敷金から差し引くことができる費用について

質問

貸家について質問させていただきます。

３月末に退去すると連絡があったきり、借主さんとまるで連絡が取れない状態が続きました。
一日に何度も電話をしたり、留守番電話に録音したり、内容証明郵便を送ったり（受取人不在で返ってきました）、直接訪問して手紙を投函したりしましたが音沙汰無し。
立ち会いの日時もわからないまま３月末日が過ぎてしまい、結局退去はされませんでした。ただ、家賃は引き続き振り込まれていました。
あまりに長期間連絡がつかないことと、それ以前に、１月末の更新時に請求した更新料を「３月末に退去するので勘弁してくれ」と言われて了承した経緯がありましたので、これは更新料の再請求もしなければならないと思い、興信所に依頼して借主さんのことを調べてもらったところ、借主さん夫婦は数年前に離婚しており元奥様（契約名義人）は引っ越し済み、現在住んでいるのは元ご主人だけということがわかりました。
相変わらず元ご主人とは連絡が取れずにいましたので、やむなく調べてもらった元奥様の現住所に現状を記した文書を内容証明郵便でお送りしたところ、７月末に退去するという回答がＦＡＸでありました。
ＦＡＸの退去申込みって法的にどうなんだろうと心配していたのですが、７月末日、立ち会い日の連絡もせず、新しい連絡先も報せず、鍵すらも返却しないまま、元ご主人は退去されました。
※その後、８月末頃に鍵は郵送で返ってきました

ここからが本題です。
前置きが長くてすみません。

契約時に預かった敷金があるのですが、今のところ、敷金を返金してくれとの請求はありません。
退去の連絡を受けた時点で「新しい連絡先と、敷金返金先の口座を教えて下さい」と連絡していたのですが、それもありません。
散々手間と時間とお金をかけさせられましたし、正直返したくはないのですが、そういうわけにもいかないことは理解しています。こちらから再度は尋ねないまでも、今後請求があれば返金するつもりです。

そこで質問なのですが、以下の費用は返金すべき敷金から差し引きできますでしょうか？

・更新料
・興信所で調べてもらうためにかかった費用
・内容証明郵便代金
・ブロック塀や外壁に絡まった蔦の伐採費用

離婚前は元奥様が庭の手入れをなさっていたようですが、離婚後、元ご主人は一切庭の手入れをされなかったらしくて蔦が伸び放題。まるで廃墟です。
蔦が絡まると家の寿命が縮むと訊いたことがありますし、落ち葉の掃除が大変だとご近所からの苦情がありました。
元奥様が植えられたのか、勝手に生えてきたのかはわかりません。

以上、お知恵を拝借できましたら幸いです。

回答No.1

17891917 · ベストアンサー

敷金について，最高裁は,下記のように判示しています。

<昭和48年2月2日判決>
　家屋賃貸借における敷金は、賃貸借終了後家屋明渡義務履行までに生ずる賃料相当額の損害金債権その他賃貸借契約により賃貸人が賃借人に対して取得する一切の債権を担保するものであり、敷金返還請求権は、賃貸借終了後家屋明渡完了の時においてそれまでに生じた右被担保債権を控除しなお残額がある場合に、その残額につき具体的に発生するものと解すべきである。

　すなわち，明渡しまでに，賃貸借契約により賃貸人が賃借人に対して取得する一切の債権を担保するわけです。
　ご質問の経費のうち，更新料は，本来支払ってもらうはずのものであるし,内容証明郵便代金は,契約の終了の為の必要経費として，「一切の債権」に含まれるでしょう。

　問題は,興信所で調べてもらうためにかかった費用と蔦の伐採費用です。

　まず，興信所への報酬についてですが,そもそも興信所に依頼せざるを得なくなった原因は,借主にあるし，また，興信所に依頼したこと自体もやむをえない措置といえることからすれば，その費用についても敷金から充当できると考えることは可能と思われます。
　本件報酬は債権を取り立てるための費用であることから，そこまで充当できないという意見もありえます。
　しかし，たとえば，税金の滞納者に対して督促手数料を徴収する地方公共団体もありますから，本件報酬について敷金を充当することは社会通念上不当とはいえないでしょう。
　しかし，同様の事例に関する判例を存じませんので,絶対という回答はいたしかねます。
　とりあえず敷金から充当して，相手の出方を見てはいかがでしょうか。

