- ベストアンサー
契約の解除権の行使について
民法を勉強し始めたばかりです。判例で、「建物所有を目的とする土地賃貸借契約を合意解除しても、土地賃貸人は特別の事情がない限り右合意解除の効果を地上建物の賃借人に対抗できない（最判・昭和38・2.21）」とあるのですが、この、「建物所有を目的とする土地賃貸借」って、契約の名目上は、土地の貸し借りなのに、実際には、建物の賃貸を目的としているのでしょうか？そんなことができるのですか？ 素人考えでは、民法では土地と建物とは、別個の不動産として扱われるので、最初から建物賃貸借契約なるものを、結べばいいのではないかと思うのですが。
- babao
- お礼率50% (22/44)
- その他（法律）
- 回答数2
- ありがとう数8
- みんなの回答 （2）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
- ベストアンサー
質問の仕方からして，ダットサンと言われてもわからないかも知れないので，もう少し補足しておきます。 判例の事案では事件当事者は二人ですが，その二人は直接の契約当事者同士ではないです。間に，土地の賃借人兼建物の所有者で賃貸人である人が入っています。 これが把握できていれば，質問する必要はありませんでしたね。
その他の回答 (1)
- NHLO
- ベストアンサー率50% (2/4)
きついことをいうようですが、あなたはまだ民法について質問できる段階に至っていないようですね。 あわてることはありません。 おちついて、ダットサン程度の本を通読しましょう。 それから、質問してください。 あなたは判例の事案すら飲み込めていないようなので、ゆっくり図解して考えてみてください。がんばってください。
お礼
ご意見をいただいて、ありがとうございます。どうやら、簡単に質問をしてしまったようで失礼しました。 一応、大学生なんですが、アルバイトに明け暮れていたもので、遅れをとっていたため、焦って勉強していたようです。 実は、判例六法に少しだけ結論が載っているところだけを読んで理解しようとしていたふしがありました。 確かに、入門段階を経ずに、判例を理解しようとしてもいい勉強方法とは言えませんね。まず、基本書を理解してから、応用の事案や判例を読みたいと思います。 やっぱり、厳しいことも言われないと、気づかない時もあるので、ためになりました。
関連するQ&A
- 借地上の自己所有建物の賃貸
「借地上にある自己所有建物の賃貸は、土地の転貸及び土地賃借権の譲渡にはあたらない」というのが判例だったと思います。従って借地上の自己所有建物を他人に賃貸したとしても、無断転貸として土地の貸し主から土地賃貸借契約を解除されることはなく、自由に賃貸できるはずなのですが・・・ しかし、土地賃貸借契約上に「土地の転貸及び土地賃借権の譲渡及び実質的にそれと同様の結果を生ずる行為を禁ずる」という項目があった場合、この「借地上の自己所有建物を賃貸する行為」は土地賃貸借契約に言う「同様の結果を生ずる行為」として禁止され、結果として借地上の自己所有建物は自由に賃貸できず、賃貸するためには土地の貸し主の承諾が必要となってしまうのでしょうか。 普通に読めばそのよう（貸し主の承諾ない自由な賃貸借は禁止）に読めますが、上記判例を回避するための条項としての意味を認めてそう解釈するのか、それとも上記判例の立場を尊重してそのような解釈を認めず、自由な賃貸借を認める判断をするのか、迷ってしまいました。 判例などあれば教えていただけると幸いです。
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 賃貸人からの解除申し入れの性質について
よくある不動産（建物を想定しています）の賃貸借契約を締結する際に，契約書に賃貸人の側から解約申し入れできる事項があると思うのですが，その中に，賃借人としての義務違反があった場合のほか，「賃貸人が解約の６ヶ月前までに賃借人に対して申し入れをしたこと。」と定めた場合，この賃貸人からの申し入れに基づく契約解除は民法上の合意解除になるのでしょうか?? 前者の賃借人としての義務違反であれば，債務不履行解除と説明できると考えていますが，後者は契約書に定められていて，契約締結時にあらかじめ定めた解約事由なので合意解除になるのではないかと疑問があります。 この賃貸人からの申し入れに借地借家法第２８条の「正当事由」があるか否かは別として，仮に賃借人が賃貸人からの解約申し入れに応じた場合，合意解除と考えてよいか，ご意見をいただければ幸いです。
- 締切済み
- その他（法律）
- 土地の明渡しについて
知人から受けた質問で恐縮ですが、よろしくお願いします。 土地賃貸借をし、賃借人が家を建てました。 その後、賃貸借契約を解除したが、建物を譲渡されてしまった場合、土地の所有者は賃借人には土地を明渡してもらうように言うことはできませんか？ 当然、建物を譲渡された人には言えると思い聞いてみたら、その人はどこかへ行ってしまったそうです。
- 締切済み
- その他（法律）
- 借地契約の解除時の建物取壊し費用負担について
