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休眠抵当抹消における行方不明の証明
明治中ごろに設定された抵当権付きの土地を取得した場合に、「休眠抵当」として抹消登記をする場合、抵当権者の行方不明はどういう範囲で、どう証明するのでしょうか、教えてください。
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- kuri_kurio
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住民票や戸籍謄本で死亡を証明するのではなく（これら書類の提出 では認められません）、抵当権設定当時の住所地に不存在であること が確認できれば足りるようです。 もちろん先の方がおっしゃる通り弁済期より２０年が経過している等の 要件はありますがご質問の趣旨から外れますので割愛します。 郵便による方法以外にも抵当権者の住所が近所であった場合に 限りますが、住所地を担当する民生委員さんの証明でも可能です。 私は昨年、昭和初期に登記された抵当権の抹消を行いましたが 債権額20円のために郵便代数千円がもったいと考えこの方法で 行いました（結局は利息損害金の供託等３万円以上かかりましたが） ＞大正元年に生まれた者でも９５歳になります。 生まれたての赤ん坊や未成年者がお金を貸す（債権者になる）ことは 現実的ではないことを考えると場合によってはゆうに150歳を超える であろう方を相手に不存在を証明するっていうのもおかしな話ですね。 しかし、抵当権抹消登記は抵当権者と現所有者との共同申請が 原則だったと記憶していますので、抵当権者がすでに死去しており その後に相続もなされていない場合、当然ながら抵当権者がその抹消 に対して同意すること（印鑑を押す等）ができません。 そのため本来は共同申請であるものを単独で登記するための方法と して抵当権者が不存在であることを事を証明しなければならないのでは ないでしょうか？
- kodawart
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ＮＯ1ですが、もちろん供託をすることが前提ですよ。民法１６７条２項・２０年の消滅時効により抵当権は消滅するとあリます。不動産登記法も弁済期から２０年経過後に供託した証があり、不在証明があればいいのではないでしょうか。
お礼
回答ありがとうございます。休眠抵当の抹消には三つの条件があって、そのうち二つは、容易に判断できます。しかし、抵当権者の行方が知れない証明をする方法が、（本来ならその者が死亡していれば、その相続人を考えないといけませんが）実務上、郵便を出して届かないことによって行方が知れないとすることで十分だとしているとすると、随分いい加減ではないかと思うのです。行方不明を証明する方法が難しいのでは、この規定の趣旨にそぐわないとしても、です。大体のことは分かりました。ありがとうございました。
- kodawart
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配達証明付郵便の不到達証明を利用されるといかがですか 本人限定郵便を利用することでより確実なものになります。権利者の相続人が50人以上出てくることもあるかもしれませんのでこの方法がいいでしょうね。
補足
回答ありがとうございます。この休眠抵当の制度自体が、古い抵当権の抹消を容易にする趣旨で設けられていると思いますので、実務上問題がなければ良いとは思います。ただ、当時の抵当権者が死亡していると考えられる場合にも（大正元年に生まれた者でも９５歳になります）、その者に宛てて郵便を出して、不到達になるのは決まっているはずなのに、抵当権者がそれによって行方が知れないことが証明されたとするのは、いかにもおかしな気がするのです。
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お礼
回答ありがとうございました。実務上行われているとすると、疑問だとおもいますが、これ以上の回答が出てこないとすると、閉め切りたいと思います。ありがとうございました。
補足
しかし>以下の説明は、No.１の方の補足回答にも書きましたが、抹消登記が容易でないため、不動産登記法が改正されたわけですね。回答中でも認めておられますが、不存在の証明をする方法が変ではないかと思うものですから、もうい一度お聞きしました。実務上、行われているとすれば、いい加減なように思いますし、また、簡単にしたわけですから、この証明が難しかったら、趣旨にそぐわないとも考えはします。難しいですね。