら、事前調査とかも
必要だと思いますが、新築マンションの半年点検で外部の建築士の調査は
オーバークオリティかと思います。
実施する意味および住民の理解が得られる可能性があるとすると
すでに欠陥マンションの気配が見られるとか、明らかな手抜き工事が
見つかっているとかの具体例がいくつかあり、将来のトラブルが予想される
ため現時点でしっかり対策を練りたいとかの場合でしょうか？
まあ、あんまり現実的ではないです。どうしてもということであれば
マンション内の住民の中で建築士、インテリア関連、塗装、配管工事関連の
仕事をしている方を募集したりすればいかがでしょう？
実際問題、マンションの構造欠陥を指摘したいなら建築士に調査依頼かも
しれませんが、実際に必要なのは塗装屋さんとか電気工事屋さんとかの
方が役立つと思いますよ。
これなら理事会の分科会というゆるやかの形で関与することが可能だと
思います
あと建設会社名を暗示されますが、正直申し上げるとあまり意味がないです。
むしろ今後、理事活動をしていく上では邪魔です。忘れてください。
マスコミ的にゼネコンの不祥事や管理会社の横暴を暴きたいのであれば
別ですが、「○○建設だから、○○管理会社だから」
ということではなく、お住まいのマンションに起こった事実を管理規約等と
照らし合わせて、一つ一つ積み重ねて、住民代表として対応していくという
スタンスが重要です。
ん～例えが難しいですが、
会社という売上や利益を追求する同じ目的を持った人間が集まった組織で、
事業部の部長に選ばれ、ライバル会社と闘う訳ではないのです。
理事長、理事、住民はあくまでフラットで上下関係はなく
住民のみなさんが平穏無事に暮らせるようにすることが理事の仕事というか
まさに「羊」のような集まりなのです（笑）
管理会社や建設会社にクレーマーで口やかましい理事だと思われては
なりません。敵を増やすのではなく、味方を増やすスタンスが肝要です。
投稿日時 - 2003-01-08 15:33:11
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ベストアンサー以外の回答（6件中 1～5件目)
私は築十数年の「自主管理」に区分されるマンションに住んでいます。といっても委託契約による管理人がいます。管理会社の派遣職員ではなく、今では管理組合の雇用職員といってもいい関係です。理事は１年任期で毎年交代します。
理事会の開催・運営に絞ってアドバイスします。
ほかの回答者も書いていますが、開催日は理事会側で決定すべきものです。その理事会に管理会社の担当者の出席が必要なときに管理会社に通知すればよいでしょう。第１回目からは無理なことではありますが、このような関係にもっていくべきです。また理事会の開催に管理会社担当者の出席も不可欠なものではありません。業務報告を受ける機会も必要でしょうが、担当者抜きの理事会の開催も必要です。常に担当者の出席する理事会ばかりでは、管理会社に気兼ねした発言に終始することにもなりかねません。管理会社に批判的な発言をしようにも、他の理事がどんな人物なのか、どんな意見を持っているのかわからないままでは腰がひけてしまいます。早い段階で、理事だけの会合を持ち、管理会社に対抗できる関係を築いてください。
理事会の議事進行について。司会は理事長の役割だと思いますが、管理会社の担当者の出席が多いときには、この担当者が事実上会議をリードすることになりかねません。司会者が議題を用意せずに漫然と会議に臨むと担当者に主導権を奪われます。担当者の発言を必要な範囲に抑えるためにも、理事長は議題を用意し独自のレジュメを配布するぐらいにしてください。
私のマンションでの、分譲会社が用意した管理人との間の経験に基づいて、「全面委託」であれ、この対抗関係には共通する面があると考えて書いてみました。
管理会社に対してケンカを勧めているわけではありません。ケンカもできない関係にならないようにという趣旨です。
投稿日時 - 2003-01-27 19:59:24
お礼
お答えを頂きましたみなさまへ。
長い間締切をせずにいて、大変もうしわけございませんでした。
一応、理事会がやっと行われましたので、そのご報告をと思いこれだけの時間がたってしまいました。
結局、理事長職を拝命し、管理会社の方と初めは一緒にやり、途中から理事だけで話しあいをしました。現実と理論が違うとは言え、私の勉強してきた内容から検討したいことについてお話させて頂き、理事の方々もとても前向きに１年がんばろうという気持ちが伝わって来て、今からがんばろうと思っている次第です。
まず、意見箱を設けてみなさんに自由な意見を言って頂くようにして、できる限りのおおまかなガイドライン的なルールを決めてから夏を目処に集会を開こうということになりました。
管理会社は「1年後の総会までやりません。」と断言してきたので、「総会は年１回ですよね。集会は？？管理会社で決めるべきものではなくて、理事会で決めてもやれないってことなのですか？」と聞いたりと、どうも担当者の話す時の日本語の選び方から問題があるのでは？と他の理事さんも感じていました。
また話す内容に不備が多くて全てにおいて上司がフォローを入れるという・・・。＆場所がとれなかったと言ってやったのはなんと近くのファミリーレストラン。本当に不手際が多すぎ、前途多難ですがみなさんのご意見をもとにがんばりたいと思いました。ご意見を頂いたみなさんにポイントがつけられないことがとても残念ではありますが、また、お力になって頂きたいと思います。
本当にありがとうございました。
投稿日時 - 2003-02-18 14:56:04
