大阪市内のマンションを売却する事になりました。
価格を下げて売るほかに、売りやすい方法があれば教えてください。
昨年10月より、不動産やさんにお願いしているのですが、やはり“専任媒介契約”したほうがよいのでしょうか？
☆昨年より“専任媒介契約”をしていますが、この度、契約が切れるので更新するべきか、他の業者さんにもお願いするべきか迷っています。
●理由
お願いしていた不動産屋さんにて同マンション3件が販売される事になったため （間取り・階数はほとんど同じ）
価格は下げる予定です。（2430万円→2250～2230万円）
※ちなみに同マンションの他の部屋は2150万円・2300万円で販売中
●マンション（築5年）
＊購入時・・・・2580万円
＊間取り・・・・3ＬＤＫ（58.45m2）
＊ローン残・・・2100万円あり。。。
※今年3月に新しく購入したマンションに引越し予定です・・・!!
焦っていますっ!!!
よろしくお願い致します。
投稿日時 - 2008-01-22 02:10:04
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回答（2件中 1～2件目)
〇専任媒介か一般媒介か
一長一短で難しいところですが、お尻が決まっているようなので、
これまでの紹介客の有無、他の不動産屋の反応で判断されたらどうでしょう。
専任→一般に切り替えると、これまでの業者はやる気が減退するでしょうが、
やる気がある所で新規で頼めそうなところが２～３社あれば、
既存店も含めて３～４社で仕切り直すのも良いでしょう。
年度末引渡しだと今月が勝負です。
〇売るための一工夫
(1)営業マンへの個人的インセンティブ
前提としては、最終の腹積もり＋αを販売価格とします。
「いつまでに、いくら以上で売れたら、
仲介料とは別に〇〇万(＜α)のボーナスを個人的に払う」
というようなインセンティブが考えられます。
本当はイケナイことですが、歩合給の営業マンには魅力的です。
有能な営業マンじゃなければ、言うだけ無駄です。
(2)瑕疵担保責任
個人売主物件だと、瑕疵担保責任はつけない場合が多いですが、
２～３ヶ月程度の短期でも、ついていると買主は安心します。
但し、その分リスクは負うことになります。
(3)空室にする
居住中の物件より、空室の方が検討客を案内しやすいです。
二重ローンになりますが、新居に引越後に攻勢をかけることにして、
それまでは専任媒介で尻を叩くという方法もあります。
自分の経験では、オープンハウスはあまり役に立たなかったように思います。
(4)自費広告負担
仲介業者は仲介料の範囲で収支をとるので、同じ物件の広告を何回もやってくれません。
「費用負担するからもっと広告しろ」ということで、広告を増やすことは、
担当営業マンへのプレッシャーにもなります。
投稿日時 - 2008-01-22 14:30:36
