マンション賃貸契約非更新の場合の退去日連絡義務

質問

マンションの賃貸に関して、下記の契約を結んでいた場合、借手の支払い義務はどこまでになるのでしょう？（乙＝貸手、乙＝借手）

第1条　賃貸借の期間は○○～××の二年間とする。契約期間更新に際して乙は甲に対し敷金、保証金の有無にかかわらず、又、合意更新、法廷更新に関わらず、新賃料の一か月分を納入し、契約期間を更新することが出来る。
第4条　乙の都合により本契約を解除する時は、1ヶ月以前に通告し、期間終了と同時に乙は完全に貸室を甲に明渡し、立退料又はこれに類する物理的請求は絶対にしないこと。但し、この際甲は前家賃を期間に応じ清算し、敷金は乙に返還すること。
（契約の自動更新等に関する記述は契約の中にありません。）

上記の場合に、借手が契約期間終了日（××）の3週間前に、契約更新をせず、退去する旨を貸手に伝えた場合、借手の支払い義務はどこまでになるのでしょう？

１）契約は××までなので、そこまでの家賃
２）1ヶ月以前に通告する義務があるので、××を超え、退去通知を行った日から、一ヵ月後までの家賃
３）一ヵ月後までの家賃プラス契約更新料の1ヶ月分

不動産契約にお詳しい方、よろしくおねがいします。

回答No.6

mu128 · ベストアンサー

私も、原則として（３）だと判断します。
たとえ、１日過ぎていたとしても期間を過ぎてしまったのであれば、更新料を払う義務があるでしょう。
まぁ、確かに、交渉はしても良いと思いますし、大家さんも許可してくれることもあるのでしょうが、原則では大家さんは請求することができます。
ただ、期間満了の１ヵ月以上前に更新するかどうかを貸主側は聞くべきでしょうね。そうすれば、更新するかしないか、借主は考えることができますので。

ＮＯ５さんの言うように、更新料はその金額が妥当な金額であり、契約書にも記載されていて、そのように説明されて契約した以上は、払う義務はあります。質問者さんが相談のような契約書で契約したか、それとも興味があったので質問しているのかはわかりませんが、金額的には家賃１ヵ月分は妥当であり契約書にも記載されているので、払う義務はあるということになります。
更新料は法的には意味がないと言われることは多いのですが、それとこれとは別で、判決では更新料を認める判例もありますので、その点は注意するようにして下さい。
ＮＯ５さんの意見に重複するような形になってしまいましたが、「更新料は法的に払わなくても良い」と誤解している人が多いのは事実ですし、そのような人が多くなってきているので、その誤解によって不利益を受けることもあるかもしれません。

私のところでは、基本的に更新手続きというものをしていなくて自動更新扱いにしているので、更新料はありませんし、請求しようとも思いません。「更新料」を払うという慣習はやめた方がいいと思っております。ただ、約束した以上は、その約束を守る必要があります。それは、法律的にということではなく、人間としての常識ということです。

お礼

御回答ありがとうございます。

＞自動更新扱いにしているので、更新料はありません

うわあ、いい大家様ですね。次回の契約ではもっとしっかり契約内容を確認したいと思います。

礼金、更新料って他の先進国にはないですよね。私が外国に住んでいた時も取られなかったので、日本は前近代的な慣習が残っているなあと思います。とっぱらってしまえば 家賃に上乗せされるんでしょうが、その方がトラブルも誤解も減るように思いますね。それを商売にしているのが、レオバレスとかなんでしょうね。

回答No.5

turbotjc

業者してます。

原則としては
３）一ヵ月後までの家賃プラス契約更新料の1ヶ月分
が正解です。

後は貸主and業者が、どれだけ譲歩してくれるかでしょう。交渉は自由ですよ。

それと＃1の方の回答にある「更新料は、法的支払い義務のない、慣例である」という部分ですが、これはこれで間違いありません。しかしきちんと正しく表現すれば「法的支払い義務のない」というよりも「法的な裏付けがない（法的に決められたものではない）」でしょうね。
誤解を招かないように補足すると、ご質問者は「更新時に更新料を払う」という契約を結んでいますから、貸主に対して契約上の支払い義務を負っています。慣例なんだからそもそも支払い義務がないんだ、という話ではありませんのでご注意を。

