賃貸契約書の書き方ついて

質問

住居用の建物を賃貸しているのですが、次の契約の際に、以下のような内容にしたいと思っています。

１．建物はすでに相当古く、次に数十万規模の修繕を要するような損傷があった場合には建て替えを考えている。その際、直ちに解約できるようにしたい。あるいは賃借人が継続して契約を望む場合、賃貸人は修繕の義務を負わないようにしたい。このような契約は可能か。可能である場合、契約書にはどのように書けば良いか。

２．礼金はなし。敷金も最低限にとどめる代わりに、一切返却しないものとしたい。その場合、その金は「敷金」で良いか。また、契約書への記載の際に注意すべき点はあるか。

以上、よろしくお願い致します。

回答No.1

noname#65504 · ベストアンサー

＞建物はすでに相当古く、次に数十万規模の修繕を要するような損傷があった場合には建て替えを考えている。その際、直ちに解約できるようにしたい。

借地借家法により大家側に正当な事由がなければ、借り手が望めば更新することになっていますので、このような特約をつけても無効です。
老朽化だけでは一般に正当な事由としては不十分で、どうしても出て行って欲しい場合は、立ち退き料を支払って合意して退去してもらうことになります。

以上は一般賃貸契約の場合です。
期間を決めてきっちり退去してもらいたい場合は、定期借家契約という特殊な契約方式にする方がよいです。定期借家契約の場合通常礼金無し、家賃の周辺相場より安めにしないと入居者が現れないことが多いですが、この場合契約期間が切れれば、一定の手続き（契約終了の６ヶ月から１年の間に契約が終了することを大家から借り手に通知する義務があります）をすれば、契約は終了します。この契約では借り手が望んでも大家が再契約を断ることができます。
ただし、契約は必ず公正証書またはそれに準じた文書で契約しなければならないので、定期借家契約に慣れた仲介業者を利用した方がよいです。

ただし、今契約している人に対して、定期借家契約に変更することは原則として法律で禁止されていますので（最初の契約年度にもよりますが）、今の借り手に対しては使えず、新規契約の場合だけに使える手と考えておいてください。

＞賃貸人は修繕の義務を負わないようにしたい。

修繕義務については、小規模・中規模・大規模修繕に分類して考えられます。小規模修繕は貸し主が負担するのが原則で、中規模・大規模修繕は大家が負担することが原則です。
中規模修繕は契約で借り主負担することが許されていますが、大規模修繕は契約で定めても大家が負担しなければならないです。
修繕義務の一部を借り主負担にすることはできますが、大家の修繕義務を全部なくすことは法律上難しいです。

＞敷金も最低限にとどめる代わりに、一切返却しないものとしたい。

社会的に不当な物であれば消費者契約法により無効とされます。原則契約は有効ですが、敷金の額と契約の文書の文面、内容によっては無効になる場合もあります。
どうせなら敷金とせず礼金とした方が安全でしょう。

お礼

非常に丁寧に説明していただき、ありがとうございました。

回答No.5

detekoiya

法的にそのような契約はむずかしいと思います。

貸さないほうがいいですね。

回答No.4

chinya

大家業は慈善事業ではありませんので、その物件から得られる収益に比して、明らかに過大な修繕費のかかる場合は、正当事由として契約解除が認められる場合もあります。
ただし、賃借人はその住宅の瑕疵により、転居という不利益を被るわけですので、その補償は必要となるでしょう。
大家の都合のいいときに、負担無しで出て行って貰えるような契約書があれば、多分その様式が賃貸契約書の主流になっているでしょう。

お礼

ご回答いただき、ありがとうございました。

回答No.3

m_inoue222

大家してます

＞その際、直ちに解約できるようにしたい。

まず無理．．．

＞敷金も最低限にとどめる代わりに、一切返却しないものとしたい

礼金貰って敷金無しのほうがスッキリします

基本的にシロウトが考えて作られても「いくら書いていても無効な契約書」になるのが一般的です

よほど法的に検討された契約書でなければ貴方の望んでいる条件は困難だと思われます

借地借家法だけでなく消費者契約法はまだ判例も蓄積されていませんのでどの程度の内容が「消費者に一方的に不利」になるかどうかが判りません

＞可能である場合、契約書にはどのように書けば良いか。

以下は以前に不動産屋と話したときの事ですが．．．（勉強会）

テーマ「条件選択式契約書なら可能か？．．．」

・修繕費用大家負担なら家賃は６万円とする
・修繕費用入居者負担なら家賃は４万円とする
・入居者は以上の事を承知した上で「修繕費用入居者負担」を選択する
・ただ、この場合でも入居期間中に修繕するかどうかは入居者の意志になるだろう
・雨漏りがしても入居中は大家から修繕の指示（強制）は無理だろう

こんな結論？でしたね

弁護士は参加していませんでしたが「不動産屋」「税理士」「司法書士」は参加していました

修繕などに高額な費用を必要とし賃貸経営が明らかに維持できない場合は大家からの契約の解除が出来る事もあるようです
その場合でもそれなりの立ち退き料？は必要でしょう

お礼

ご回答いただき、ありがとうございます。
仰る通り、この手の契約は単に当事者同士の問題以前の問題があるだろう、と引っかかっていたのです。
参考にさせて頂きます。

回答No.2

noname#100021

こんにちは。
建物を賃貸されていると言う事ですが、宅建はお持ちなのですか？
宅建をお持ちでなければ、借主との個人間契約なので、宅建業法には基づきませんので、民法に基づいていれば１、２の契約内容は可能だと思います。
ただそう言った賃借人がいればいいですが。
賃借人を仲介してもらっている不動産会社はないのですか？そこに聞けば教えてもらえると思いますが。

（１）定期借家契約にしたらどうでしょう？ただこれは立ち退いてもらう場合には貸主は６ヶ月前の通達義務がありますが。
なにせ住居なので、引っ越し場所の確保、引っ越しの手配などもありますので、直ちにというのは難しいでしょう。
あと、修繕に伴い賃借人は出て行かずそのままでよいのであれば、特約に、修繕時の工事の文句は言わない。支払わなくていい。旨を書けばよいのではないですか

（２）礼金０敷金２ヶ月、償却２ヶ月とするのが一般的だと思います。
その際、何かあって揉めた時に、償却２ヶ月がどうなるのか分かりません。
それだったら礼金２ヶ月敷金1ヶ月で、礼金2をストックしておくのはだめなのでしょうか？

何か少しでも参考になれば幸いです。

お礼

ご回答いただき、ありがとうございました。
参考にさせて頂きます。