新築マンション購入で悩んでいます

質問

私は自営業（IT系）3年目になる30台前半独身男です。

30を超えたあたりからマンションを買おうと思い始めていて
先日、それなりに気に入った新築物件があったので、
モデルルームの見学へいってきました。

現在は独身ですが、最初は将来のことも考えて
2LDKくらいの部屋を想定していったのですが、
価格と自分の現在の財力を考えると、
1LDKが妥当ではないか、と勧められました。

ちなみに、年収は6～700万はありますが、
自営業（フリーランス）ですので、将来的な不安というのは
どうしてもついてきてしまいます。

将来、結婚したり子供ができたりしたら
そのときは買い替えなされば良いですよ、
実際そういう方は大勢いらっしゃる
ともいわれました。

物件そのものは、内装や間取りや装備など
一通り見て、ああここに住みたい、と思ったので、
その勢いで1LDKで申し込みしちゃったのですが、
今になって考えると、新築だと売却損もバカにならないし、
ローンが残った状態で
本当にちゃんと買い替えができるのかどうか、
というところでも不安になってきました。

多分、2LDKくらいで、そこに住み続ける想定で購入するなら
そういう心配はあまりしなかったと思うのですが、
1LDKで、将来買い替えが想定されているので、
すでに申し込みをしてしまっているのですが
（手付金を支払った状態。まだ契約まではしてません）
ちょっと不安になっています。

まず、上記のような計画はアリなのかどうなのか、
または、よした方が良いのか、
そのあたりで、識者さん、経験者さんのご意見を
おうかがいしたいと思っています。よろしくお願いします。

回答No.7

boo_boo_suu · ベストアンサー

同業で家をかって大変な思いをしている私です(^^;;
私のほうがお姉さんですから苦い経験を書かせてくださいね。
先ず家の購入は迷ったらやめたほうがいいです。これは鉄則です。
金額とか金利とか書いてないので具体的なイメージが掴めないとおもうので私の経験と数値を書きます。私はマンションを2つ持っています。
1つのマンションは完済済みで賃貸に出しています。
もう1つは今すんでいるマンションです。（ローン残高あり)
経験者の立場から賃貸に出し利益が出るということはよっぽど良い物件でないとありえません。
例えばローンが完済されてない状態で貸すと住宅ローン減税が適応されません。
なのでそれさえ納得できれば貸してもOKです。（銀行は多分黙認かな）
ただ、貸すと言うのは難しい。
貸すときに無期限なのか、定期契約（2年4年6年など決まった期間なのか）によっても、入居査定金額や賃貸手数料は違うし、無期限で貸すと売りたいと思ったときに売れません。
ここで回答してます(^^;;
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=936055

又、入居者入り投資物件としてはよっぽど利回りが良くないとダメ。
私の完済済みマンションは
売値1200万　
賃貸料金　94，000-軽費=67,810円×12ヶ月=813,720円
　月間管理費(通常修繕費込み)　18,000円
　月間固定資産税　7,250円
　月間賃貸手数料　940円（賃料の1%)
これで、利回り6.7%ですよ　たったの・・・(^^;;
それもずーっと満室の補償もないですし・・・
しかもマンションは毎月の管理費で足りない大規模修繕や天災がある場合も考えられる。
まして賃貸に出していればエアコンが壊れた、給湯器が壊れた、ドアが壊れたってのがあるので賃貸ってのは荒く使われるものなんですよ。
そして壊れたらこれ、家主（質問者さん）が直さないといけないの。
だから直すお金としてプールしておかなきゃならないお金は100万は必要。
例えば洗面所交換は25万前後　ユニットバス交換は70万前後。
常にお金がかかる、と認識しないとだめ。契約を無期限契約にしておけば売れない。
定期契約だと無期限より賃料が下がる、更新料金はもらえないなど色々なデメリットがあります。
しかし、期限がくれば売れるという安心もある。
というのを頭にいれて利益がでますか？(^^;;もし入居者がすぐ退去し出たら？
うちは3LDKなのでファミリー向けで、お子さんが小学校にあがったので転校をさせたくないという気持ちから同じ人が入ってくれてますが1DKや2LDKなどの場合、向こうも家族構成が変わりやすいので引越しも短い期間であるというのも可能性として考えてみてください。

家賃収入が入らなくてもローンがあるというのは地獄です。
どんなに短期でも一ヶ月は空室になる怖さを考えてみましたか？
さらに新規入居者がいる場合、最低限のリフォームもかけないといけない。
キッチン周りのハウスクリーニング/クロス/床・絨毯/うちはざっと3DK(64m2 )ですがリフォームだけで80万前後かかります。（最初に貸すときにやった）これ、もしお住まいの方がすぐ2年とかで出て行かれたら？　4年でも元が取れない。まあ、リフォームはランクとかでだいぶ安くできるけど、常に資金をためておかないといけない。
67,810円の月収入のうち、そういった事態にそなえて4,0000円を毎月積み立てる。
家は契約単位が2年が通常なので2年で960,000円　貯蓄が私の目安♪

