火災保険（地震保険）の評価額と契約額の決め方

質問

現在居住中で自己所有のマンションの火災保険（建物対象）の見直しを検討中です。
現在の保険：時価額契約で火災1000万（地震500万）を
新しく新価（再調達額）契約で、出来れば2000万円くらいにしたいと考えています。

いろいろ調べたのですが、評価額の決め方についていまひとつはっきりしません。
建物について、新価方式で数社から見積もりをとると、（1500～2000万）と評価額に
ばらつきがあります。

保険会社のサイトなどをみると、
契約額が評価額より低いと一部保険とみなされて実際の支払いが減額されるとあり、
逆に、契約額が評価額より多い場合は実際の支払いは評価額が上限となるので
保険料が損することになる。
とのことです。
更に、最終的に評価額が決定するのは実際に罹災した時点であるとも聞きました。
また、地震保険は最高で火災保険の５０％までしか加入できないとのことでした。

そこで質問です。契約を新価方式で行うとして、
1.保険会社の評価額が例えば1500万だとしてその額で契約し、
実際の罹災時の評価額が2000万であった場合、一部保険とみなされて
減額されてしまうのでしょうか。
たぶんおよそ1500万×（1500万/2000万）＝1125万　では？

2.保険会社の評価額が例えば1500万だとしてその額で契約し、
実際の罹災時の評価額1000万であった場合、1000万しか
支払われないのでしょうか。

3.罹災時に決められる額とは、どのように決定されるのでしょうか
いったい誰が決めるのですか。それとも実際の再取得額なのでしょうか。
（実損？）

4.地震罹災の場合も火災保険と同額になるような保険はないのでしょうか。

以上、よろしくお願いします

回答No.7

nobe1227 · ベストアンサー

私は数社の基準を知るわけではありませんので、
特約名や支払い基準に若干の違いがあるかもしれません。
しかし、現在保険会社ごとに商品の特約は殆ど同じと思われますので、
それを踏まえた上で代理店か保険会社に確認をして頂ければと思います。

私の勤務する保険会社では、以下の支払基準が存在します。
支払基準は全損時の対応と思ってください。

(1)時価評価特約
羅災時に保険目的の評価が的確かを評価し、
再調達価額を調査した上で、
その再調達価額に減価償却を行った評価額分をお支払します。

２０００万で建築した建物が実際に減価償却を行うと１０００万円ということもあり、超過保険の可能性が一番高いです。
現在では古い評価方法であり、
お客様からクレームも多いので、
保険会社としてお勧めはしていません。
（昔ながらの代理店ではこの評価方法が主流のところもあります）

(2)価額協定特約

お客様と再調達価額を「協定」する特約です。
羅災時には保険金額相当をお支払いします。
再調達義務や、保険会社による羅災時の再評価はありません。

(3)新価特約

建て直しを前提にした特約です。
羅災時には、お客様が建て直した建物の再調達額を、
保険金額の範囲内でお支払いします。
「建て直しをしなければならないこと」
「建て直し時の必要金額が必ずしも理論上の評価額と一致しないこと」
などから、クレームが発生する場合があります。
工場など、特殊な物件以外にはお勧めしない特約です。

これらの特約内容はひょっとしたら他社では若干の違いがあるかもしれませんが、
基本的には保険会社ごとにあまり差はないと思います。
保険会社としてもお客様からのクレームは避けたいですから、
価額協定特約に似たものは必ずあるはずです。

総括して、「全損時には契約時に協定した評価額を全額支払う」
という特約を付帯すれば、
地震など一部の場合を除き、
羅災時に保険金支払額の心配をしなくて済みます。

一度代理店や保険会社に照会をしてみて下さい。

お礼

nobe1227様
何度も何度も丁寧な回答をありがとうございます。
今まで、どこをどう勘違いしたのか、
価額協定特約と新価特約は同じものだと思っていました。
が、今回のご説明で違うものだということで新たに認識しました。
大変勉強になりました。
今までのお話を総合して、私としては価格協定特約の
保険を検討して行こうかと考えています。
本当にありがとうございました。

回答No.8

nobe1227

追記：
一部損の場合は、
基本は修理時の請求書ベースなので、
修理を行わなければ保険金の請求は厳しいかと思われます。

お礼

nobe1227様
良くわかりました。
一部損の場合は、やはり実修理というのは
やむをえないかもしれませんね。

ありがとうございました。

回答No.6

nobe1227

追記：
７５平米で１５００万～２０００万ならば、
壁心基準で評価を行っていると思われます。
（平米単価約２０万）

回答No.5

nobe1227

以下の点を確認して下さい。
(1)評価額は正しいのか？

保険会社が試算しているなら、基本的に正しいです。

しかし、専有部分の境界線が２パターンあるのをご存知でしょうか？
・壁心部分（壁の中心までが専有部分）
・上塗部分（壁の表面が専有部分）
参照：http://www.tsconsulting.jp/homelife/navi_mansion.html

マンションの規約に載っています。
それによって同じ面積でも評価方法が変わってきますので、
確認してみて下さい。

また、評価額は計算で得られた理論値の上下３０％の幅で設定できます。１５００万～２０００万のバラツキがあるのは妥当な結果と言えます。（逆に言えば納得がいかない金額ならこちらから申請して増額や減額を行いましょう）

(2)一部保険の可能性は？羅災時の保険金の支払額は？
「価額協定特約」を付帯しましょう。
これは、全損であれば契約時の評価額を全額支払うという特約です。
分損であれば、修理費が評価額の範囲内で全額支払われます。
全損か分損かの調査は保険会社が行います。