平成4年2月に契約した借地契約の解除を予定しているのですが、 地主より更地で返すよう言われています。 もともと、そこの不動産は何代か前から、ずっと住んでいたもので、借地契約だけを平成4年にしたものです。建物は木造の家屋が建っているのですが、登記はされていないようです。地主は自分のではないと言ってますが、確認はしていません。すくなくとも、固定資産税等の請求は、こちらに来ていません。地主のとこにも来てないと言っています。 何年も住んでいないので、賃借料や電気、ガス等の基本料金ももったいないので、契約の解除を地主に言ったところ、建物を取り壊すよう言われました。 契約書を見てみましたが、更地で返す条件は書かれてません。 また契約書には、「甲(地主)は乙に対し、本件土地を平成○○年○○月○○日まで現存する木造建物所有の目的で賃貸し、乙はこれを賃借する」と書かれています。「所有の目的で賃貸」とは、建物の所有者は地主であり、契約解除時には、建物も地主に返すという意味では無いのでしょうか。 契約書の別の文章には「乙は甲(地主)の書面による承諾なくして、本件土地上に現に所有中の木造建物を大修理・・・・」と書かれており、建物は賃借人である乙が所有しているかのようにも思えるので、いったい建物を取壊す義務があるのかどうか、よく判らないので詳しい方がいらしたら、ご教授願いたいのですか゛、宜しくお願いします。
- 締切済み
- 賃貸・アパート
- 宅建の問題ですが教えてください
平成２０ 【問４】 Ａは、Ｂから借り入れた２，０００万円の担保として抵当権が設定されている 甲建物を所有しており、抵当権設定の後である平成２０年４月１日に、甲建物を賃借人Ｃに対して賃貸した。Ｃは甲建物に住んでいるが、 賃借権の登記はされていない。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の 規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。 （肢４） Ａが借入金の返済のために甲建物をＦに任意に売却してＦが新たな所有者 となった場合であっても、Ｃは、ＦはＡＣ間の賃貸借契約を承継したとして、 Ｆに対して甲建物を賃借する権利があると主張 することができる。 この選択肢で 解答 解説をみると、この問題は借地借家法ということで、 ”賃借権が登記されていなくても，建物の賃貸借では引渡し，土地の賃貸借(借地借家法10条) では借地上の建物の登記〔建物の表示登記，建物の所有権保存登記・所有権移転登記〕があれば 新所有者に対して賃借権の対抗力があるとしました。” となって ’○’なのですが、これは民法の賃借契約でなく借地借家法の問題 だとなぜわかるのでしょうか？ 問題には一時使用かどうかは書いていませんし 建物の賃借契約（民法）もあるはずですが？ 権利の問題で、”民法及び借地借家法の規定によれば”という問題で ’一時使用’ ’一時使用でない’ と明記していない問題がよくありますが 賃借契約か借地借家法かをどう区別すればよいのでしょうか？ 私の質問は間違っていますでしょうか？ お願いいたします。
- 締切済み
- その他（職業・資格）
- オが×になる理由を教えて下さいm(__)m
オが×になる理由を教えて下さいm(__)m 〔第16問〕（配点：２） Ａは，その所有する不動産を目的として，Ａの債権者であるＢのために譲渡担保権を設定し，所有権移転登記をした。この事例に関する次のアからオまでの各記述のうち，判例の趣旨に照らし誤 っているものを組み合わせたものは，後記１から５までのうちどれか。（解答欄は，［No.18］） オ．目的不動産が，Ａが第三者から賃借する土地上の建物であり，Ｂが当該建物の引渡しを受け て現実に使用収益をする場合であっても，いまだ譲渡担保権が実行されておらず，Ａによる受 戻権の行使が可能な状態にあれば，敷地について賃借権の譲渡又は転貸は生じていないから， 土地賃貸人は，賃借権の無断譲渡又は無断転貸を理由として土地賃貸借契約の解除をすること ができない。 平成２１年１６問目 民法 短答
- ベストアンサー
- 弁護士
- 賃貸借契約の解除についての質問です
賃貸借契約の解除について分からないので教えて頂きたいと思います。 はじめに土地についての概要と売買に至る経緯を説明します。 ５年前に前所有者から主人が主人の会社の隣地を購入しました。 将来的にそこへ自宅を建てるという計画がありました。 その土地は前所有者が第三者と駐車場として賃貸借契約をしていて、主人が購入した後も継続してその賃借人と駐車場として賃貸借契約を結んでいました。 今回その土地を隣接している病院から購入したいという話がありました。 病院が購入したいとする理由は、業務を拡大するために現在の敷地では基準に満たないため、敷地を買い増しする必要があるとの事でした。 （この辺の事情については病院側の事ですので私自身よく分かっていません、すみません） こちらとしては将来を見据えて色々な思いがありましたが、病院の話を聞いて、有効に使っていただけるものならと思い、諸々話がまとまり売却する方向で話を進めることにしました。 