借地権の消滅？ 地主から土地の明け渡し要求を受けています。

質問

ご相談です。今年の8月、父が亡くなりました。相続でいろいろ調べていたところ、○○に借地があり、地代を払っていました。

契約内容：H14年より20年間＝最新の更新、昭和の時代より借用、
内容：　「第一条・・・次に表示の土地に、普通建物所有の目的をもって賃借人に賃貸し・・・」　　　
　　　　　「第四条・・・事前に賃貸人の書面による承諾を受けなければならない→本件土地の転貸し・・・名目のいかんを問わず事実上同様の結果を生ずる行為をする時・・・・・」、

地代は滞納無し＝死亡後も義母が支払い。

ところが、父は3年前に建物（自分所有：滅失登記したか不明）を壊し、駐車場にしており、今回の事で地主にその事実が分かってしまいました。

地主は、(1)建物を壊したことによる固定資産税増額分の請求、(2)土地の現状復帰（アスファルトの除去）と即刻明け渡し　を要求してきています。

契約では、「建物の所有の目的」とうたっているので、建物が無くなった以上「催告をしない契約解除条項＝その他本契約に違反した時」に当たると主張しています。

契約を見る限り、当方に非があるようですが、地主の要求に１００％応じなければならないのでしょうか？（契約の解除＝借地権の消滅となるのでしょうか）

回答No.2

noname#65504

用途違反ですね。地主の要求には根拠があります。
１）も契約違反による損害なら責任がありますし、２）についても借り手側都合による契約解除（契約違反によるものを含む）なら原状回復義務を負いますので、更地にして返す必要があります。

応じないのなら、裁判でも行わなければならないでしょう。

過去において建物を建てずに駐車場として使用したことに対してようと違反による契約解除について争った事例で、契約違反ではあるが、契約解除を認めるほどの違反ではないとして、賃貸契約の解除を認めなかった事例があります。

それと比較すると、用途違反は同様でも、質問者のケースでは以下の点が異なります。
１．契約で建物を目的とした契約であることが明確になっている（判例は契約で明記されていなかった）
２．建物を滅失後である。
３．建物の賃貸は契約で定めていなければ転貸しではないですが、駐車場として土地を貸すことは転貸し行為になる（地主の許可を得ない、転貸し行為は民法などで禁止された行為で、契約解除の理由になります）。
４．固定資産税が実際に増額したことにより地主は被害を受けている。

用途違反＝契約解除ではなく、過去においては契約解除を認めなかった事例もありますが、その事例と比べて、質問者側の行為の方がより大きな契約違反と考えられますので、裁判をしても勝てる可能性は低いと思われます。

なお、本人名義で登記した建物がないということは、地主が第３者に転売した場合は、借地権を全く主張することはできません。

お礼

御回答ありがとうございます。

そうですね。当方に１００％非がありますね。
親父の代で終わったものとあきらめます。

回答No.1

6dou_rinne

もともと借地権は建物所有を目的とする土地の賃貸借で建物が滅失すれば消滅するものですし、質問の場合は建物所有の目的で借地契約をしているのにもかかわらず、無断で建物を壊して駐車場として使用しているのは用法違反ですので、地主から借地契約を解除されても仕方ありません。

お礼

御回答ありがとうございます。

そうですね。当方に１００％非がありますね。
親父の代で終わったものとあきらめます。