ってことでこっちのローンに払える金額は毎月27,810円ってことです。
まあ新築なら家の整備品（給湯器/バスとか）が壊れるとか大規模修繕にかかるとかないです。
でも質問者さんが5年住んで、結婚。
住み替えで賃貸に出す、ということを考え子供が小学校や中学になれば教育費もかさみます。
そのとき、購入から15年、20年になって丁度、家が古くなる。
その時お子さんは？子供にかかるときと時を同じくして経済的にすっごく（心こもってますでしょ！(^^;;）すっごく大変です。もーーー！奥さんも一緒になって働いてくれるような奥さんじゃないとキビシーです。なので不動産会社の言葉は話半分以下に聞くこと。

ただ、自営ということで私が買ったら事務所として経費として落とせると考える。
会社組織にして家を会社に貸して光熱費も半分は落とせるとなると考えればそれはそれで考え方が違ってくると思います。
借り換えは与信枠がないともっと厳しい。
10年後、今よりももっと安定した仕事ができるかどうか自分の胸に手をあててみて。
年を取っている分、長期ローンは組めないんですから。

ということで家は難しいと(^^;;こんなカタチで書いてしまいすみません。
自分のライフスタイルとプランと合わせて考えてくださいね。
ではでは、何かの参考になれば。

お礼

ご意見ありがとうございます。
とても参考になります。

今の私は、確かに迷ってます。

ただ、迷わずドンと買ってしまえる人っていうのは、
結構なお金持ちなんじゃないかなぁ、なんて思ったりも。
私は基本的に貧乏人で、かつ住宅購入の検討なんて初めてですので、
かなり迷っておりますです。

賃貸に出す場合、設備の修理は持ち主の負担なんですね。
それはかなり大きな不安要素。。
単純に賃料だけ見て考えるのは安直なんですね。

賃貸に出して、空室の場合のことですが、
説明時に提示されたのは賃料の最低保証額ということでした。
仮に空室であっても最低これだけは家主に支払われます、
というものですね。
ですので、入居者があれば、それよりも幾分か増える
という話でした。

そのときは、そういう仕組みがあるんだぁ、
と感心して聞いてたんですが、
空室で賃料0ということもやっぱりあるんですね。
業者によりけりなんですかね。

将来の不安は、おっしゃる内容も含めて大いにあります。
これからずっと安定して仕事が続けられるとも限らないし、
病気になったり事故ったりもするかもしれないですしね。
でも、そういうことを次々と考え始めたら
何もできなくなっちゃうなぁ、とも思うわけで、
かなり葛藤してます。

あと、自営業なので、法人成りは一応視野にはあります。
もし住み替え時に、万が一にも、そのマンションを売却せずに
次の物件が検討できるほどお金に余裕があれば、
その部屋を会社の事務所にして経費にしてしまう、
ということも、頭の片隅では考えてたりはします。
そうは上手くいかないんでしょうけどね。夢として。。

もしそうなれば、今検討中の物件は
住宅地ではなく商業地（街の中）に立っているので、
場所的には悪くないんですよね。
都内ではないですが、
それなりに信用が得られそうな場所ではあるので。

本契約日まであと2日ですが、もう少し迷ってみます。

補足

ひとつ見落としてました。。

> ローンが完済されてない状態で貸すと住宅ローン減税が適応されません。
> なのでそれさえ納得できれば貸してもOKです。（銀行は多分黙認かな）

これですが、検討中の物件はその平米数（広さ）の基準で
最初から住宅ローン減税の対象外のようです。
もう少し広い2LDKとかになれば対象になるとのことでしたが、
今のところその金額には手が出ません。。

ちょっと補足でした。

回答No.8

noname#119854

私も自営ですので、一言、
　「お金を生み出さないものに経営者は、お金を出すな」これは独立する時に父から言われた一部です。
　事務所件自宅・・・仕切りをはっきりするか個人購入のマンションに会社登記した自分の会社に一部貸し付ける方法も考えられませんか。
　マンションの管理規約に反しないとしたらですが。
　電気ガス水道に関しても会社と個人の均等割りにしてます。（税務署も認めてます）今無理をしないでもう一度考えてみたら？
　私はそこから増やしましたよ。今店舗含め4件持っています。（会社の財産として・・・取得費用は全て経費でまかなえます。個人免税などより特ですが考え方によります。）

