木造中古住宅と地震対策

質問

こんにちは　中古の木造2階建て住宅購入を検討しておりますが、昭和53年3月築（平成3年内装のみリフォーム）と年季が入っています。週末に見学に行こうかと思うのですが、木造住宅の寿命はどの程度と考えれば良いでしょうか。（水周りリフォームは覚悟しています）

また阪神大震災では、新建築基準(昭和56年、1981年？)以前の多くの住宅が倒壊したそうですが、やはり補強は必要でしょうか。またどんな工事で、費用の相場はどのくらいでしょうか。さらに自分で（日曜大工レベル）の作業は、無理でしょうか。

東京都世田谷区で、3LDK、23坪、建蔽率60%、容積率150%で、地盤はしっかりしている様です。ご教示のほど、よろしくお願いいたします。

回答No.1

noname#3292 · ベストアンサー

初めまして。木造住宅の寿命と言うことですが一言では言えない面もあります。精度の良い物で有れば数百年、ちょっと良い物で１００年、以前の建売りだとＭＡＸ３５～５０年と言われています。ご質問の住宅の状況が解らない為何も言えませんが時代背景を考えるとオイルショックをまだ引きずっていた頃の建物と思います。業界ではその当時の建物はあまり質が良く無いとも言われています。とにかく状況が解らないのではっきりとしたことが言えません。
補強に関してですが建物の平面、立面を見ないと解りません。但し木造はバランスが勝負です。角に９０センチの壁が配置されているか？２階の配置が極端に一方に偏っていないか？耐力壁がバランス良く配置されているか？等チェック項目が有ります。専門家に見て貰うのが一番です。
又、補強工事ですが日曜大工では無理です。逆に弱くしてしまいます。費用は建物の状況によります。
木造在来工法は日本の気候風土に適した建築です確固たる思想を基本に建築すれば１００年以上は持ちます。（手入れは必要ですが）歴史が証明済みです。

お礼

専門家の方にご丁寧にお答えいただき、ありがとうございます。心配だったのは、阪神の時の旧基準建築物はあぶない、というイメージによるものです。

素人ですので全然わからないのですが「基準が変った81年を境に強度がまったく変わってしまう」と、いうわけではないのでしょうか？やはりケースバイケースであり、築年数だけで物件も見ない、という姿勢は適当ではないでしょうか？（古くてもいいものはある？）貧乏ですので、確固たる思想を基本に建築した住宅には手が出ない（T_T）可能性が高いです．．．。専門家の方に見ていただくと、６－１０万円程度が相場みたいですがそのぐらいでしょうか。

日曜大工うんぬんについては、以前テレビで、柱の接合部分を金具とボルトで止めるだけでも強度がアップする、というような番組を見たようなおぼえがあったからです。やっぱり素人作業ではだめですか。

とりあえず、見るだけ見に行ってきます。いろいろとありがとうございました。

回答No.3

yanmar-z

強度の事を気にするのであれば、新築が一番です。

木造住宅の寿命については、ピンからキリまであります。湿気などで腐食やシロアリ被害などがあれば当然弱くなっていますし、手抜き工事の可能性がないとはいえません。

阪神大震災で倒壊した建物の多くは、手抜き工事や違法建築と聞いています。木造でもきちんと施工されていれば、被害が軽くすんでいるかと思います。

その点で言えば、阪神大震災の後に着工したものは、倒壊防止への配慮が強化されています。また、数年前からは住宅にも中間検査が導入されているはずで、建築確認申請通りの構造を施工しているかチェックしているはずです。これにより、筋交いを間引きしたり、束柱を省略したり、通し柱を切ったりなどの手抜き工事ができないようになりました。

従いまして、その家の状態を調べないと、どの程度補強しなければいけないかは分かりませんし、そのためには壁を撤去する必要があります。

あまりお金をかけたくないのであれば、とりあえず現状でというのもひとつでしょうし、地震は怖いんですが何百年に１度起こるか起こらないかという確立のものですし、いろいろ物件を見られて納得するものがあればそれでいいんじゃないでしょうか。

お礼

詳しいアドバイスをいただき、ありがとうございます。今日物件を見に行ったのですが、やはりそれなりでした。

調査するためには壁をはがすのですか？当たり前といえば、当たり前ですが、お金がかかりそうですね。また前のオーナー居住中には、まず無理ですね。シロアリや土台の腐食は専門家でないとわからないだろうし、やはり築年数が古いものは最初から建て直すつもりでかからないとダメ、というわけですか。まずは財布と相談してみます。お世話になりました。

回答No.2

noname#3292

強度の点ですが確かに向上しています。但しそれを求める為には基準が必要です。建築基準法は経験則で成り立っている部分が多いのです。何か大きな災害が起こる度に改正されます。阪神以前は関東大地震、宮城沖地震でした。これらを乗り切った普通の木造住宅も多いです。どの様な補強をしても直下型に耐えうる様にするには想像を絶する事になります。今は阪神の様な被害が出ない様な方向です。壊れるが倒壊はしないです。
チェックして貰うのに６万位かかるというのは驚きです。きっとそのような人たちはここにカキコミはしないでしょうね。
確固たる思想に基づいた住宅は何も高級であったり、歴史的であったりだけでは有りません。言葉が足りずにスミマセン。以前は（今もかも）経済至上で走り抜けてきた面もあり安全性、居住性よりも経済性が優先された建て売りが多かったのです。見極めるのは難しいですが誰でも解るのが床下を見ればだいたい解ります。隠れるところをきちんとしているのはそれなりの職人が工事した事です。
この掲示板の趣旨はみんなの知恵を集めて解決しようだと思います。どうぞ遠慮無くまた質問してください。
見学にいかれるなら。隠れているところが要チェックです
それに壁のコーナーのクロスがよじれているヶ所が多いかどうかもチェックです。（必ず２～４ヶ所はねじれていますが）長々と申し訳有りません。
追伸。補強するなら専門家の方がいいです。

お礼

今日物件を見に行ってきましたが、また居住中で外観しか見られませんでした。見た感じはやはり「それなり」で、不動産屋さんも周辺の相場よりも割高な物件だし、外回り、屋根、水周りリフォームは必要で、壁紙、フローリング、キッチンにも手を入れると４－５００万くらいいくかもといっており、ちょっとパスかな、と思いました。基礎も古い２４センチの物で、牢屋の鉄格子のような換気口が所々開いているもので、ここが強度的に弱い構造なんだそうです。阪神大震災では、ここから割れたり崩れたりして倒壊した例が多かったそうです。東京ではもういつ大地震が来てもおかしくないし、かつリフォームに大金をかけるのもばかばかしいし、新築でもう少し安いものを探して見ます。大変、お世話になりました。