分譲マンションを賃貸に出す

質問

こんにちは。よろしくお願いします。

現在、関西地方の築25年の分譲マンション住まい（ローン完済）です。
主人が仕事で関東へ転勤になり、今の会社にいる間はもう戻ってこれません。
そこで、関東で賃貸マンションを借り　移住しようかと考えています。

その際に、現在住んでいる部屋を賃貸に出したいと思うのですが

１、まずどういう不動産屋に相談に行けばよいのか（購入時お世話になった会社は賃貸はやっていない）
２、7～8年前に床やクロス、トイレ、キッチン等リフォームしてあるが、再度必要でしょうか（綺麗な方だと思いますが）
３、内覧のために、まずは誰も住んでいない状態にしなくてはいけないんですよね？（売物件だと居住中とか見ますが）
４、もし借り手がついた場合は税金面などで注意することはありますか（主人は普通の会社員です）
５、40戸ぐらいの小さなマンションですが、自宅は最上階・南向き・ルーフバルコニー付です（これらは付加価値になりますか？）

どうか、よろしくお願いいたします。
恥ずかしながら　無知で困っています…。

回答No.2

noname#166310 · ベストアンサー

一軒家ですが転勤により貸出、大家をしています。

1.近所の不動産屋で賃貸を扱っているところ手当たり次第に電話をし、対応がよかったところ数社にみてもらいました。
その後プランなどの資料をもらい、契約しました。
2.床は大きな痛みがなければそのままでいいと思います。クロスは貼り替えたほうがいいでしょう。水周りリフォームは不要です。
築が古いので入居後設備面での入れ替え（ボイラーとか、ガスコンロなど？）は覚悟を。
3.空き家状態にしてから内覧可にしました。クロスは入居者決定後に貼り替えにしました。クロスについては管理会社におまかせし、写真と見積だけ送ってもらいました。
4.収入が20万以上になると確定申告が必要です。20万とは経費を抜いた金額です（経費はクロス貼り替えはもちろんですが、預かり金になる敷金も収入にはなりません。つまり入った金額－出た金額＝収入です。）
5.最上階はエレベーターがあるなら付加価値だと思います。
南向きは付加価値。ルーフバルコニーについてはわかりません・・。

お礼

回答ありがとうございます。

いわゆる大手といわれる所のほうが、やはり借り手も早く見つかるのでしょうかね。
何社か当たってみようと思います。
20万以上になると確定申告が必要なんですか。
主人が会社員だと、副業をしているという形になるのでしょうね。
会社的には問題ないと思いますが、今まで確定申告というものをしたことがないので
なんだか難しそうで気後れしてしまいます。
会社員で、＋副業がある場合の確定申告はややこしいものですか？

本当に何も分からない状態ですが、売るのはもったいないので…
やはり賃貸に出すことを目標にがんばります。

回答No.7

ddhocc

もう戻らない事なんですね。（最悪売る）
１　大手の不動産屋に行って下さい、家賃なんか相談してくれます　今は安いですよ。
２　部屋をリフォームすれば借り手が決まりますが　綺麗なのでクリーニングだけでいいです、１００万円位は　掛かりますので。止めておいた方が良いですよ。
３　荷物は全部出す事です　その時には　クリーニングを済ましている事。
４　貴方の名前で貸されたら良いと思います、そんなに儲かりませんよ。税は自主申告ですので、金額が　少ない時はしなくて良いですよ、但し貸す相手が　事業主の時はした方が良いです、税務署に経費で申告されてます。
５　なると思いますが　これも不動産屋さんが決めてくれます。
この本買って読んで下さい。”借地、借家の法律常識”　です。
家主より。参考まで。