お礼

ご意見ありがとうございます。
お父さん立派なことをおっしゃいますね。その通りですね。

一応、会社設立はまだ目先では考えていませんので、
今回は単純に自宅用として考えてます。
とはいえ、自宅兼事務所ということにはなるので、
取得費用に関しても、いくらか経費に計上可能と思ってます。

---
ここまでみなさんのご意見をうかがってきて、
どちらかというと今は買わない方が良い
という方向なのかなぁという気がしてきています。

回答No.6

noname#171468

これから結婚するならマンションを避けた方が良いと思います、子どもが騒ぐ音を出すクレームの問題などマンションは進めません、それより戸建を買う方が子どもは伸び伸び暮らせます。
　独身時代に家を持ち事は奥さんがそれを受け入れる保証も確約出来ませんから、結婚後奥さんと協議で話合う事が一番と思います。

お礼

ご意見ありがとうございます。

戸建てというのは、今の私の財力では選択肢になかったのですが、
きっとそれがベストではあるのでしょうね。

今回検討しているマンションは1LDKということもあり
もし家族ができた場合は住み替える想定でいますので、
戸建てかマンションかの選択は、
そのときに悩もうかなぁ、と思ってますが。

# うーん、甘いかな。。。

回答No.5

kobalt

> 問い合わせてみたところ、本契約はまだなので、
> 本契約の説明時に契約をせず断れば
> 支払った分は返金されるとのことでした。

となると、手付金ではない扱いということですよね。
でしたら、もう少し悩んだほうがいいと思います。

私も独身で1LDKのマンションを買ったことがありますが、同じ部屋で
ご夫婦で住んでいるかたもいらっしゃいました。
やはり2LDKにすると、金額が、かなり上がっていたからだと思います。
そのご夫婦は、子供を持つつもりはない夫婦ということでした。
あとは老夫婦なんかも、1LDKを購入されていました。

> 将来、結婚したり子供ができたりしたら
> そのときは買い替えなされば良いですよ、
> 実際そういう方は大勢いらっしゃる
> ともいわれました。

私自身は、事情があってすぐに売却したのですが、購入価格より若干安く
売れた、という程度だったので（通常は2割以上は下がるそうです）
大損はしませんでしたが、得はしていません。
またローンも少なかったので、売った金額に対して、返済できない
ローンはなかったですが、残る場合は売れないので、ローンが少ないなら
問題はないと思います。

気軽に営業は「住み替え」「賃貸」と言いますが、住み替えは
ローンの問題で、売れない人もいる、と聞きます。
（売ってもローンが残る場合など）
賃貸についても、自分が住む家のローンと、賃貸用のローンは本来違い、
賃貸用で購入するほうが金利が高いため、ローン会社によっては
認めてくれないそうです。
また、指定してくる賃貸料も、実際の相場より高くしているとあとで
感じました。

私自身は「購入してみないと納得できなかった」という意味で
購入したことに後悔はないのですが、すでに迷っているようであれば
もう少し考えたほうがいいと思います。
私の場合、分譲なのに上階の音が、賃貸住まいの時よりも響き、
とても生活できなかったです。

「ほしい」と思う物件はそうそう出てこないので、今は買い時とも
言えるのですが、駅から10分以内というのは、何分なのでしょうか。
3分とか5分だと、売る場合も貸す場合も大きなポイントになると思います。

お礼

ご意見ありがとうございます。

手付金というのは、頭金のうち10万円だけ先に預る、
というものでした。
それでも本契約ではないということなので、
これがどういう状態なのかちょっと不明です。
とにかく、本契約時に断った場合は
それまでに支払った分は返金されると説明されました。

ローンは、今のところ銀行がだめならフラット35ですね。
もし買った場合は、
なるべく若いうちに借入額を減らすように頑張って、
10年そこそこで完済するつもりではいます。

買うとなれば売却損は覚悟の上ですが、
今はその場合の下がり幅がどのくらいになるか、が
買うかやめるかのポイントになってきてます。
（自分の中で）

あと、賃貸の場合で、販売員に出された査定額ですが、
ちょっと他社サイトなどでエリアの相場を調べてみたところ、
大嘘ではない感じでした。
ただ、この相場は今現在の相場なので、
今後（実際に売る、或いは賃貸に出すときに）どうなるか、
というところですね。

あと怖いのは、kobaltさんのご指摘のように
買ってしまった後に環境の問題が発覚することですかね。
自分の住み心地もさることながら、
売る場合にもマイナスになる要素でしょうから。

