収益物件の購入について。

質問

土地と建物の価格が分けられていない場合、売主に対してそれぞれの価格を提示してもらうのは可能なのでしょうか?

(1)　可能であれば、路線価で土地価格を設定してもらい、差額を建物価格とすれば、建物に対しての減価償却ができると思う　ので経費として計上できる金額が増えて節税(？)になりますか？

(2)　建物の減価償却の割合はどれくらいでしょうか？

(3)　そもそも土地と建物の価格を分けて提示しない物件は普通にあることですか？

よろしくお願いいたします。

回答No.4

YUTAMAKI · ベストアンサー

借地権ですか。。これは難しいですね。
私でしたら、手を出しません。
１０年後、２０年後、その手の問題で権利関係が錯綜する可能性もありますよね。銀行融資は下りるのでしょうか？審査はすみましたか？
潤沢な自己資金が有れば気にする必要はありませんが・・・
私の投資スタンスは、(1)利回り(2)立地(3)物件の持つ競争力(4)キャッシュフローです。
特にCFは、１０年後のあなたの財布状況を左右します。黒字倒産を知っていますか？是非その手のファイナンスの知識を身につける必要があります。
その手の投資のノウハウ本が出回っています。とても参考になります。
広瀬智也さんが書かれたキャッシュフローの解説本を理解する必要があります。ご参考までに。

参考URL：

http://www.advisor.co.jp/book_index.html

回答No.3

noname#107982

物件5棟・35台駐車場所有してます。
20室以上オーナーから事業税です。　

1.評価証明を見れば判ります。　勿論　税金は経費です。
2.建物の減価償却　灰色です。　本来5年や10年償却入ってます。
3.その内訳は評価証明見れば判ります。　

回答　
土地に既に建物が有る場合　土地評価は下がります。
更地は土地評価が高いです。
※更地土地評価を見せ球で、建物を建てた場合　
資産価値が高く感じる評価マジックです。　注意しないとね。
銀行融資で金を引っ張る場合は作戦ですね。

通常トラブル防止に土地と建物の合計のはずです。

補足

回答、ありがとうございます。
すみません、ど素人なので追加で教えてください。

更地の土地に1Kを2階建てで6戸という物件なのですが、
購入計画書というのをじっくりと見たところ、
土地と建物が販売価格(5千万円)の約半分づつでした。
路線価を見ると100,000円/1m2で借地権割合が50％の土地です。
土地の広さは131m2なので、1000万円ほど上乗せという計算になりますよね？
この場所はスーパーやコンビニが近くにあり、地下鉄や私鉄の駅も徒歩10分圏内の場所です。
これだけの情報では難しいかも知れませんが、土地の価格は適正だと思われますか？
また、ss77様が収益物件を購入する場合、どのようなシミュレーションをされて購入されますか？

ちなみに…評価証明というのは購入前の土地でも見ることは可能でしょうか？その場合は税務署に行けば良いのですか？

よろしくお願いします。

回答No.2

YUTAMAKI

補足へのアドバイスです。
（１）新築の場合は、建物に消費税がかかる以上、分けて考える場合が通常取引でしょう。そうでないと、こちらも消費税還付が受けられませんよね。
（２）のケースですが、これは土地の利用価値や立地といった資産価値次第ではないですか？首都圏や大都市圏ではミニバブルと言われていますが、将来の土地の値上がりを期待した取引では、現状の評価額以上の金額での取引が行われていますよね。また、評価は高くても意外に将来性等が乏しく、価値がない場所はどうでしょう。やはり、需要と供給のバランス次第ですよね。

補足

アドバイスありがとうございます。
すみません、ど素人なのでまた教えてください。
購入計画書というのをじっくりと見たところ、
土地と建物が販売価格(5千万円)の約半分づつでした。
路線価を見ると100,000円/1m2で借地権割合が50％の土地です。
土地の広さは131m2なので、1000万円ほど上乗せという計算になりますよね？
この場所はスーパーやコンビニが近くにあり、地下鉄や私鉄の駅も徒歩10分圏内の場所です。
これだけの情報では難しいかも知れませんが、土地の価格は適正だと思われますか？
また、YUTAMAKI様が収益物件を購入する場合、どのようなシミュレーションをされて購入されますか？
よろしくお願いします。

回答No.1

YUTAMAKI

このような取引は、中古物件の場合往々にしてあることです。
土地と建物の価額割合を明かすことは、売主と買主のスタンスが違うので難しいでしょうね。
売主サイドでは、その価額次第で納税額が変わってくる可能性があります。それは、土地には消費税はかからないものの建物には消費税がかかること等が上挙げられます。
買主サイドにも、分けることで思いのほか減価償却費が取れない自体も考えられ、玉虫色的な取引のためには分けないほうがいい場合が多いのです。
ですから不動産屋さん、税理士さん、不動産鑑定士さんに相談して、できるだけ減価償却費を稼げる段取りを組む必要があります。土地の形状等次第では、予想以上の価額を引き出せるでしょう。
固定資産税評価証明書はご存知ですか？これにはその年度の土地と建物の評価額が記されています。銀行評価も、これを元に所定の掛け目をかけて物件の積算価額が割り出されますので参考になるでしょう。
あまり無理な割合設定をすると、後日税務署から修正申告を求められる恐れもあるそうです。
私も、懇意にしている税理士先生に相談しています。

補足

ご回答ありがとうございます。
追加で教えてください。

(1)新築物件では土地と建物は分けて提示されるのが通常ですか？

(2)仮に売主側の土地価格が路線価と比較した時に1000万円ほどの差がある場合は通常の範囲内でしょうか？

よろしくお願いします。