千葉（つくばエクスプレス沿線）でのマンション購入について

質問

始めまして。
いつも皆様の質問と回答から勉強させていただいております。

今回自分がすごく悩んでおりますので、アドバイスをいただけたらと思いメールいたしました。長文でまたまとまりの無い文章で申し訳ございませんが、宜しくお願いいたします。

千葉県　柏の葉C駅（つくばエキスプレス）
4LDK　104m2　バルコニー70m2　９階建て最上階　南西角部屋　徒歩９分
マンション価格5000万強、
諸経費160万は値引き交渉の余地あり。。です。
共益費が1万7000円ほど、駐車場が7000円と修繕積み立て9000円、税金と将来的にローンが終わった後にも毎月5,6万かかりそうでそこも不安です。

真剣に購入を考えたのは４週間前。初めて欲しいと思えた物件です。現在の家賃は75M2で管理・駐車場すべて込みで12万、そのうち会社からの補助があり、自己負担は５万程度です。ただし、購入すると補助はなくなります。
現状を諸々分析すると購入するか否かを迷っています。皆さんから見た客観的判断をお聞かせ下さい。

（１）柏の葉C駅（つくばエキスプレス）
　千葉でこの値段が妥当なのか？つくばエキスプレスの駅まわりだけがミニバブルで値段が上がっている気がします。
これから開発されるので、今駅周りはララポートとマンションだけです。あとは野原ですが、そこにホテルと病院が建つので売り手は、値上がりします。といいますが、それはここ4,5年であって10年後以降はさがってしまうのではないかしら？と不安です。
実際駅前徒歩1分のマンションは売れていますが、全体的に過剰供給ぎみであり、少し駅から遠いと売れ残りがあるマンションもあります。（販売一年経つのに残っている）。
検討物件も、抽選などは約１年前に終わり、落ち着いている、つまり売れ残っている？と思われます。
だったら値引き交渉はありでしょうか？
ちなみに何割くらいが値引きが妥当でしょうか？4500万くらいには値下げ可能でしょうか？(これくらいになるとローンが少なくなり魅力的です）
（２）設備
設備で不満なところがある。
最上階であり庇があまりなく、西日が強く暑いのでは？
庇があまりないため、洗濯物は外出時取り込めないのでぬれる。
収納が少ない。

（千葉柏で5000万ほど出すなら一戸建てで、満足のいくように建てたほうがいいのでは？と感じるが、駅から遠いなど良い立地があまり無いです。）

（３）また出身が二人とも関西なので、転勤もありずっと住み続けることができないかもしれない。
ただ貸せれば、20万くらいで貸せますよ、と売り手は言うので、なんとかなるかも、とは思いました。しかし他に分譲賃貸があまり無いため本当かよくわからない。
（４）金利や、優遇が今年はいいので、買ったほうがいい？
まとまりなくて申し訳ございませんが、宜しくお願いいたします。

回答No.4

noname#100021 · ベストアンサー

こんにちは。不動産やで営業しています。
不動産を買う時に重要なのは「そこに永住するか」か「将来的に売って他の所に越したい」のどちらかということです。「そこに永住する」であればどういう条件であれ気に入った所に引っ越せば良いと思います。「将来的に売って他の所に越したい」というのであれば将来売却する時に資産価値の高いものを買う必要があると私は思っています。それを踏まえて
（１）4500万円でも高っ！って感じです。新築、築浅で都内でもそれくらいの物件てありますよ。ちなみにホテルや病院ができたから何なの？って感じです。商業施設としては人気が高く土地は上がっているかもしれませんが、住居には関係ないと思います。ここ4、5年でも住居として下がるだけだと思います。
（２）これはまぁ住む人の考え方だと思います。ただ一戸建てってマンションと違い資産価値がすごく低いので気をつけてください。
（３）20万円で貸せますよ、って私からしたらあり得ないですね。賃貸で20万円出せる人が何を好んでつくばエクスプレス、と私は思います。20万円あれば23区内で十分借りれます。しかも転勤留守宅なので定期借家契約の再契約可能かどうか分からないファミリータイプの物件を借りる方ってどれだけいるの？と私は思います。まぁそれで貸せたとして「家具の問題」「貸す時のクリーニング費の問題」「不動産やさんに払う仲介手数料」「管理してもらうなら管理費」などなど賃貸に出すのってお金かかりますよ。そして築年数が古くなると賃貸としての価値もどんどん下がります。
（４）金利や優遇ははっきり言ってこれからどうなるか分かりません。地価もそうです。今が買い時だと言える人はいないと思います。私がお客様にそのように聞かれてもはっきり分からないとお答えすると思います。
以上が不動産営業としての意見です。参考になれば幸いです。