お礼

御回答ありがとうございます。
契約書の「新賃料の一か月分を納入し、契約期間を更新することが出来る。」という表現を権利ではなく、義務と解釈しなければいけないんですね。今後気をつけます。

回答No.4

Tadkashy

大家しています。

　通常、管理している不動産会社から更新しない場合も質問者様のようなケースが起こらないように時間的余裕を持って、更新する契約のポイント（変更がある場合は変更点、無い場合はその旨）を記した通知と、更新の場合、何時までに、幾らの金額を、何処に振り込むか、の連絡があるはずです。

　この連絡の無い場合は管理会社の怠慢で、更新する契約の資料も渡されず借主が意思を決められるはずもありません。これは主張してください。

　どちらも失点があるのですから（２）に落ち着いてくるのではないでしょうか。

　大家は管理会社に厳しく注文をつけるべきでしょう。管理会社がちゃんとしていれば（３）もありえたでしょう。

お礼

御回答ありがとうございます。

＞時間的余裕を持って、更新する契約のポイントを記した通知と、更新の場合、何時までに、幾らの金額を、何処に振り込むか、の連絡があるはずです。

そうなんです。以前借りていたマンションではこの通知があったので、今回もそれを待っていたんです。でも 出て行くことが決まっていたら、こちらから連絡するべきだったんですね。勉強になりました。

回答No.3

sanmarmen

ポイントは、契約満了日までに契約を解除できるかどうかですね。
契約書にはよく、次のような記載があります。
「借主は契約解除の１ヶ月以前に通告し・・・・」と同時に「借主は賃料の１か月分相当額を支払うことにより即時契約を解除することができる。」
この記載があれば、２）なのですが。

今回のケースでは、大家さん（管理者）に、「××日以前に明け渡す（更新しない）ので、更新料は勘弁して下さい」とお願いしてみてはどうでしょう。早く明け渡せば、早く次の入居者を募集できるので承諾してもらえるのではないでしょうか。

但し、明け渡し日が契約期間満了後になる場合は、原則３）でしょう。

お礼

御回答ありがとうございます。
他にも空き部屋があるマンションなので、「早く次の入居者を募集できる」というメリットはあまり大きくなさそうです。大家さんと話した結果、２）に落ち着きそうです。後ほど、不動産屋に確認します。

回答No.2

m_inoue222

大家してます

契約に書かれている通りに対応されるでしょう

・契約は更新でしょう

・契約が９／末まで、通告が９／６なら１０月分の家賃が必要
　（契約が退去月日割り計算なら１０／５迄の家賃）

３）に近いでしょう

理論的に
・契約解除出来るのは１０／６以降
・更新されていなければ１０／１以降は契約無しの状態
矛盾しますので更新されていると考えられます

普通の契約書なら更新するかしないかの記述が有るはずですので契約書としては不親切でしょうね

お礼

＞普通の契約書なら更新するかしないかの記述が有るはずですので契約書としては不親切でしょうね

そうなんですよ。私もそれが書かれていないので、契約終了日の1ヶ月前になったら不動産屋か大家から、契約更新の意思確認があると思い込んでいたので 遅れてしまったのです。

私の認識不足ですね。反省してます。

回答No.1

colle-co

1ヶ月前予告なので、1ヶ月後の家賃までは払わないといけないでしょう。
なので　１）は、まず間違いなくないと思います。
大家さんがよっぽどいい人なら別かもしれませんが。

更新料については、過去に同様の質問がされていますが
２）３）どちらかと言うと、それは交渉次第だと思います。
契約書に更新料のことが明記されていますので
原則論を言えば、更新料を払わねばなりませんが
・契約を更新しない
・更新料は、法的支払い義務のない、慣例である
と言う観点から、交渉次第で払わなくても良いことになるかもしれません。
こればかりは、大家さんのさじ加減一つです。

個人的には、どうせ1ヶ月分の家賃は払わねばならないので、
解除予告する日の1ヶ月後を解除日にし、その上で大家さんに
「契約日は××日だけど、数日しか住まず更新もしないのに丸1ヶ月分の更新料は払えないから勘弁して」と言って交渉します。

お礼

早速のご回答ありがとうございました。「更新料は、法的支払い義務のない、慣例である」と言う点、特に参考になりました。