登記について

質問

相続の調停の準備を進めているうちに、相続の対象となる土地の一つが相続人（以下Ａと記す）の一人の権利に変わっていました。

Ａが被相続人に１２００万を貸し土地が抵当になったようです。被相続人が亡くなる２年前にこのような行為がなされていましたが、当時被相続人はＡよりその土地がＡにわたるよう遺言を書くよう強く求めており、被相続人はそれを断りました。それ以前にＡには４５０坪の多すぎるほどの生前贈与があったのが理由です。

この生前贈与のため、被相続人の実印はＡが持っていましたが、被相続人の了解なしにこのような登記をすることはできるのですか？

相続は未分割となり、期限の一ヵ月後にこの土地はＡのものとなっていました。どうしてこのようなことが可能なのですか？

仮に、Ａが文書偽造などをしていた場合、Ａを相続人から排除できるでしょうか？

※あまり知識がないので間違った表現があると思いますが、回答をよろしくお願いします。

回答No.6

bonnnou · ベストアンサー

ますます、分からなくなったのは、私も同じです。

　しかし、登記の記載事項の状態は、問題の土地が、いわゆる「借金のかた」としてＡさんが、他人から取り上げたものである事を、示していると思われることを書いておきます。
　農地は、通常農家の間でしか譲渡することができません。それを担保するために、その農地の所有権移転の際に、地元農業委員会の許可が必要となります。
　Ａさんは、農業を営んでいなかった為、所有権移転ができず、身近な農業従事者である、Ａさんの父親名義にしたものと思われます。

　当初は、Ａさんは、自分の名義にしようとしたのでしょうが、自分が、農家に鳴るためには、最低３反～５反（９００坪～１５００坪）の田の耕作権と、トラクター等の機材の使用を確保する必要があり、地元農業委員等の面接も必要なので、面倒となったのかもしれません。

　しかし、Ａさんとしては、その土地の入手のための資金は自分が資金を出したのに、このままでは、父親の普通の農地と分からなくなってしますので、その土地に所有権移転の仮登記をつけ、かつ、担保権を設定したものと思われます。

　「譲渡担保」の逆です。

　９００万の貸し金に対して、担保とすれば、元の土地の価値は、１１５０万程度、担保権設定額が「１２００万」で、ニヤリーながら、符号してきます。

　このような土地を過去みたことがあるので、このような想像が容易に浮かびました。

　分からなくなったのは、これからです。
　話のながれから、判断すると、Ａさんが、生前贈与されたのが、「４５０坪」の土地で、価値が「１億円」となるのですが、これでは、坪２２２，０００円となり、農地等の価値を判断すると、人口３０万～５０万都市の近郊農家の田の価格くらいになります。そのような農地には、相続税については、「納税猶予」の手段がとれる公算がたかく、いろいろと詳しそうなＡさんは、そのような手段を考えなかったのか？

　あるいは、２０年間かけて、無税で、「４５０坪」の土地を入手したとの記載から考えると、１年６０万円までの贈与が無税なので。６０万×２０年＝１２００万円。これが、課税評価額であることを考慮すれば、時価１７００万円～２０００万円となり、４５０坪の土地価格は、２０００万程度となります。

　これを、Ａさんが、農地が入手できないことを考慮して、４５０坪でない、今回問題となっている土地の面積を概算してみると、４５０坪＝１億円なら、約２４０m2（約７０坪）。４５０坪＝２０００万程度なら、約２０００m2（約６２０坪＝約２反）となるのです。

　そして、貴方のご両親が、数千万の借金をして、おばあちゃんの分の相続税を肩代わりしている。
　であるなら、相続された財産の評価額は一体幾らで、そのうちの農地の面積は、幾らになるのだろうか？

　数千万が、相続税の総額とすれば、遺産の評価額は、数億円以上。すべて、田でないにしても、３億程度は、田となるとすれば。
　　４５０坪＝１億円の地域であれば、田圃の面積は、約８反（２４００坪＝７９００m2）　　　　　　　　　
　　４５０坪＝２０００万の地域であれば、４０反以上の田圃。