お礼

早速回答を頂きありがとうございます。
勉強になるご意見で参考になりました。

都内でもいっぱい物件はあるんですね。都内は高いものと思って検索もかけていませんでした。
（３）の回答は特に気づかされました。
貸すとしてもそこまでいろいろお金がかかるとはおもいませんでした。客観的な意見をありがとうございます。
ほんと自分でもそうですが、ファミリータイプで定期借家契約の再契約可能かどうかわからない家は借り難いですね。。

回答No.5

noname#58758

NO3です。お礼ありがとうございます。

常磐線ですが、最近は昔程の混みはなくなりました。つくばエクスプレスにも大分人が流れていると思います。
電車によって混み具合のばらつきが大きいので（始発駅の違いや停車する駅の違いも有り）一、二本ずらして乗ってみて上手く空いた電車を探すと案外快適です。
一番前が空いています。
ちなみに通勤が山手線内回りか銀座線だと常磐線、山手線外回りか中央線だとつくばエクスプレスの方が断然早いです。日比谷線、千代田線はあまり変わらないですかね…。

私は実家が近いので柏周辺に拘りましたが質問者さんは柏周辺でなくても良いのですよね？
他の場所に付いては私は全然分かりませんが、他にも通勤に便利でお値段手頃の場所も有ると思います。
一生物なので慎重に探してくださいね。

回答No.3

noname#58758

違っていたらすいません…もしかして1番館から4番館まで有るマンションではないでしょうか？
私は元々柏近辺在住で、二年前マンションを探しました。
その時1番館と2番館が出来ていて見ました。（3.4番館が出来ることは知らされていませんでした）
部屋の感じは凄く良かったのですが地元民としては場所が悪い割りに高いなぁ。と思いました。
しかも3番館4番館のが高いですね。（2年前のがマンションは全体的に安かったです）
駅から帰るのに大きな道路を渡るのでそれも面倒だし…寂しい場所だし…。

違かったとしても徒歩9分になってしまうとちょっと辛いです。
駅周辺は栄えてますがちょっと離れると寂しい場所が多いし、都内とは違ってこの辺は駅の近さで売れ行きがぐっと違います。
売れ残らないのはせいぜい5分までです。大きな道路で分断されてると駅に近くても一体感が無く売れ行きが落ちます。
新築で売れ行きが悪い。と言う事は、将来売ったり貸したりする時苦労するのでは？と思いますし、それだけ価値が認められていないって事ですよね？

つくばエクスプレス線沿いはまだ需要と供給が合ってない気がします。
その為駅前マンションは高くても売れますし、駅から外れたマンションが便乗してる感じがします。
実際駅前のマンションと徒歩9分のマンションと値段設定がほとんど変わりませんよね？
柏の葉は綺麗に整備された街なので駅前マンションは将来もそこそこ価値有りだと思いますが…。
又つくばエクスプレスは都内に出るのに便利な電車ですが柏の葉C駅は快速が止まりません。
区間快速と普通は止まりますが全部止まる隣の流山おおたかの森に比べると、どうでしょう？

又、賃貸に出すと20万との事ですが、この辺のファミリータイプのマンションだと、借りるより買いたい。と思う人のが多いです。
広さが有るので20万程度で貸せる物件なのでしょうが、借り手が付くかは別問題です。
まして駅から離れていると貸し辛いのではないでしょうか？