マンション管理に関与して２０数年の現役の理事長です。ご質問を拝見して、少し心配しています。マンションの管理運営をするポイントは、味方を沢山作ることです。取りわけ管理会社の担当者（＝フロントマネージャー）は、上手く使わなくてはなりません。他の回答者も指摘する通り、短気は損気。
管理組合は完全な横社会ですから、彼らのどこが、どのように、管理委託契約や同仕様書に違反しているのか等、理詰めで責めないと、他の区分所有者からの支持も得られません。これは、一事が万事です。
理事長に立候補なさるのは大賛成です。但し、心得て頂きたいのは、区分所有者の代表であるという立場です。独断専行は禁物です。何か事をする場合、必ず、先ずアンケート等で区分所有者の声をきく。そして、それを根拠として行動する事です。
もうひとつ、申し上げます。マンション管理はヒトの管理でもあるのです。区分所有者同士が同じ屋根の下で生活する訳ですから、極力、問題解決は話し合いで済ませる事が肝要です。杓子定規ではなく、許容範囲を大きくとった運用が大切です。但し、それらの規約等の特別な解釈運用に関しては、必ず理事会の承認と議事録の記載がポイントです。
それにしても、女性で実務経験のあるマンション管理士の参加は、大いに期待されるところです。なお、甲種防火管理者の資格は２日間の講習で取得できますが、これも、質問者の若さを補って余りある資格ですよ。
投稿日時 - 2003-01-08 01:52:26
こんばんは。マンション管理会社に勤めている者です。
確かに「若い」「女性」ということで、その担当者もいい加減に対応しているのでしょう。
こういう担当者ばかりではないのでしょうが、確かに新築マンションの役員に対しては「どうせ何も知らないんだろう」
と甘く見ていることが多いです。（本当はこんなことではいけないのですが・・・）
ここは他の方もおっしゃるように、理事長に立候補されるのがいいと思います。
役務をこなすのは大変だとは思いますが、secciさんにマンション管理に関する知識があると知ると、
担当者の態度とsecciさんを見る目が変わると思いますよ。
担当者を変えるのは、上司に再三言えば比較的簡単にできます。
それよりも、「あそこの理事長は若い女性なのにしっかりしている。下手なことは言えない」と、管理会社側に一層の研鑽をさせるような
印象を与えた方が、今後の関係にとっても良いかと思います。
管理会社の言いなりになるのではなく、「管理組合の都合のいいように管理会社を使っていく」くらいの気持ちでがんばって下さいね。
投稿日時 - 2003-01-07 23:34:34
はじめまして
約２００世帯のマンションの理事を１年弱経験しているものです。
失礼かとは思いますが、せっかくですので辛口アドバイスからはじめます。
まずは冷静になられることをお勧めします。
もちろん他に理由はあるかもしれませんが、第１回目の会合の日時を
管理会社の担当者が勝手に決めたこと「程度」で担当者変更を希望していては、
この先、マンションの理事さらには理事長は勤まりません。
今後、建設会社との折衝、清掃業者の怠慢、管理費滞納の住民、
いきなりペットを３匹飼い始めて近隣住民とトラブルになる人、
地元町内会の夏祭りへの強制参加依頼、違法駐車の撤去....
トラブルは山ほど出てきます。
「２８才女性で管理組合の理事」という偏見をつき返すためにも、
担当者をはるかに越える知識と冷静が必要かと思います。
幸いにも、関連資格を多数お持ちであるので、知識面ではまったく問題
ないと思いますので、あとで担当者の鼻をへし折れば済むことです。
で、他の理事の方々を考慮すると理事長に立候補されるとよいと思います。
２０代の女性は理事長職はいやがると思いますので、役職は副理事長で
いかがでしょう？役職名は重いですが、実際は「副大統領」と同じで
理事長に万が一でもない限り、印鑑を押すだけの職務です。
投資目的のおじさまにとっては、管理組合がしっかりして、
資産価値が下がらないように維持をしっかりしてもらえれば
御の字ですから、資格等を持っていることを説明すれば
問題ないと思います。役職は「監事」がよろしいかと思います。
これは会社の監査役と同じ「閑散役」です。
年一回の住民総会の時以外は、理事会で寝ていてＯＫです。
隠居のおじいさんは、会計担当をお願いしちゃいましょう。
ちなみに次回からの会合は理事で相談して決めることですし
大抵は第一日曜日とか第三土曜日とかで設定しますので、次回から開催日時で
悩むことはないですし、たまに次回の会合が連休の中日だったり、自分の
都合が合わなければ変更すれば済みます。
でこれ以上の回答は質問を超えますが、せっかくですので私の１年弱の
経験よりアドバイスを付け加えておきますと、
まず手をつけなければならない点としては、「実際」のルール作りが
求められます。もちろん販売時に管理規約は定められているのですが、
それは管理会社が全国一律に「サンプル」として決めているものに
過ぎません。
実際、入居が始まってみると、１００％駐車場があっても、
いきなり２台目の駐車場の空枠を求められたり、マンション周辺に
違法駐車がズラリ、ゴミ置き場周辺に粗大ゴミがドーン
ということになります。
で、まずは「ゴミ問題」「駐車場・駐輪場」のルール作り
からはじまると思います。
そのうちに、半年経って共用部分の点検が始まります。
「あそこは雨どいは不備、ここの塗装がもうはげてる、
駐輪場の扉のカギが既に錆びている」とかの
やり取りが行われます。敵もベテラン担当者を準備して、
これはそういうものだとか、設計の問題だとか、法律的には問題ない
とか、とにかく不手際を認めません。
それが終了した頃に、マンションにつきものの
「騒音問題」「ペット問題」が浮上します。
ピアノがうるさい、エレベーター前や集会室の子供がうるさい
ペットをベランダで放し飼いにしている人がいる....