※この特約は再調達価額契約が必須です。

(3)全額支払える地震保険は？
残念ながら、基本的にありません。
阪神大震災のようなこともあり、
保険会社も地震に対する引受には慎重なのです。

ただ、「地震火災時の保険金支払の特約」と
「地震時の損害を全般的に支払う特約」
を重複して付帯することで、
地震による火災時の損害のみ
１００％の損害を補償するような特約がある保険会社もあるようです。

補足

nobe1227様
何度も的確な回答をありがとうございます。
最高の評価額を出した保険会社は１９００万です。
（質問の際は、評価額のバラツキを強調しようと思い２０００万と
書いてしまいました。申し訳ありませんでした。）
よく確認してみると壁心基準での計算でした。

よろしければ若干の追加質問があります。
A・再調達価額契約にした場合、罹災後、実際に再調達をしなければ
保険は支払われないという認識でよろしいでしょうか。
逆に言えば、時価額契約の場合は、実際の再調達しなくても、
その時点での評価額と時価額の計算したものが支払われるということですか。
B.「価額協定特約」をむすんでいれば、実際の再調達額が契約額を下回った場合でも契約額分が支払われるということですか。
以上、お時間がありましたら、よろしくお願いいたします。

回答No.4

donbe-

追伸
倒壊　全損なら間違いなく契約金額全額支払いされます。

お礼

donbe-様
何度も詳しい回答をありがとうございました。
最高の評価額を出した保険会社は１９００万です。
（質問の際は、評価額のバラツキを強調しようと思い２０００万と
書いてしまいました。申し訳ありませんでした。）
よく確認してみると壁心基準での計算でした。
新価方式にも欠点があるなどもdonbe-様の指摘でよくわかりました。
どちらにしてももう一度代理店に良く確認して決めたいと思います。
また、別途ご相談するかもしれません。
そのときはよろしくお願いします。
どうもありがとうございました。

回答No.3

ag0045

再回答です。

保険会社の評価が２０００万円と云うのは保険会社の代理店でしょうか？
通常は保険会社の社員が７５m2の付保額を２０００万円（共有部分を除く）
とすることは考えられません。

無知無能の代理店ならマンションの評価の仕方、保険の正しい付け方を
知らないケースはあるかもしれません。

７５m2で２０００万円なら、私が先に回答した共有持分の部分を含めての計算となることは明白です。
従って、どこの保険会社もこの４０％ぐらいが個々人が付保する金額の標準値としています（２０００万円×０．４＝８００万円）。
多くても付保額は１０００万円までです。

お礼

ag0045様。
何度もわかりやすい回答をありがとうございました。
最高の評価額を出した保険会社は１９００万です。
（質問の際は、評価額のバラツキを強調しようと思い２０００万と
書いてしまいました。申し訳ありませんでした。）
よく確認してみると壁心基準での計算でした。
どちらにしてももう一度代理店に良く確認して決めたいと思います。
また、別途ご相談するかもしれません。
そのときはよろしくお願いします。
どうもありがとうございました。

回答No.2

ag0045

最初の回答通りですが、別の観点から・・・

まず、マンションの場合には仮に建物新築金額が２０００万円と
しても、共有持分（廊下、壁・床、階段などの共用部分）を含めた
金額なら８００万円～１０００万円が適正金額となります。

要するにコンクリート部分等は貴方が保険を付けるのではなく、
管理組合が共有財産として火災被保険を付けます。
各人が保険を付ける場合には約１０万円/m2ぐらいの計算になります。

共有部分も含めた金額で付保すれば、超過保険（重複保険）となります。

補足

さっそくの回答をありがとうございます。
若干の確認があります。
よろしければお願いします。

評価額が２０００万という保険会社の見積もりが、きちんと
専有部分に関してとなっていれば、そのまま２０００万だという判断
でよろしいでしょうか。
一般的に、専有部分は約１０万円/m2ということですが、
当方は、７５m2　ですので、一般的には７５０万くらいということになると思いますが、
となると２０００万という評価額は、共用部分がふくまれている可能性もあるということでしょうか。

回答No.1

donbe-

火災保険の保険金額設定はかなりアバウトです。
１→新価計算2000万であれば、プラスマイナス３０％幅で設定できます。1，500万の加入でも新価保険です。
したがって、比例填補計算を気にする必要はないと思います。
特に分母が2，000万であっても専用住宅の場合　８０％乗じたものが分母　2，000万なら分母は1，600万での計算

２→その程度であれば1，500万支払いされると思います。3倍、4倍の加入であればかなりの超過保険　全額支払いはムリでしょうがね。

３→それ専門の損害調査会社に立ち会い依頼　そのレポートをたたき台に契約者と協議、話しあいの上、契約者と協定して支払います。
全焼の場合　支払いますが、同じ程度の建物を建て替えることが条件　保険金額のみ受け取る場合は確か時価額払いだったと思います？
間違いであればお詫びします。
新価、新価を最近　聞きますが、何事も落とし穴があります。
被災時なんでも、かんでも新価で支払いされると信じてると支払えない場合の規定があったりしますので１０％位は腰を引いた態度がよろしいかと思います。

４→地震の場合は常に時価額払いです。主契約と同じ加入できる保険種類もあるようですが、特殊な保険でしょうからお奨めできません。
原則は主契約の３０％～５０％の範囲内で、保険金額設定できるということですね。

補足

さっそくの回答をありがとうございます。
若干の確認があります。
よろしければお願いします。
４の回答に関してなのですが、
要するに地震罹災の場合、例えばマンション一棟が全壊してしまった
場合、仮に自分も適正な評価額で保険加入し、
また共用部分についても管理組合で適正な評価額できちんと保険に入っていたとしても、
50％までしか保障されないということですね。更に時価額なので原価減がついてしまい更に減額されますね。
ということは、地震倒壊を復旧する術はほとんどないと
いう感じでしょうか。