お礼

本の紹介ありがとうございました。
探してみます。

特に急いでいるわけではないのですが、各方面に相談し
自分たちの納得いく結果を得られるようにがんばってみます。
ありがとうございます。

回答No.6

m_inoue222

大家してます

本当に売却するのがもったいない物件かどうかを確認しましょう

不動産屋に「売却した場合」と「賃貸にした場合」の比較を出して貰えば良いでしょう

一般的には分譲賃貸は不利な事がほとんどですね

・売却．．．現金が手に入り後々一切の煩わしさから解放されます

・賃貸．．．家賃収入－維持管理費＜物件の価値低下＋税金＋リスク

分譲賃貸の場合はそんな事が多いですよ

リスク例
・その部屋又は周辺の部屋で吊られるとその物件はそれでお終いになってしまいます
・家賃滞納．．．空室．．．修繕．．．

中古の賃貸専用物件では
　物件価格の１／１０以上の年間家賃
（１０００万円の物件だと家賃は１０万円／月くらい）

http://www.wavehouse.co.jp/forgain/FMPro?-db=mansion.fp5&-format=gain%5fdetail.fm&-lay=web&-sortfield=%89%bf%8a%69&-sortorder=descend&-op=eq&%8e%fb%89%76%97%98%97%70=%89%c2&-op=eq&%8a%ae%97%b9=%94%cc%94%84%92%86&-recid=40447&-find=

分譲賃貸の場合は
（２０００万円の物件で家賃は１０－１５万円／月とか）

賃貸専用物件の場合は最初からそれなりに設備のグレードを落としています

で、最終的に採算に合わないのが一般的です
（有利なのは入居者と管理会社だけ）

最終的にその物件に帰ってこないのなら分譲賃貸はお薦めできません

リンクした賃貸専用物件（投資用）．．．あれでも採算が出るかどうか難しい物件です

お礼

なるほどなるほど。
参考になります。
ありがとうございます！

購入価格は安かったのですが、あまりにも値下がりしていないようならば
売ることも検討してみたほうが良いのかな？とも思いますが…。
いろいろ主人とももっと相談してみようと思います。
ありがとうございました。

回答No.5

大明神（@bathbadya）

会社には借上社宅制度はありませんか？

転勤で、転勤先で賃貸契約する場合に、個人負担を少なくするために会社が持ち家を有償で借上げる制度です。

お礼

残念ながらそのような制度はありませんでした。
そんな風にしてくれたらすごく嬉しかったんですけどね…。
回答、ありがとうございました!

回答No.4

nonbay39

賃貸は商売です。
　メリットデメリット多数あります。
　特に部屋のトラブル解決は面倒でしょう。
　一旦売却のほうが良いと思いますけどね。
　あなた達がいざ住みたいと思っても結局住人を追い出せませんよ。

お礼

そうですね。
中途半端な知識では損をするだけだと思い、今勉強中です。
期間を区切って賃貸に出すこともできるようですが、それだと借り手がなかなかつかないようで…。
まだ住んでから1年半しか経っておらず、売る決断ができないというのも理由なんです。
回答ありがとうございました。

回答No.3

COW

質問の趣旨とはことなりますが、お忘れになる方が多いので、、、

万が一の時のために、専有部分の建物の火災保険(新価)、施設賠償責任保険 漏水担保特約付(専有部分の給排水管からの漏水事故の際に必要)を忘れずに掛けておいてください。
また、賃借人には借家人賠償責任保険、個人賠償責任保険に入っておいてもらうようにしてください。

管理組合で重複する保険に加入していれば問題ありませんが、分譲賃貸を想定していない保険契約も多いので、お気を付けください。

お礼

保険ですね！
今、入ってるものと管理組合で入っている保険、きちんと見直さなくてはなりませんよね。
そして借主さんにもちゃんと入ってもらわなくてはならないですね。
全然頭にありませんでした。
回答ありがとうございました！！！

回答No.1

ousa

分譲賃貸（分賃タイプ）として何処の不動産屋さんでも扱えます。
　新居と場所が離れていますので、仲介のみでなく、家賃等も含めた管理契約になるでしょう。管理タイプの場合、大きな不動産屋ですと入居の有無に関わらず家賃収入を得られる（借り上げ管理）も有ります。
　築２５年ですと家賃の７０～８０％位が収入になります。
家賃収入は、奥様の収入割り合いを多くすれば（収入の少ないほう）税制面で有利になるのでは無いですか？（税理士ではないので、詳しい説明はできません）
　賃貸の場合、不動産の価値は駅からの距離に大きく左右されます。

お礼

借り上げ管理は良さそうですね。
税金面のことってやはり難しいですか。
なるべく支出が減るよう、いろいろ相談してみたいと思います。

駅まではバスですぐですが、歩くと結構あるのでそのあたりがネックになりそうです。
回答ありがとうございました。