マンション価値（同じ物件でも、1駅可能と2駅可能とでは、どのくらい差が出るのでしょうか）

質問

1駅のみ利用可能な物件と、2駅アクセス可能な場合との価値の違いについてお尋ねさせて頂きます。

現在の自宅マンションは、最寄り駅からは徒歩7分となりますが、実は、マンションの裏手にも駅があり、そちらの駅周辺の方は、静かな高級住宅街となっています。どちらの駅も、急行停車駅から1つ目で、各駅のみの停車駅です。

マンション敷地に隣接して他人の土地（山林）があり、その山道を10mぐらい横切ると公道にアクセスでき、裏手の駅には、徒歩10分ぐらいで行けます。最寄り駅（徒歩7分）が１つだけと、もう１つの駅（徒歩10分ぐらい）にもアクセス可能と謳い2駅可能とした場合とでは、マンションの価値に、どの程度差が出てくるものなのでしょうか。大まかで結構ですので、アドバイスいただけたら幸いです。
（ちなみに、自宅マンションは築１０年で、約３１００万円ぐらいだと思います。）

将来、隣地の地主に交渉して、正式に通行の許可（できれば地役通行権の設定）を得たいと思っているので、まず、マンションの理事会を説得するために、参考とさせて頂きたいのです。どうぞよろしくお願い致します。

回答No.2

noname#63559 · ベストアンサー

根本的なお話から入りますが、土地にせよマンションにせよ相場形成というのは、ある意味では「結果」でしかありません。株なども同じですが「売り・買い」の需要が成約事例となり、それが積み重なって相場が形成され、年月と共にそれが動くのです。

ですから、一駅利用だったものが二駅利用可能になったことによって、買いたい人がそれまでの相場観よりも高い金額でも買うという実績が積み重なれば「それまでと比較して○%程度は価値が上がった」と言えるかもしれませんが、買いたい人が今まで通りの金額でしか買わなければ「相場は特に変わらなかった」ということになります。

まぁそう言っては元も子もない話になってしまいますが、事前に「価値が上がる」という仮説を立てるにせよ、もう一つの駅や路線に対する客観的なニーズの高さは必要でしょうね。駅前に便利な商業施設が多いとか、需要の高い大きな駅に直通で行けるとか。
業界としても「一駅利用だから」とか「二駅利用だから」という数的な理由のみで価格を上げるような相場の捉え方や方程式は特にありません。相場として現在3,100万円位のものが3,500万円位に上がるなどという根拠も事前には示せません。

理事会を説得するのが目的であれば、価値向上というような根拠の示しにくいテーマではなく、現在住んでいる住民にとっての利便性向上をテーマにした方が住民の関心も高まるし話が早いのではないでしょうか。
そこに住まう人達にとって利便性が高まれば、相場は後から付いてくるときには付いてきます。

お礼

プロの方でしょうか。貴重なご意見ありがとうございます。
相場形成が結果でしかない、方程式がない、ということがわかりました。　
そこで、逆手にとって、私が、もし、2駅が可能という物件であれば、いくらで購入しただろうかと考えました（2005年にこのマンションを購入しているのです）。　私は、2駅可能であれば、付加価値を見出して、恐らく、100万～200万は、高くても買っていたと思います。
利便性が高まることと、マンション価値が上がる私見として、理事会を説得してみようと思っています。

回答No.1

kita52326

駅や路線の利便性、商店等の充実度、迂回する場合との時間差などは向上するのでしょうが、
私設通路によって中古価格が○％あがるというような数値を一般論で示すのは難しいように思います。
転売目的の住民ばかりではないでしょうから、
ご質問の趣旨からいえば、通勤や買い物などがこれだけ便利になる、
という切り口のほうが良いのではないでしょうか？

どうしても必要なら、一般論よりも近隣の仲介業者に意見を聞いてみた方が良いと思います。

お礼

さっそくのお答えありがとうございます。一般論・法則があるわけではないのですね。　
もう1つの駅に便利なことはわかっているのですが、なぜマンションの人たちが腰を上げないのかわからないので、金額で示すことができれば、説得しやすいと思ったのです。
便利になる切り口を、もっと探して見るようにします。