値引きはどうでしょう？
前に入っているお客さんの手前か、大手になればなるほどしない気がしますが交渉する余地は有ると思います。

ちなみに戸建は駅前だと5000万で満足行く様に建てるのは無理です。

素人意見ですがマンション購入時（二年前常磐線沿いです）からこの辺のマンションはずっとチェックしています。
ずっと住み続ける事が出来ないのならあまりお勧め出来ないかも知れません…。売るのも貸すのも大変では？と思いました。
今この辺で買う買わないも含め、買うので有れば流山おおたかの森や、常磐線沿線（柏、松戸）で、駅に近い物件を探してみるのはどうでしょう？
駅前マンションでしたら中古（二年）で売りに出しても値崩れしてません。購入時の値段レベル（下手したら若干上がってます）ですが駅から離れたマンションは大きく値崩れています。

お礼

回答ありがとうございます。
地元の方の貴重な意見参考になります。

おっしゃるとおり、柏の葉Ｃ駅から少し離れると、この辺は急に寂しくなります。一人で帰るには少し不安になるかも、と思っていました。
常磐線や、流山おおたかの森も再検討してみたほうがいいですね。
欲しいって勢いも大事ですが、やっぱり大きな買い物　なのでもう少し考えたいと思います。（常磐線は混みませんか？）

回答No.2

name9999

質問者さんが私の知り合いだったら、絶対に反対します。
今、マンションのバブルがはじけ、ものすごい勢いで値段が下がっています。都心でもそうなのに、ちょっと郊外に行けば売れ残ってどうしようもない状態で、業者も大変にあえいでいるようです。
広いとはいえ、郊外でその値段は異常といえるし、つくばエクスプレスは開通前からの前評判で値段が高騰したものの、開発が伸び悩んでいますよね。そのせいで沿線のマンションは高いばかりで価値が低いものばかりですよ。買ってしまえば価値は急落すること必至でしょう。
ましてや転勤族、しかも家賃補助が出ているのだったら、買う理由もないと思います。
今、どうしても買う理由がないのなら先延ばしにしたほうがいいと思います。わざわざ高い時期に、発展途上のエリア（しかもつくばエクスプレスは乗車賃が高く不人気）に買うと後悔するのでは？

ちなみにもしどうしても買うのであれば、私達夫婦だったらどう考えても1千万は値引き交渉します。今、埼玉千葉茨城の郊外マンションは３割くらい値引いていますよ（それだけ売れなくて困っている事態）。

お礼

早速回答をいただきありがとうございます。

そ、そうなんですね。。かなり衝撃を受けました。
おっしゃるとおり、沿線で売れ残っているマンションは他の駅でもあるみたいです。自分達はつくばエクスプレスが人気と思っていましたが、不人気なんですね。。。

頂いた回答を参考に、二人でもう一度必要か、本当に欲しいかどうかを検討いたします。

回答No.1

legacy_bp5_20r

「賃貸では嫌だ」といった事は読み取れない
賃貸だと月５万円の補助がある
転勤が予想される
永住はしない
損得を計算している

ならば購入はしない方が良いと思います。

分譲賃貸（建物にお金をかけている）がドレほど採算的に厳しいか調べれば一目瞭然です。
永住できるところ（関西）に転勤したあとに不動産を探すのが良いと思う。
それまでは会社補助を受けてせっせと頭金を増やしましょう。

お礼

補足 早速回答をありがとうございました。

的確なご意見参考になります。
そのとおりです。
＞転勤が予想される
永住はしない
損得を計算している
この時点でかなり不安材料が大きくなってきてしまいました。
頑張って頭金をためて　家の勉強をしながらゆっくりと探したいと思います

補足

早速回答をありがとうございました。

的確なご意見参考になります。
そのとおりです。
＞転勤が予想される
永住はしない
損得を計算している
この時点でかなり不安材料が大きくなってきてしまいました。
頑張って頭金をためて　家の勉強をしながらゆっくりと探したいと思います。