　であるなら、問題となる土地は、中堅都市近郊農家にあると考えるのが、妥当なように思え、やはり、相続税の「納税猶予」が可能であったのでは？？？

　と私の考えが、空回りしています。

　最終的には、＃No5の人と同じく、専門の弁護士と相談することを、お薦めします。
　なにせ、遺産総額数億～１０億以上の話と思われますので、適正に、後腐れ無く、処理するためには、素人では、無理でしょう。

お礼

bonnnouさんの回答でかなり理解できました。ありがとうございました。
今月中にも家庭裁判所に遺産分割協議の調停の手続きをする予定でして、添付書類をそろえているときに、この登記の記載が理解できず、弁護士協会や相談所では２～３週間先までいっぱいだったので、このような手段で解決しようとした次第です。
回答者の方には、焦点がはっきりしない文章の列記でかなりの無駄な時間を費やしてしまい申し訳ありませんでした。
弁護士協会にはかなり前に足を運び、一刻も早く調停にするように指導を受けましたが、両親が精神的に追い詰められなかなかここまでたどり着くことができませんでした。問題としてた土地の登記簿申請書類を見せてもらってから、提出したいと思います。

回答No.5

noname#4720

申し訳ありませんが、私は補足して頂いた内容を拝見して、ますますわけがわからなくなりました。

●一方では「１２００万のお金の存在もなければ、相続時に借金は１円もありませんでした。」
とおっしゃりながら、他方では
「この問題となっている土地も返済不可能（９００万）となった方の土地でした（その項目は既に消されていました）。」
とおっしゃっておられる。

●「農地であったため、被相続人に税金対策のため被相続人に譲ったそうです。」　→　？

● 「納税期限２週間前になって配偶者控除さえも白紙にされ」　→　誰が白紙にしたのでしょう？

お話の様子から考えて、被相続人はおじい様で、相続人はおばあ様とAとAの兄弟であるtomotomo72さんのご両親のうちのどちらかの３人なのだろうと思います。
相続人が３人なので、遺産総額からの基礎控除額は8000万円です〔相続税法15条〕。
そして、おばあ様が相続なさった分については、さらに１億６千万円分まで配偶者控除を受けることができます〔相続税法19条の２〕。
相続税の申告期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月です〔相続税法27条１項〕。
しかし、未分割の遺産が、便宜上民法900条の法定相続分の割合に従って相続されたものとして相続税が課せられた場合にも、その後遺産分割協議が成立して納めるべき相続税の額に変更が生じた場合には、その変更が生じたことを知った日の翌日から起算して４ヶ月以内であれば、相続税額の「更正の請求」をすることができます〔相続税法32条〕。

●「現在両親は相続税数千万を祖母のために借金までして肩代わりしています。」

相続税の納付の場合、金銭による一括納付が困難な場合、納期限までに必要な申請を行なうことにより、「５年以内の延納〔相続税法38条～40条、44条〕」や「物納〔相続税法41条～44条〕」の方法もあったのですが、遺産分割協議が成立しないために現金による納付を選択したのかもしれません。

●平成１２年１月２６日被相続人死亡　→　平成１３年の間違いでは？

●土地登記簿の記載内容の
昭和５９年３月３１日　所有権移転（被相続人）
　　　　　　　　原因：売買
平成１０年１月１９日　条件付所有権移転仮登記
　　　　　　　　原因：昭和５９年３月３１日の売買で条件（農地法５条）の許可
　　　　　　　　　　　権利者：Ａ
この部分がまたよく判らないのです。

登記簿に本当にこの通りに記載されているのでしょうか？
このわけの判らない記載内容を敢えて解釈すると、昭和59年３月31日に被相続人が誰かから売買を原因としてこの土地の所有権を取得し、同日Aに農地法５条の許可が下りることを条件に売却したということになると思います。
そうだとすると、農地法５条の許可が下りた時点で適法に所有権はAに移っていることになります。その後、本登記の手続をとるかどうかはAの自由です。

ただ、この仮登記と同時に金銭消費貸借を原因とする抵当権が設定されていることから考えると、ある推測が成り立ちます。

それは、この土地を購入するにあたり実質的に資金を出したのはAであり、形式上被相続人を所有者という形にしただけだということ。
そうだとするならば、Aの立場からするとこのように考えられると思います。

