住宅ローンの借りかたと今後の金利の見通し

質問

住宅業者と銀行との提携ローンで融資のOKが出たところなんですが、まだ固定、変動、固定なら何年くらいの固定で行くか悩んでいます。金利は今後上がることは間違い無いと言われていますが、実際いつ頃金利があがりそうだというような見極めを素人ができるものでしょうか？銀行との交渉に良い方法はありますか？（他の方の質問を読んで銀行も結構駆け引きをやるものだと認識しましたので）
ローンの組み方等で何かアドバイスをお持ちの方もおられましたら
是非お願いします。

回答No.3

toshi777 · ベストアンサー

銀行の金利水準だと変動２．５％、固定４．０～４．５％といったところでしょうか。
２％は確かに大きいですねぇ。
難しい所ですが、今後の経済動向次第ですがバブル期のような高金利はないと思いますが、ある程度の上昇はありえますから一部返済を頑張って出きるだけ短期で返済するなら変動も一考ですね。
ただし、直近１０年（２０～３０年返済の場合）ぐらいで大きく金利が上昇すれば「未払い利息」の発生大ですね。
いつ・どのくらい金利が上昇するかははっきり言って誰にも分かりません。ですから最後にはご自身の判断に委ねるほかはありません。

参考までに「子供の教育費」「自家用車の購入サイクル」「子供の結婚資金」等々、将来掛かるであろう費用も視野に入れて一部返済を考慮しないと後から大変なので一応チェックしてみてくださいね。
また、生命保険は「団信」でＯＫだと思われますが、病気・ケガで入院した時の備えは十分ですか？通常の生命保険の入院は終わってから（途中で支払ってくれる所もあります）の支払なので、毎月のローンの支払が滞ってしまう可能性があります。住宅ローンによっては「所得補償保険」付きのものもありますので調べてみてください。無ければ損害保険会社のどこでも扱っていますので一度問合せてみては如何ですか？「所得補償保険」は毎月１０万とか２０万とかの保険金を払ってくれますので、支払の肩代わりをするのにはＧＯＯＤな商品です。ただし失業保険とは違いますので、病気・ケガで働けなくなった場合のみの支払です（・・・すいません当たり前の事を書いてしまいました・・・）。

また疑問な点がありましたら分かる範囲でお答え致します。

お礼

再び丁寧なお答え本当に有難うございます。
以前のお答えで元業界人と書いておられたので、宜しければもう一つだけ教えて欲しいのですが、、、
銀行と今後長い付き合いになるのですが、金利の交渉等は
相手の言いなりではなく駆け引きも必要なんでしょうか？交渉次第で金利が変る事はあるんでしょうか？
他の方の質問の中で交渉で金利が変わったようなことも書いてあったのが気になりま。現在のところ自分としては短期の固定と（変動より低金利なので）変動を半々にして様子を見ようかと考えています。ただその場合比較的短期間で度々銀行と交渉の場を持つことになりますので、そこらへんのテクニックなどもし在るのでしたら教えてください。

回答No.4

toshi777

元業界人といっても銀行ではなく特殊な所（現在は存在しません）にいたので良い回答が出きるかどうかは分かりませんが・・・。

私のところでは金利の交渉は×でしたが、仮に出来るのであれば例えば取引量の多さでしょうか。
給与の振込・公共料金等の引き落とし・預金や定期預金がある・家族全員の口座もある・・・。こんなところでしょうか。ただこれも銀行によって違うでしょうから絶対とは言いがたいです。
私の知っている限りでは金利交渉で金利が下がったと言うのは法人などの事業資金では出来る可能性があると言う事です。個人の住宅ローンでは聞いた事がありません。

ところで、住宅ローンの借り入れで固定と変動と２種類借りれるんですか？（単なる私の「無知」だったらすいません。）普通は１種類だけだと思いましたので。

お礼

何度も有難うございました。

＞ところで、住宅ローンの借り入れで固定と変動と２種類借りれるんですか？（単なる私の「無知」だったらすいません。）普通は１種類だけだと思いましたので。

私の借り入れ予定の銀行はOKみたいです。
でもそうですよねー、銀行と個人なんて交渉の余地は普通無いですよね。銀行さん強いですもんねー。ただ現実に表に出ている金利以外に色々な名目で優遇があるので（しかもホームページとかに乗ってるやつとも微妙に違う）
結構裏があるのかなと思いました。
結局のところ、二月にまた少し金利が下がった見たいだし
ギャンブルですが二年の固定一本で行こうかと、、、
今後二年くらいは、大きな金利変動が無いことに賭けてみようかと思っています。いろいろ考えると逆に3年とか5年の固定は怖いような気がします。

回答No.2

toshi777

私もkyaezawaさんの意見に賛成です。
現在の金利水準であれば断然「固定金利」が有利なのは間違いありません。

通常、住宅ローンの返済は元利金等返済で期間も長期になります。初期の返済は殆どが利息の返済です。３年たっても余り変わりがありません。
このような状況で仮に変動金利を採用して金利が上昇してしまい金利の見直しなどがあると最悪の場合「未払い利息」と言うのが発生します。
これは毎月の返済額以上に利息部分があり元金の返済が出来ないばかりか銀行などから「毎月の利息が足りないからもっと払って」なんてことになりかねません。
実際、私も元業界人でしたからこのような現象も体験しています（バブル時期に）。

ですから多少、変動金利より金利が高くとも固定金利の方がリスクが少ないと思います。

余談ですが、ローン借り入れ後に余裕資金が出来たら、可能な限り繰上げ返済をする事をお勧めします。
現在の低金利状態ならなおさらです。
まったく預貯金を残しておかないのも考え物ですが、付くかつかないか分からない利息のためにお金をためておくよりは、はるかに効果があります。
一部繰上げ返済には「期間短縮」と「返済額を減らす」ものと２通りありますが、「期間短縮型」の方が効果は大です。あくまで参考までに・・・。

お礼

ご丁寧なお答えまことに有難うございます。
私も一般論としては金利が現在最低水準にあることは理解しているつもりなんですが、現実にローンの種類を見比べた場合、まず、変動金利よりも短期の固定金利のほうが利率が低いということはどういうことなのかな？とか、長期の固定にしてしますと金利負担はかなり重くなってしまう点で決めかねています。（10年とかになると4％台ですから）繰上げ返済に関してはもちろんやる気は満々です。そのためにボーナス比率をゼロにしてますから。

回答No.1

noname#24736

金利水準は住宅ローンも含めて、今が最低に近い水準です。今後、上がることはあっても、下がることは無いでしょう。
仮に下がったとしても微々たる物です。
では、何時上がるかとなると、本当のところは誰にもわかりません。すべては日本の景気回復の時期次第ですから。
そんな状況の中で、今、住宅ローンを借りるなら「固定金利」を選ぶのが得策だと思います。
2番目は、今、3年の「変動金利」にして、3年後に見直す方法も有りますが、3年後には金利が上がっていると言うことも有りますから難しいですね。