住宅ローンの組み方？

質問

今後２～３年のうちに、マイホームを購入したいと考えている者です。
主人は現在３０代半ば、年収７００万くらいです。子供は二人います。
当然ローンを組んでの購入になりますが、そのローンの組み方についての質問です。
返済期間を長く設定しておいて（３５年）繰上げ返済に励むのと、
ボーナス時返済額などを初めから多めに設定しておいて期間を短く（２５年とか３０年とか）組むのと、どちらがいいのでしょうか？
ちなみに主人は、４０００万位の物件なら買えるだろう～と超楽観的な考えの持ち主です。
頭金は６００万位は何とかひねり出すつもりです。

回答No.3

noname#260034 · ベストアンサー

NO2です。
ちゃんと整理して答えていなくて混乱させてすみません。
借りれる金額の目安は、年収の25％から40％でした。
http://www.amy.hi-ho.ne.jp/t-miz/kihon/02.htm

諸経費の説明
http://moneykit.net/visitor/hl/hl30_02.html

登記費用　　　　　　　　　 約40万円（登記の仕方によって変わります）
銀行手数料　　　　　　　　 52,500円
銀行印紙代　　　　　　　　 20,600円
売買契約印紙代　　　　　　15,000円
火災保険(35年)　　　　　　 約50万円
保証会社保証料（約2％）　約70万円万
固定資産税(日割精算)　　　
ここまでで　約170万

不動産の仲介手数料（要確認、購入先によって掛からないかも）3％　　4000万*3％　120万　
消費税は？（込みか別か要確認。土地と建物の打ち分け　建物には掛かると思います。）
その住宅を直で売っている不動産・工務店を探せば、仲介手数料は安くなります。　仲介で売っている不動産会社は、3％とると思います。

がんばってくださいね。

参考URL：

http://www.amy.hi-ho.ne.jp/t-miz/kihon/02.htm

お礼

再度のご返答、ありがとうございます。
私の聞いた１５０万位というのは、上半分の費用ということだったんですね、きっと。
仲介手数料、消費税、うっかり忘れてたで済まされる金額じゃないですね…
肝に銘じておきます！
まだまだ勉強、下調べ、研究が足りないんだとつくづく感じました。
教えていただいたHP、参考にさせて頂きます！
ありがとうございました。

回答No.5

noname#107982

公務員の場合　一番長いのが良い。　＝　退職金で一括返済　
理由；
毎月の返済が少なくなるで暮らしが楽です。
万が一旦那さんが無くなってもその後保険カバーされてる。
無理して払う必要なし。

公務員の場合　金利優遇　確定ですね。　　
確か少し上がって　1.6％でしょう。　もしかすると　1.45％　
超低金利ですね。
優遇すべて付いてうちは金利1.25％です。　

以上

お礼

返答、ありがとうございます。
公務員優遇があるという漠然とした話は聞いていましたが、まだ物件も決まっていないから銀行へ話を聞きには行きづらくて、
実際にどれ位の優遇なのかは見当もつかない状況でした。
それと、３５年ローンだと定年後もローンが残っているのでとても不安な気がしていたのですが、
おっしゃる通り長く借りて、繰上げ返済・退職金で完済というのがいい事がわかりました。
経験者の方からの貴重なご意見、ありがとうございました。

回答No.4

pulsar04

ローンを組むときの基本的な姿勢は
「できるだけ長く、できるだけたくさん」
ということを銀行のローン担当から聞きました。

今は１０月の改定で変動利率が多少高くなりましたが、それでも公務員の方であれば窓口表示より１．４％程度（銀行や職業、仲介業者の有無などにより変化すると思います）、引いてくれることになると思いますので利率はかなり抑えられるかと。

利率の変動がどうしても気にかかるのであれば、変動と長期固定（１０年など）を組み合わせて、無理のない返済金額を計算する。そこから余裕のできたお金を繰り上げ返済に回す。繰り上げ返済には、返済期間を短くするか、返済金額を少なくするかの２通りを選ぶことができるので、その時の状況を考えて選択。

こんな感じになるのではないでしょうか。最近は繰り上げ返済の手数料もだいぶ下がっており、一部ではネットであれば無料という銀行もありますので、いろいろさがしてみてください。

お礼

返答、ありがとうございます。
「できるだけ長く、できるだけたくさん」覚えておきます。
変動と固定の組み合わせ、そういうのもありなんですね。
実際に銀行などに相談する時の参考にさせて頂きます。
３５年で組んで繰り上げ返済に励むというのがいいようですね。おっしゃる通り、手数料を無料にする方法もあるようですし。
銀行の方の話など、実際に経験された方ならではのご意見、ありがとうございました。

回答No.2

noname#260034

個人的な意見になりますが、長く借りて繰り上げ返済で短くしていく方がいいかと思います。　その場合だと、余裕があるときは繰上げで、余裕のないときは毎月の支払いを返していくことができるからです。　繰り上げ返済を含み一度期間を短くすると、何らかの問題があっても短くしたものは長くすることはできないようです。　あとは借り換えする方法もありますが、保証料等の費用がまた掛かります。
頭金600万だと、諸経費（300万）ぐらいなので、4000万の物件で仮に3700万借りるとすると（3700/35）+3700*2.7％（参考金利）＝206万（初めの年）　月々17万以上になります。　金利は、全期間1％引きの10年固定で2.7％としました。　頭金をもっとためる必要があるかと思います。　ローンの金額は手取りの20％以下に抑えるのがいいと言われました。　30万の手取りで　12万という感じです。　30％までは銀行は貸してくれますが、かなり返していくのにきついと思います。

お礼

返答、ありがとうございます。
４０００万の物件とういのは、先日見に行った物件で主人が気に入ったのがあり、その金額が４０００万だったんです。
ただ私としては、もっと金額を抑えた物件を他に探すつもりでいます。
諸経費３００万ですか…メーカーの担当者は１５０万くらいと言っていたんですが、考えが甘かったですね…
これからもっと、あちこち見て回ったり銀行などにも話を聞いて研究・検討していきたいと思います。
細かい数字を入れてのアドバイス、大変参考になりました。ありがとうございました。

回答No.1

legacy_bp5_20r

ボーナスばらいはしない、個人の能力とは関係なく、会社の業績がわるくなったり不祥事が発生すればボーナスはカットされる。
毎月の給料で返済できる金額で返せる額を決める。ボーナスは繰り上げ返済資金にしたり固定資産税や車の購入費や教育費（入学金）などの臨時費用に残しておく。
という考え方を元に私は住宅ローンを組みました。

お礼

返答、ありがとうございます。
主人の仕事が公務員なんで、よほどの事がない限りボーナスカットはないかな…という期待からの案でした。
しかし、病気などの不測の事態は常に考える必要がありますよね。
ボーナスは臨時出費用に取っておいて、そこから繰り上げ返済もしていくという形がよさそうですね。
ご本人の経験からのご意見、参考になりました。ありがとうございました。