「自分が貸した1200万円の資金が回収できれば問題はない。
ところが、どうもいつまでたっても返してくれそうもない。
そのうえ被相続人も高齢になってきていて、下手をすると自分が投入した資金で購入した土地が相続財産となって共同相続人全員で法定相続分通りに分けることになってしまうことになりかねない。
そうすると、結局1200万円の自分が貸したお金のうち法定相続分である４分の１の300万円程度しか回収できなくなってしまう。
これはとんでもない話だ。」

そこで、「貸した1200万円を返してもらえないならば遺言書を書いてもらいたい」と要求した。しかし、これが拒絶されたので、最終的には売買を原因とする仮登記や金銭消費貸借契約を原因とする抵当権の設定登記をした。
それが平成10年１月頃の状況だった。

と、このようなことだったのではないでしょうか？
そうだとすると、むしろ保護されるべきはAの方だと思います。もちろん推測の域を出ませんが・・・。

いずれにせよ、tomotomo72さん自身が「また聞き」のため事実の確認が取れにくい上に、種々の制約の存在するこのような場での質問と回答のやり取りでは、正直言って、質問する側も回答する側も、時間と手間の膨大なむだ遣いになるだけとなる可能性が非常に高いと思います。時給に換算すると膨大なむだ遣いです。

悪いことは言いません。本当に自分（もしくはご両親）の権利が侵害されているとお考えならば、最初から専門家である弁護士の先生の所へ全ての資料（登記簿や今までの経緯をメモしたもの等）を持って出かけて行ってご相談なさった方が、結局お金と時間の節約につながると思います。

その場合、ご両親が直接相談に行かれるべきで、「また聞き」のtomotomo72さんのみで行かれたのでは、結局この場でのやり取りと同じで、お互いに不毛な時間を過ごし相談料を無駄に捨てるだけに終わるものと思います。

ご両親に、ご両親がお住まいの弁護士会に連絡して、相続に関して詳しい弁護士さんを紹介してくれるようにお願いすることを勧めて見られてはいかがでしょう。
相談料は30分5250円です。

下に弁護士会の連絡先のURLを揚げます。

参考URL：

http://www.nichibenren.or.jp/link.html

お礼

貴重な時間をさいていただきありがとうございました。

回答No.4

Singollo

あー、なるほど
実印を渡していたのは生前贈与の件ではなく、抵当権設定登記の委任のためだったのかもしれませんねぇ(実印があれば記名押印で済みますので、本人自筆の委任状である必要がありませんし、金銭貸借契約で抵当に入れたことは確認済みなのですよね?)
だとすると、拙速ではあったと思いますが、相続人欠格というほどのことにはちょっとならないかもしれません
もし、その、抵当権設定登記が無かったとしても、(Aも含めた)相続人はAへ借金を返して、改めてその土地の相続を協議するか、3ヶ月の考慮期間内に相続を放棄するしかなかったわけです
期限の1ヵ月後にというのはおそらくこの相続放棄の考慮期間のことだと思いますが、誰も放棄しないのなら、(抵当に入っている土地であることを考慮した上で)誰が相続したとしても、結局Aは借金の返済を要求できたわけですし、具体的な相続人が決まらないのは、相続人の都合であって、(相続人でもあるとしても)債権者であるAの都合ではありませんので、借金返済か抵当権の行使かという選択を迫るのを、誰が相続するか決まるまで待ちきれなかった、というだけでは、相続人欠格までは行かないのではないかと思います(借金は返すから所有権移転は取り消せ、というのは可能かもしれませんが）

お礼

回答してくださってありがとうございました

回答No.3

bonnnou

私も、「期限の一ヵ月後にこの土地はＡのものとなっていました。」の下りが、理解できないのですが、取りあえず、所有権移転の可能性として、想像を交えて説明します。
　＃Ｎｏ１の「所有権移転の原因は何になっていましたか?」と、登記原因日・登記年月日が明確であれば、想像の部分は、相当無くなるのですが・・・・。

