賃貸契約の連帯保証人です。どう交渉すれば・・・

質問

お知恵を貸してください。

先日、一本の電話がありました。
「借主さんの家賃が滞納しております、連帯保証人であるあなたに請求させていただきます。」
なんと、６ヶ月も滞納しているとのことで金額は１００万円弱。ショックでした・・・

現在、インターネット等から情報を得て以下の認識に至っております。
・払わなければならない
・分割にしてもらうのは交渉次第

そこで私の作戦は以下の通りです。
・まず、債務額を確定させるため借主には退去してもらう。（借主は義母であるため、とりあえず家に来てもらうことにします。）
・退去を条件に分割を交渉する。
（場合によっては、ここまで滞納させた貸主の職務怠慢を迫る。）

と考えておりました。
そして、かかって来た電話に折り返して交渉を進めていこうとした途端、問題が発生しました。
・電話してきた人は全く決定権が無い。
話しても「私では決められません」「管理会社に任せてます」と言うだけ・・・おそらく貸主の嫁か娘。現場の状況は全く知らない。
・管理会社は仲介管理である。
この立場があまり良く分からないのです・・・
・契約書にある貸主自体からは何もコンタクトがない。連絡先も分からない。契約書の住所にすら現在住んでない可能性がある。

と、このような状況でどう進めればよいのか困っております。

知識をお持ちの方、どうかお助け下さい。

回答No.7

mu128 · ベストアンサー

「９月に退去を」ということでお話しされて、なぜ、退去を認めてくれないかの理由がわかりませんが、「契約では１ヵ月前に言うこと」になっているのは普通のことです。普通は、借主から退去したい場合は、あらかじめ退去日の１ヵ月前に通知することが必要になっております。それでないと、急に退去されても募集するのに時間がかかります。　退去を認めてくれないという理由は、「滞納分を払うまでは退去認めない」というものではなく、「９月末に退去することはできませんよ」「１０月末に退去するならいいですよ」という意味ではないのでしょうか？　大家さんにとっても、退去してもらった方がいいと思うのですが、管理会社は事務的な対応しかできないようですので、そのような話になっているものと思います。

ところで、「９月に退去を」という話をしたということは、入居者本人さんはそれに同意しているのでしょうか？　ここが保証人の辛いところで、滞納している入居者が引越しをしようと思っても、お金がないのでそのまま居座ってしまうというパターンになってしまうことが多いです。質問者さんのケースでは、入居者本人は退去意思があるのでしょうか？（退去意思があれば問題ありませんが、意思がなければ、また厄介なことになってしまいます。）

なので、本人が退去することに協力的であれば、１０月末に退去することを申請してみて下さい。９月末だと荷物の整理や引越しの手配で、どちらにしてもスケジュール的には厳しいかと思いますので、１０月までにいろいろと終わらせるという気持ちでやられてはいかがでしょうか？
ただ、管理会社の対応は、ちょっとおかしいというか、あまり大家さんとの関係が良好ではなさそうなので、解約の通知は、契約書に記載されている貸主に手紙をだされた方がいいかもしれませんね。大家さんがどのような人か本人に聞いてみて、性格が良さそうな人だったら、直接、解約することと、滞納分の支払いを分割させてくれないかを相談してみてもいいと思います。（さらに突っ込んで、もっと早く言ってくれなかったことを理由に減額してもらってもいいと思います。１００万円が何ヵ月に相当するかわかりませんが、通常、２．３ヵ月、遅くても４ヵ月くらい滞納したら通知はするべきでしょう。あと、契約時に敷金を払っているようでしたら、当然、滞納分と相殺するように言いましょう。）

契約書に日付等が入っていないのはあまり関係ありません。契約書がなくても契約自体は有効ですし、すでに入居して生活していたわけですから。

お礼

回答ありがとうございます。

めげてしまいそうだったのですが、具体的なお話を頂きましたので交渉する力が湧いてきました。ありがとうございます。

心配いただいた入居者の同意については揉めましたが同意の運びになっております。

こういう問題があると、人間・社会に対して信じる心を失ってしまいそうになります。
今回頂いた回答は非常に嬉しく、力になります。
自分の生活・家族を守るためにも納得のいく交渉を続けていきたいと思います。早期解決を目指します。ありがとうございました。