　蔦の伐採費用も貸主・借主どちらの負担とすべきか微妙な事案です。
　通常の使用に伴う畳やふすま等の当然の劣化については，借主保護の観点から,貸主が負担すべきであり，敷金を充当すべきではないでしょう。　
　これに対し，蔦が伸び放題となることは,通常の使用による自然な劣化を超えた劣化と同質のものであり，その原因は，借主が管理していなかったことにあるといえますから，その伐採費用については本来借主が負担すべきであり,よって，敷金からの充当が認められるでしょう。

お礼

ご回答ありがとうございます。
回答者様のご意見から考えると、上に挙げた４つの費用に関しては、敷金から差し引くことがまったく不適当というわけではなさそうですね。
仰るとおり、もし今後返金請求がありましたら、上記金額を敷金から引いてみます。

実のところ、そうすると預かっている敷金では足りずに足が出てしまうんですけどね……。
現住所の判明している元奥様に請求すると逆切れされるかな、と思って何もせずにいますが……。

回答No.2

noname#74133

>散々手間と時間とお金をかけさせられましたし、正直返したくはないのですが、そういうわけにもいかないことは理解しています。こちらから再度は尋ねないまでも、今後請求があれば返金するつもりです。

敷金を返還すべき義務は果たさなければなりませんが、どうやって返金すべきかわからないのですね。
そういう場合は、供託（民法４９４条）で責任を果たしたことになります。
時効で　返還する債務が消滅するまで待つ、という手もあります（時効が完成するまですっきりしませんけど。）。

事実関係が微妙ですが、３月末に退去するという連絡があったのですから、３月末で賃貸借が終了したと言えます。そうすると、本来は貸主としては追い出すこともできたのに、そのまま默認して賃貸借が継続したということです。
更新料の請求は、もはや難しいと考えます。なぜなら、更新料債務を免除したからです。「３月末で退去したら更新料は請求しないが、それ以降も住んでいたら請求する」ということではないですね。

内容証明郵便と興信所は、よくわかりませんが、この費用は認められないだろうと思います。
今まで私は、内容証明を受けたことも出したこともありますが、相手からその料金を請求されたこともないし、請求をしたこともありません。

蔦の伐採費用は、認められそうです。
借主としては善管注意義務（民法４００条）を果たさなくてはなりません。

お礼

ご回答ありがとうございます。
状況についてですが、追い出すこともできたのに黙認していたのではありません。
早く出て行ってもらおうと、質問文にありますように

>一日に何度も電話をしたり、留守番電話に録音したり、内容証明郵便を送ったり（受取人不在で返ってきました）、直接訪問して手紙を投函したりしました

が連絡がつきませんでした。
直接訪問してご在宅だったこともありませんし、ご近所に尋ねたところ「何日かに一回、真夜中に帰ってくることがある」という有様でした。
数日間に渡って寝ずに張り込みをすればお会いできたかもしれませんが、私にも生活がありますので、やむをえず興信所に依頼した次第です。
更に付け加えるなら、借主さんは玄関扉に新しく別の鍵を追加しており、こちらの持つ鍵だけでは中に入ることができない状態にされていました。よって、仮に居留守が使われていたとしても中に入って確認することはできませんでした。
玄関扉を破壊し、鍵ごと新しいものに取り替えてしまい、中に入れなくして連絡してくるのを待つことも考えました。しかし、過去そのようなことをした大家さんが、入居者から訴えられて裁判で負けたという話を聞いたことがありましたので、それもできませんでした。

更新料債務の免除についてですが、『３月末に退去する』という条件で免除しているのに、その条件が満たされなくても免除されるのですか？　それでは最初から条件が意味を成していません。
退去を条件にした時点で、『それ以降も住んでいたら請求する』は当然に含まれるのではないのでしょうか？　もしそうでないなら、例えば『現役合格したら車を買ってやる』と約束した父親が、『現役合格しなかったら買ってやらない』と言わなかったがために、現役合格できなかった息子に車を買ってやらなければならなくなります。そんなおかしなことはありえないと思うのですが……。