　Ａさんは、被相続人から「４５０坪」の贈与を受けていた。その生前贈与手続き
のために、被相続人の実印と印鑑証明を持っていた。これを「利用」して、今回問題となる土地の所有権の移転は十分可能です。

　被相続人の生前の日付で、「贈与」もしくは「売買」契約書を作製し、それを原因として、被相続人の死亡後に、登記申請を行う。法務局への申請の印鑑証明は、通常３ヶ月となっていますが、登記申請人の印鑑証明が、３ヶ月以内であれば、登記義務者（この場合被相続人）が、登記申請人への委任状があり、その委任状と、登記義務者の印鑑証明の日付に齟齬がなければ、３ヶ月以前の印鑑証明の添付で、処理ができるようです。
　そこで、登記原因・登記原因日・登記申請日が知りたいとなるのです。

　それ以外にも、方法があるかもしれません。いま、思いついた方法です。
　あるいは、被相続人の実印等を利用して、生前に、最新の印鑑証明を入手していたかもしれません。

　しかし、生前、貴方の知らないところで、そのような一連の作業について、被相続人からＡさんに対して、「委任」されていたかもしれません。それは、被相続人が死去された現在、確認する事ができません。

　当然、Ａさんは、そのように、適正に被相続人から適正に委任されて、処理したに過ぎないと、主張するでしょう。

　とりあえず、問題となる土地の登記簿から、登記原因・登記原因日・登記申請日を確認し、登記に問題があると思えば、一応法務局に登記申請書類を見せてもらい、委任状の作製日付、印鑑証明の作成日、登記原因書類の作成日等を確認し、被相続人のその当時の状況（危篤であったとか、意識がなかった）を思い浮かべ、問題があると思えば、弁護士と相談し、今後の方針を決めてゆくべきものと思います。

　当然今後、遺産相続分割の調停時には、生前贈与の「４５０坪」の土地問題。
「１２００万」と交換に、「今回問題の土地」が、Ａさんのものとなっている事を主張することになるのでしょう。

　これは、私の感想なのですが、少し、気を悪くなさらないでください。
　被相続人が最近死亡したということは、Ａさんと貴方とは、兄弟姉妹の可能性が高いと思われるのですが、今の感情のたかぶりを押さえて、冷静に、故人の事を思い出しながら、お話し合いができないものでしょうか？
　私も「不正」を許すつもりはありません、しかし、Ａさんは、Ａさんなりの理由もあるように思えてなりません。
　冷静になって考えても、Ａさんを許せないならそれは、Ａさんの不徳とするところで、そうなるもの仕方のないことですが・・・。

補足

補足が遅くなってすみません。
わかりにくい質問にもかかわらず、回答してくださってありがとうございます。
今回問題となっている出来事は、遠方に住む両親の困りごとであり、私自身乳飲み子を抱えているため、電話による情報収集や短時間での質問内容の作成で、至らない点ばかりで申し訳ありませんでした。 「期限」については私の勘違いでした、重ねてお詫び申し上げます。

昭和５９年３月３１日　所有権移転（被相続人）
　　　　　　　　原因：売買
平成１０年１月１９日　条件付所有権移転仮登記
　　　　　　　　原因：昭和５９年３月３１日の売買で条件（農地法５条）の許可
　　　　　　　　　　　権利者：Ａ
平成１２年３月３０日　抵当権設定
　　　　　　　　原因：昭和５９年３月３１日銭消費貸借同日設定
　　　　　　　　　　　債権額１２００万
　　　　　　　　　　　債務者：被相続人
　　　　　　　　　　　抵当権：Ａ

平成１２年１月２６日被相続人死亡

正直な感想を申し上げると、登記自体一般人である私や両親にはなかなか理解するのに時間がかかります。この問題の結論から言うと、このＡが行った登記は可能であり、問題にもならないように思われます。残念ですけど、土地に対する知識があるのはすごいですね。とりあえず、法務局で登記申請書類を見せてもらうことにします。