駅からの距離ですが、徒歩8分という表示です。
これは何メートルか決まった距離を徒歩1分として
単純計算した数字で、広告などに出てる物件情報は
大体この計算が使われてるとのことでした。

回答No.4

noname#63784

＃２です
ひとつご質問の条件を見落としていました

自営業ということですよね
知人にもIT系自営（いわゆるひとり親方です）の方がいますが
資金融資に必要なので資産として自宅マンションをけっこう早いうちにやや無理めですが購入されています
結婚されているんで、奥様がせっせと返済されたらしいですが・・・

もし、そういう面でも購入を検討されているのであれば、立地が申し分ないのであれば買われてもいいのではないかと思います

失礼いたしました

お礼

#2に続いてありがとうございます。

おっしゃるとおり、自営業という身分では
自宅が兼事務所となりますので、
事務所が賃貸か所有物かで信用度が違います。

現状の立地条件は、いまのところ文句はないです。
今一番の不安は住み替え時のことですね。

回答No.3

takumaF

こんにちは。
手付金を支払っているということは、契約が成立しているものと推定されます。

その場合、今の段階で、キャンセルをしたいというときは、手付金放棄をすることになります。
不動産会社に無条件でキャンセルできるのかを確認した方がよいです。

１ＬＤＫだったら、それなりに広いです。本当に２ＬＤＫが必要となった時に考えればよいような気がします。

お礼

ご意見ありがとうございます。

問い合わせてみたところ、本契約はまだなので、
本契約の説明時に契約をせず断れば
支払った分は返金されるとのことでした。

物件の広さは、1人で住む分には十分過ぎる広さでした。
2人でも住めなくはなさそうでしたが、
そのときはやっぱり住み替えかな、と思ってます。

回答No.2

noname#63784

地域にもよりますよね・・・
学生が多ければ１LDK でも借り手があるだろうし
ファミリー向けなら３DK以上が中心なので・・・

現状では、値上がりは考えられず、買い替えの場合でも残債を消しきれない（特に早いうちに住み替える場合、元本が減っていない）ので
相場価格がローン残高を上回るような資金計画にしないと厳しいです
とりあえず、近隣の中古相場を調べてみてはどうでしょうか？

気に入った物件があったのに、資金で難があって、別のにするのであれば買わないほうがいいと思います

お礼

ご意見ありがとうございます。

地域は、ターミナル駅（一応、新幹線停車駅）周辺で、
住宅地というよりは、街の中にある感じです。

種別的には、3LDKくらいのファミリー向けもあるけど、
1LDK、2LDKなどの小さめなものが中心な感じで、
独身か夫婦2人で、のような人向けのマンションですね。

値上がりは期待してないですが、
買い換えるときの損失がどれだけになるのか、
という、その幅次第かなと思っています。
でも、こればっかりは予想できませんよね。。

近くに中古物件や賃貸も探してみたりもしましたが、
同条件（或いは近い条件）のものはなさそうで、
というより、今回出されていた物件が
私の考えていた条件を満たしていたので、
モデルルームを見に行ってみたという感じです。

資金は、頭金に価格の1割くらいしか出せない状況なので、
正直あまり余裕はないです。
もっとお金があれば最初から2LDKとか3LDKとか手を出すのですが、
現状では1LDKが分相応ということで、
その場合、買い替えの場合の心配をしている、という状況です。

回答No.1

misaemasa

これからは金利もおそらく上がりますし、
将来売却すればいいなんて、無責任な業者です。
借りたほうがいいです。家族ができてゆっくり物件を
探しましょう。そのころは、頭金もたまり余裕で買えます。
金利と売却損はばからしいですよ。
業者は売りたい一心です。キャンセルのほうが怪我がすくないです。

お礼

ご意見ありがとうございます。

先ほど、そのへんのところどうなの？と
販売員に問い詰めてきました。

彼らの説明によると、
・立地条件が比較的良いこと。
・駅から徒歩10分以内。
・その駅はターミナル駅なので今後の都市開発が望める。
・住宅地でなく商業地に建っている。
・商業地ゆえに開発可能な土地が少なくマンションとしての価値は高い。
・人気私鉄路線延長の計画が決まっている（5年以内）。

ということで、
この物件の資産価値が大きく下がるリスクは比較的低い
という話でした。
（むしろ上がるかも、という話でしたが、それは眉唾ということで。）

売却のほかに、賃貸に出すという方法もあり、
その場合の家賃保証額もみせてもらったのですが
十分ローンを返せる範囲内でした。
もしそのままなら、逆に利益が出る数字でしたが、
販売員が提示した資料なので、
ここはとりあえず話半分な感じですが。。

買い替えれば良い、といった根拠は
一応それなりにあるようなので、
もう少し考えてみようと思います。