ルールに決まっていることもあれば、決まってないことも
ありますし、守られたり守られなかったり。
それぞれのクレームに対応することが理事として求められます。
結果出せないとと勝手に「怠慢」と言われてしまいます。
でこれらの「騒音」「駐車場」「ペット」「ゴミ問題」に
積極的にルールをまとめあげ、マンションの掲示板や広報誌を
発行するなどして、住民に告知していく活動を率先して行っていけば
担当者のレベルは重要ではありますが、ダメならダメでなんとかなります
幸いにも参考書は多数でてますし、ネットでの意見交換できる
場所も多数あります。
とまあ、辛口含め長々と書きましたが、私も理事を担当し
苦労も多いですが、自分の住まいをよりよいものにするために
参加できるというのは貴重な経験だと思います。
がんばってください
投稿日時 - 2003-01-07 19:43:37
お礼
力説のアドバイスありがとうございます。
こんなに長く書いていただいただけでもうれしく思います。
私のマンションには集会場はないので、近くの地域センターを借りるしかないのですが、そこを借りるのもいつでもあいているわけでもありませんし、まさか近くの喫茶店でやるつもりなのかと思ってしまうほどです。
理事会の日程については普通の社会人の社会常識を超えるような対応で何度開催日の確認を連絡をしたことか。しまいには連絡した翌日付けの書面を１週間後に送ってくるという始末で、こんないい加減でも社員として働いていられるほど生温い会社もあるのかとあきれかえっています。
さて、ひとつご質問なのですが、共用部分の半年点検の時に、業者が非を認めないで・・・というのは事実私の部屋も欠陥部分が多数発見され、何度も業者を呼んで治してもらいましたが、ここは仕方ないなど言われ、あとで内装業者を呼んで時にそれはうまくまるめこまれてますよ。といれたりしたこともあり、建築技術について詳しいことは私にもわからないことが多数あります。まして、管理会社は建設会社側についているような対応なのですが、この際に理事会から外部の建築士を呼んで同行してもらって、点検をしてもらうことはできるものでしょうか？どうも、建設会社の誠意ある対応が見受けられないのでちょっと心配なのですが・・・。ちなみに建設会社は飛んだbird建設です。
投稿日時 - 2003-01-07 23:23:25
27でテナントビルの管理しております。
気苦労が痛いほどよくわかりますが、僕から提案です。
あなたがマンションを管理してみてはいかがでしょうか？
外注するより明らかに安上がりですし、
あなたにはそれなりの知識がすでにあります。
あとは実務経験だけじゃないですか。
理事長は住人の代表の立場ですよ。
今は老中に身を置き、仕事を眺め、いつしか実権を握り、管理も見習い、いずれは管理業者を使う立場になってください。
僕も一年程前にいきなり管理をするハメになり訳もわからずやってきました。
そりゃ、テナントの責任者は100％年上だし、掃除のおばちゃんやらガラス清掃やら一通りの交渉は一人でしなければなりません。
それでも一年すれば何かが見えてきますよ。
テナントにとっても管理人が同じ建物に居ると言う事で安心しますし、心細やかなサービスができます。
頑張ってください。
「対応の悪い管理会社担当者」・・・その思いこそがキッカケになることを願います。
投稿日時 - 2003-01-07 18:39:46
お礼
ご意見ありがとうございます。
正直、いつかはマンションアドバイザーになりたいなぁなんて漠然とした思いから、宅建他の資格取得をはじめましたが、それが翌年、仕事ではなく、わが身にふりかかってくるとは思っても見ませんでした。
今は私も仕事もありますし、そろそろ子供も・・・ということで、専任してやることはむずかしいとは思っていますが、常に理事会の動向には目を見張り、規約の中に、理事会の際、住民の中に有知識者がいる場合にはアドバイザーとして同席を可するというような条文を付け加え、管理会社のいいなりにはならないようにしようと思っています。
がんばっているお話を聞いてちょっと元気が出てきました。この思いをきっかけになるように頑張ります。ありがとうございました。
また、なにか思いついたご意見などがありましたらまたぜひお知らせください。
投稿日時 - 2003-01-07 23:33:51