売買のスケジュールは９月頃に仮契約をし、１２月末にて本契約という話になっています。 ここで少し整理をします。 1）主人は賃借人にまだ土地の売却について通知していません。 2）主人及びこちらの家族と賃借人とは賃貸関係のみの間柄で、それ以上の付き合いはありません。 3）病院は賃借人と今後賃貸借契約をする意志はありません。 4）主人と賃借人との賃貸借契約では契約期間を12月末日で満了後1年ごとの自動更新としています。 5）契約書で更新拒絶の通知は期間満了の2ヶ月前までにすることとしています。 6）契約書で契約解除の手続きは2ヶ月前までに予告することとしています。 7）契約書で賃借人は契約終了後に如何なる理由においても立退料などの請求は出来ないとしています。 8）土地は駐車場として使用しており、建物はありません。 以上が賃貸借契約の中身と土地の現況です。 ここで質問なのですが、賃借人にはどの時点で通知をしたらよいかという事です。 名義人が変更しても現状維持であれば、それほど問題ない事だと思うのですが、病院はその意志がないものですから。 ９月の仮契約の時点で通知をすれば契約書にある通り「契約解除の２ヶ月前までに」を守ったことになり問題ないと考えたのですがいかがでしょうか。 また、借地借家法では賃貸人が解約の申し入れをする場合、６ヶ月間の猶予期間を置くとありますが、今回の場合もこれに該当するのでしょうか。 そうした場合、賃借人が留保したら、売買が成立したとしても賃貸人が解約の申し入れ後の１年間は現状を維持できるという事なのでしょうか。 また、そうしないために何か方策はありますでしょうか。 ちなみに、今回土地の売買にあたり病院から直接話があったため、仲介業者等はいませんし 病院側とも良好な関係で粛々と話を進めているため、今後も仲介者をたてる予定はありません。 ですから、駐車場についても何とか自身でやろうと考えています。 なるべくなら仲介業者への手数料分を掛けたくないという気持ちもあります。 賃借人の都合もあるでしょうから、なるべく早い段階で通知したいと思っていますが、 何分全くの素人ですので何から手を付けてよいのやら、いろいろ混同しているかもしれませんが、是非回答頂けたら幸いです。 宜しくお願いします。
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 地主から借地の買取を打診されました。
地主から借地の買取を打診されました。 その土地は地主が借地人に賃貸しており、借地人は未登記の建物を取得し店舗を営業しております。地主との間に５年を限りとする賃貸借契約を結んでおりますが、本年期限が来たので１年を限りとする延長契約を結んでおります。 このたび賃借人から地主に念書が差入れられました。来年に期限が来たら賃貸借契約は解除し、土地は更地にして返還するとの内容でした。 当方としてはこの念書があるので賃貸借解除の期限が来る前に土地の買取をしたく思います。万一、借地人が念書に書いてある通りのことをしなかった場合(立ち退かずに賃貸借契約の延長を主張するなど)、新たに土地所有者になる当方は賃借人に対してどのような権利を行使できるのでしょうか？ よろしくお願いいたします。
- ベストアンサー
- 賃貸・アパート
- 建物賃貸借契約の敷金について（長文ですいません）
ちょっとややこやしいお話なのですが、よろしくお願い致します。 Ａ（賃貸人）とＢ（賃借人）の間で建物賃貸借契約があります。 １０月中にはその契約を解除しようと考えています。 ここでちょっと問題がでてきたんです。 もともと更地はあり、この更地をＡが借りました。 更地にＡが建物を建て、その建物をＢに貸したという 契約なのですが、建物のお金は(2)にある ＢがＡに支払った敷金で建てたようなのです。 それでＡに解除を申しいれた所、更地にして返して欲しい と言われたのです。 そうなると建物の解体などでお金がかかりますよね。 それでＢはＡに支払った敷金を全部とは言わないが 返却して欲しいと言ったのです。 そしたらＡは敷金の事はは知らないと言ってきたのです。 いったいどういう事なのでしょうか？ 下記に契約書の内容を一部書きます。 Ａはその所有する建物をＢに賃貸した。 (1)賃貸借の期間は２年間とする。 この場合２年を過ぎるとどうなるのでしょうか？ (2)賃貸敷金としてＢはＡにお金を支払った。 契約を解除したらある程度の 敷金は戻ってくるのでしょうか？ (3)賃貸借契約満了後又は賃貸借契約解除後は、本件建物を 原状に回復し明け渡さなければならない。賃貸借期間満 了後又は賃貸借契約解除後本件建物の明け渡しに至るま では、１ヶ月賃料の倍額の金員をその日数に応じて賠償 金として支払うものとする。 原状に回復にかかった費用は、自己負担ですか？ 賠償金とはどういう事で？ その他賃料として毎月一定の金額を支払っています。 一度支払いが出来なかったのですが、これはなんらかの ペナルティになるのですか？ 結局建物は今現状、誰の物なんでしょうか？ ご意見よろしくお願いします。
- ベストアンサー
- 賃貸・アパート
お礼
どうもありがとうございました。次回からは、もう少し熟考してから質問をするようにしたいと思います。