言いにくい感想も述べていただいてありがとうございます。自分では冷静でいたつもりでしたが、ダメですね。
実情は、Ａが総額１億の土地を贈与されているのにも関わらず、生前贈与ではないとか問題の土地の返還など自分の主張だけで話し合いに応じてくれず、「ぶっ殺してやる」「裁判なんかにしてみろ」と数々の暴言をはき、納税期限２週間前になって配偶者控除さえも白紙にされ、現在両親は相続税数千万を祖母のために借金までして肩代わりしています。
ついついまた熱く語ってしまいましたが、両親の生計となっている農地をできるだけ残せるよう、これ以上借金を重ねないよう（弁護士を雇う余裕がありません）少しでも問題を解決したいので、回答をよろしくお願いします。

回答No.2

noname#4720

どうも事実関係が今一つ把握できないのですが・・・。
特に、「相続は未分割となり、期限の一ヵ月後にこの土地はＡのものとなっていました。」の下りが、何のことやらさっぱり判りません。「期限」とは何の期限なのでしょう？

とりあえず、事実関係で不明なところはあるものの、時系列的に並べると次のようになるのでしょうか？

１． 被相続人がAに約450坪の土地を生前贈与していた。
２． Aは被相続人に対し、ある土地（以下甲土地と称する）についてもAに
　　相続させる旨の遺言書を作成するように迫っていた。
３． 被相続人はAから1200万円の借金をした。
４． 被相続人は甲土地にAに対する借金の担保として抵当権を設定した。
５． 被相続人が死亡した。
６． 共同相続人間で遺産分割協議は成立せず、家庭裁判所での調停の準備を
　　すすめている。
７． その間に、他の共同相続人の知らぬ間に甲土地の所有権はAに移転していた。

上記のような事実関係で良いのでしょうか？
事実関係が異なっていたり順番が異なっていたりすると結論も異なりますのでご注意下さい。

まず、上記４の抵当権設定登記については、所有権者兼債務者である被相続人の委任状があれば、抵当権者であるAが甲土地にその旨の登記をすることは可能です。従って、被相続人の了解なしに行なわれたとするならば、そのような登記は無効です。但し、それを立証するのは被相続人が亡くなられた現在では難しいかもしれません。

次に、上記７の所有権移転については、通常ならば考えられません。
相続人がA一人しかおらず、そのAが、債権者としての地位と同時に債務者としての地位を相続した場合であるならば、他にその債権や抵当権を目的とした権利を取得した第三者がいない限り、「混同〔民法520条〕」により1200万円の債権・債務は消滅します。これにより抵当権も同時に消滅し、甲土地の所有権は「相続」を原因としてAに移転します。

しかし、今回の場合、相続人は複数おられるようですので、被相続人の土地などのプラスの財産も借金などのマイナスの財産も、共同相続人の共有〔民法898条〕の状態となり、遺産分割協議が終了するまで個々の財産に対する共同相続人の一人が勝手に処分することはできません〔民法251条〕。
仮に勝手にAが自己への所有権移転登記を勝手に行なっていたとするならば、そのような登記は、tomotomo72さんら他の共同相続人の方達の相続分に関しては無効です。従って、tomotomo72さんら他の共同相続人の方達は、それぞれ自己の所有権（法定相続分に相当する共有持分権）に基づき、自己の持分に相当する割合での抹消登記手続請求を行なうことができます。

相続欠格についてですが、相続欠格者については民法に規定があります。

民法891条
左に揚げる者は、相続人となることができない。
一　故意に被相続人又は相続について先順位若しくは同順位に在る者を死亡するに至らせ
　又は至らせようとしたために、刑に処せられた者
二　被相続人の殺害されたことを知って、これを告発せず、又は告訴しなかった者。但し、
　その者に是非の弁別がないとき、又は殺害者が自己の配偶者若しくは直系血族であった
　ときは、この限りでない。
三　詐欺又は強迫によって、被相続人が相続に関する遺言をし、これを取り消し、又は
　これを変更することを妨げた者
四　詐欺又は強迫によって、被相続人に相続に関する遺言をさせ、これを取り消させ、
　又はこれを変更させた者
五　相続に関する被相続人の遺言書を偽造し、変造し、破棄し、又は隠匿した者

