事業用資産の買換特例について

質問

平成５年に死んだ父より東京２３区にある賃貸マンションを、土地は私と会社経営の兄が1/2ずつ、建物を母が相続しました。
以来家賃収入は私と兄の不動産所得として半々で確定申告していました。
平成１３年に母名義の建物を私と兄で半々ずつ買取りました。
今度私の持分部分を兄の会社に売却し私単独名義の東京２３区のマンション１室を買い賃貸に出そうと思います。
平成２０年１２月３１日まで延びた「事業用資産の買換え特例」を使いたいと思いますが、母より買った建物部分は１０年をまだ経過していません。
この場合、建物部分は確定申告時に添えている簿価で通常の売却とし、（簿価なのでこの部分の税額は０）土地部分のみをこの特例を使って売却しようと思います。一つのマンションの売却で土地部分のみにこの特例適用はOKでしょうか？
またOKとして、買換資産のマンション１室の購入金額が特例適用の税額算出の対象でしょうか、あるいは買換資産のマンションも土地と建物に分けて土地部分のみが対象でしょうか？
よろしくお願いします。

回答No.2

keikeipapa

特定事業用資産の買換え特例ですが、一つの資産についてその一部分のみを本特例を適用し、その他の部分を適用しないというのはできません。〔所措通37-19（注）〕
　ですが、これは例えば100平米の土地を一括で譲渡しているのに50平米だけを本特例を適用することはできませんということです。
　なので、土地と建物はそれぞれ別の資産ですのでこれを一括して譲渡した場合には、土地と建物を分割して土地部分のみ本特例を適用することはもちろん可能です。
　取得した、買換え資産の方も、土地だけあるいは建物だけはたまた土地建物両方を対象とすることも可能です。
　注意点は、土地を譲渡し土地を取得する場合面積制限があります。
ただ、マンションということなので問題ないと思います。
　また、取得後1年以内に事業のように供することが必要です。
　最後に、先にマンションを取得し年度をまたいで譲渡の方が後になる
いわゆる先行取得の場合には、先行取得に掛かる届出が必要です。
これを怠ると、要件を満たしていても適用不可となります。

お礼

大変参考になりました。
ありがとうございました。

回答No.1

piano22neko

どなたか専門家の方の回答があれば・・と思っていたのですが、なかなか入らないですね。
やはり、税務署にお尋ねになるのが一番だと思います。（担当者の名前ももちろん控える）

＞東京２３区のマンション１室

こちらは１室ということですので、事業的規模には当たらないですが、「事業に順ずるもの」には該当しそうですか？

【事業に順ずるもの】不動産の貸付けなどの場合で事業といえるほどの規模ではないものの相当の対価を得て継続的に行われるものをいいます。
（１）　相当の対価を得ているかどうかは、不動産の貸付けなどの場合、減価償却費や固定資産税などの必要経費を回収した後において、なお相当の利益が生じているかどうかにより判断します。
（２）～省略します

買換え資産の『なお相当の利益』について、どの程度のことを指すのか税務署に確認されることが必要だと思います。

＞平成５年に死んだ父より東京２３区にある賃貸マンション

再度確認ですが、これはマンション１棟丸々ですよね？
それであれば、こちらは不動産所得の「事業的規模（１０室）」に該当か、または「事業に順ずるもの」に該当すると思われますが・・

＞一つのマンションの売却で土地部分のみにこの特例適用はOKでしょうか？

売却されるマンションは、土地と建物が別々に登記されてあるということなので、１室ではなく１棟ですよね？
それであれば、１０年以上経過している土地と、そうではない建物とで売買契約を分けてされれば大丈夫ではないでしょうか？
ただ、賃貸契約は土地と建物と分けてはいらっしゃらないでしょうから、土地部分だけで事業用資産として認定してもらえるかどうかですよね。マンションだから一体と言われるかも・・？この点も税務署に確認したらいと思います。

＞またOKとして、買換資産のマンション１室の購入金額が特例適用の税額算出の対象でしょうか、あるいは買換資産のマンションも土地と建物に分けて土地部分のみが対象でしょうか？

これについては、土地（駐車場）などを売却し、都心の高収益物件（マンション）などに買換えた場合でも要件を満たせばＯＫとのことですから、買換え資産のマンションを土地と建物に分ける必要はないようです。

＊詳しくもないのに書き込みしてすみません。
「特例」に該当して、少しでも税金が安くなるといいですね。

参考URL：

http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3405.htm

お礼

ありがとうございます。
参考にさせてもらいます。