回答No.6

serviser

＞「じゃあ、貸主に連絡しますね。また連絡します。」

管理会社が、交渉を任されているとはいえ、家主の意向を訊く必要があるのは当然と思われます。
質問者様のご返済計画を管理会社を介して伝えてもらえば良いと思いますが。
全く取り合ってくれない感じですか？

長期の滞納を連帯保証人に伝えていなかった家主側の落ち度があるとはいえ、契約書通りの「賃料の支払」や「退去1ヶ月前の通知」の要求は当然の主張だと思います。
「そこをまげて何とか…」という事ですから、根気強く「家主さんに訊いてみて下さいよ…」という感じの交渉されてみたらいかがでしょうか。

一般論では、家主側は、このまま未収が増え続くよりは、早く解決して、新たな入居者募集をしたいと思われます

お礼

回答ありがとうございます。

こちらの意向が伝えられているものと信じて、根気強く粘ろうと思います。
がんばってみます。

回答No.5

serviser

>管理会社からすると、この滞納が支払われても支払われなくても会社の利益には直接関係ないと、ドライに扱われるのではないか不安です。

管理会社は、当然、家主から「滞納賃料の全額回収」を期待されているはずなので、「減額して一括払」か「全額だが分割払」の提案には乗ってくると思います。

（家主側が「管理会社にまかせている」とおっしゃっているので多分そうだと思います。）

「なんとか支払方法の相談に乗ってもらえませんか？」とこちらの条件を具体的に提示して、上手に交渉されてみればいかがでしょうか？

お礼

回答ありがとうございます。

そうですね、なんとか具体的な提案で交渉を進めたいと思います。
アドバイスありがとうございます。
進めそうです。

補足

最悪です。不安は的中してしましました。

管理会社に連絡を取りました。担当の方は
「そうですよね。そうですよね。」
と親切に対応していただけました。
で・・・
「じゃあ、貸主に連絡しますね。また連絡します。」
おい、ちょっと待て、と。全然管理会社はまかされていませんでした。右から左へ受け流すだけでした。
逆に管理会社を挟む分、情に訴えかけられません。困ってます。

回答No.4

mu128

「管理会社は仲介管理である」という意味がよくわからないのですが、その電話してきた人は、「私に決定権がない」と言っているのなら、誰に決定権があって、どこに連絡すればいいのかを教えてくれなかったのでしょうか？　また、質問者さんもそれを聞かなかったのでしょうか？
「管理会社に任せてます」とのことで、管理会社に連絡をとっても何の対応もしてくれなかったということでしょうか？　管理会社と交渉しようとしても拒否されるのなら、「貸主の方にも連絡したのですが、管理会社に任せていると言われた」と伝えてみて下さい。

借主本人には確認しましたか？　本当に滞納しているのか？　滞納しているのならその理由と、今後どうするか？などを話し合ってみて下さい。滞納しているのなら退去させることを最優先にした方がいいでしょう。
その際に、今まで家賃を払った時にどこの口座へ振り込んだのか？　また、貸主がどこに住んでいるのか？を知っているかどうかも聞いてみて下さい。

ないとは思いますが、振り込め詐欺ということもあるかもしれません。

それでも、連絡先がわからないということでしたら、契約書の住所に手紙を出してみて下さい。詳しい内容は書かないでおいて、その件で相談したいので連絡して下さい。と書いてしばらく待ってみて下さい。

作戦は基本的には良いと思いますが、「退去させることを条件に分割を交渉」・・・という考え方ですることはあまりお勧めしません。退去させることによって利益になるのは、貸主よりも保証人である質問者さんの方です（貸主は滞納分は保証人に請求すればよいからです）。分割にするよう要求する理由は、６ヵ月も何の連絡もしないことで十分です。
なので、退去させることは、それは質問者さん自身のためにやるということを意識して対応されるべきです。このまま借主が支払える状況でないことが明らかな場合は、質問者さんが借主本人に退去するよう説得する必要があります。

お礼

丁寧なご回答ありがとうございます。

　契約書上、「仲介管理」の欄に今回の管理会社の名前がありました。
（良く分からないのですが、この賃貸契約は入居時は大家審査(?)だったり、あまり管理会社がやり取りに関与していない(パターン?)。借主も今まで何かあれば貸主(の住所に住んでる人・・・後述)に直接言ってたようです。）
　電話をかけてきた人は何も教えてくれませんでした。（決定権のある人と相談してくれるものと思い、聞かなかったのですが。。。）
　管理会社にはまだ交渉の話は全くしていません。連絡をとってみようと思います。