上記民法891条１号に関しては実際に刑に処せられる必要があります。取調べを受けている最中であるとか、裁判中であるというだけではダメです。
上記民法891条３号に関しては、被相続人が、詐欺や強迫によって実際に遺言書を作成・変更・取り消しすることを妨害される必要があります。
同４号に関しては、実際に詐欺・強迫によって遺言書を作成・取消・変更させたことが必要です。未遂ではダメです。

今回の場合、可能性があるのは民法891条５号だと思います。
Aが被相続人の遺言書を偽造していた場合には、相続権を失います。

また、Aに対する約450坪の生前贈与が生計の資本として行なわれていたとするならば、その約450坪の土地の価額についても相続の対象としての財産とみなされ〔民法903条１項〕、それらを含めた総額を法定相続分で按分した価額がAの生前贈与の価額よりも超えるか等しい場合には、Aはそれ以上他に相続分を受け取ることができません〔同条２項〕。

いずれにせよ、Aの行為が「無効」行為や「相続欠格事由」などに該当する可能性が高いと考えられる場合には、速やかにどなたか弁護士の先生に御相談なさった方が良いと思います。

補足

補足が遅くなってすみません。
わかりにくい質問にもかかわらず、回答してくださってありがとうございます。
今回問題となっている出来事は、遠方に住む両親の困りごとであり、私自身乳飲み子を抱えているため、電話による情報収集や短時間での質問内容の作成で、至らない点ばかりで申し訳ありませんでした。 「期限」については私の勘違いでした、重ねてお詫び申し上げます。

昭和５９年３月３１日　所有権移転（被相続人）
　　　　　　　　原因：売買
平成１０年１月１９日　条件付所有権移転仮登記
　　　　　　　　原因：昭和５９年３月３１日の売買で条件（農地法５条）の許可
　　　　　　　　　　　権利者：Ａ
平成１２年３月３０日　抵当権設定
　　　　　　　　原因：昭和５９年３月３１日銭消費貸借同日設定
　　　　　　　　　　　債権額１２００万
　　　　　　　　　　　債務者：被相続人
　　　　　　　　　　　抵当権：Ａ

平成１２年１月２６日被相続人死亡

列記してくださった事実関係ですが、３は事実とは異なります。１２００万のお金の存在もなければ、相続時に借金は１円もありませんでした。

Ａは測量士のうえ、４５０坪もの生前贈与を２０年かけて税金がかからないようにしてきたので、被相続人の委任状は存在すると思います。

相続人欠格については可能性は低いようですね。

回答No.1

Singollo

所有権移転の原因は何になっていましたか?

補足

補足が遅くなってすみません。
まず始めに、お詫びを申し上げます。
今回問題となっている出来事は、遠方に住む両親の困りごとであり、私自身乳飲み子を抱えているため、電話による情報収集や短時間での質問内容の作成で、至らない点ばかりで申し訳ありませんでした。
昭和５９年３月３１日　所有権移転（被相続人）
　　　　　　　　原因：売買
平成１０年１月１９日　条件付所有権移転仮登記
　　　　　　　　原因：昭和５９年３月３１日の売買で条件（農地法５条）の許可
　　　　　　　　　　　権利者：Ａ
平成１２年３月３０日　抵当権設定
　　　　　　　　原因：昭和５９年３月３１日銭消費貸借同日設定
　　　　　　　　　　　債権額１２００万
　　　　　　　　　　　債務者：被相続人
　　　　　　　　　　　抵当権：Ａ

平成１２年１月２６日被相続人死亡

Ａは測量士であると同時に、土地を担保にお金を貸しているようで、この問題となっている土地も返済不可能（９００万）となった方の土地でした（その項目は既に消されていました）。農地であったため、被相続人に税金対策のため被相続人に譲ったそうです。昭和５９年のＡとの売買については初耳であり、同時に平成１０年の条件付所有権移転仮登記についてもです（そのころ遺言書を拒否しました）
被相続人が亡くなった今では、どのようなことが二人の間で交わされたかわかりませんが、被相続人は実印を渡したことから委任状をＡに渡したと思います。ということは、この土地は、Ａのものになるのは仕方がないのでしょうね。