借主本人への確認はしております。滞納も事実確認しました。おっしゃる通り、退去を最優先に進めていきます。

契約書の住所は物件の近くなので、借主は行った事があるそうで、そこには老夫婦が住んでいるそうです。そして、その人と今までやり取りしていたみたいなのです。ですが、今回電話をかけてきたのはこの老夫婦ではありませんでした。電話の主は契約書の住所とは全く違う他県からかけてきていました。
契約書の住所に住んでいるのは、貸主の親で電話をかけてきたのは貸主の嫁ではないか、と想像するのです。
想像していても話は進まないので、管理会社に確認をしようと思っています。

現在、退去の準備は進められていますのでこのまま「交渉を待つ」というわけでなく、退去を完了させたいと思います。

補足

またお力をお貸し下さい。

交渉を進めようと、
「9月に退去を」
と話したのですが。
「契約では1ヶ月前に言うことになっています」
と、退去すら認めてくれません。
「10月分は払えませんよ」
そう言っても
「仕方ないですね、契約書通りに」
この一点張りです。

また、想像は当りでした。
主に今回やりとりしているのは、貸主の娘でした。決定権があるとされているのは貸主の息子です。契約書には娘も息子も名前はありません。

また、契約書には日付が入っていない点が数点あります、不備な点では無いでしょうか。

現在のやり取りが
私⇒管理会社⇒娘⇒息子
という形で、とても交渉の余地がありません。

非常に厳しい状況にあるため、
貸主本人に連絡をしようと考えているのですが、得策でしょうか。

どうかお知恵をお貸し下さい。

回答No.3

serviser

まさかとは思いますが、最初の電話は、架空請求ではないですよね？そうでないならば…

文脈からすると、多分家主さんは、その収益物件の入居者との契約などの折衝を、管理会社さんに委託する形で運営なさっているんだと思います。間違ってたらすみません。
（家主と入居者の直接交渉では、お互いエゴがぶつかってこじれることがありますから。）

まず交渉窓口を特定する意味でも、その管理会社に賃料等請求の詳細な計算書の提出を求めて、その文書の内容を確認されると、よろしいかと思います。

後の交渉の進め方はご質問者さまやご回答者さまの通りでよろしいかと思います。

お礼

回答ありがとうございます。

架空請求ではないと思います。（架空請求だったら相当手の込んだ。。。確認します。）

「賃料等請求の詳細な計算書の提出」なるほどです。管理会社に言ってみます。

ひとつ心配なのは、窓口を管理会社にしたときに交渉が上手くいかないのではないか、という点です。
管理会社からすると、この滞納が支払われても支払われなくても会社の利益には直接関係ないと、ドライに扱われるのではないか不安です。
分割交渉などは「誠意」であったり頭を下げる部分なので、第3者と交渉となると厳しくなるのでは無いか。。。と不安感があります。

回答No.2

massule

まず、契約内容はどうなってますか？
敷金とか保証金はないのでしょうか？
また、通常2、3ヶ月延滞で退去となるはずですが、
そのことを契約書に書いてませんか？

契約内容を確認し、例えば2ヶ月で退去と書いてるなら、
3ヶ月目からはそちらの管理不行き届きだと
ゴネる事はできるでしょう。また、支払うのも満額ではなく、
敷金を抜いた額を支払うだけでいいはずです。
分割交渉はやはり貸主が出てこないと何ともなりませんから、
退去後、管理会社に貸主から連絡がないと事情が分からんから
支払えないと言っておくのがいいでしょう。

ちょっと私も詳しくはないので、市の無料法律相談で
相談してみれば、それなりの回答を得られると思います。

お礼

回答ありがとうございます。
保証金は払っていますので、減額も交渉しようと思います。
保証期間に関しては、記述が無かったのでゴネることは出来そうにありません。。。
「貸主から連絡がないと事情が分からんから
支払えないと言っておく」
参考になりました。ありがとうございます。

補足

敷金は払っていませんでした。礼金のみでした。残念です。

回答No.1

ok2007

貸主からの視点も考慮すると、退去明渡を条件とするのではなく、退去明渡を早期に完了させることで好印象を持ってもらい、交渉を軌道に乗せることを指向なさってはいかがでしょうか。

お礼

回答ありがとうございます。
気をつけてはいたのですが、「条件」は少々ケンカ腰でした。誠意を見せていこうと思います。ありがとうございました。