不動産業の知人から、中古住宅を安く売ると持ちかけられました。夫は気に入っており、買いたいようですが、私は気に入りませんでした。
すると夫は、「買って、人に貸そうかなぁ」と言い始めました。それを副収入しにて自宅購入に充てたいようです。
自宅もなく借家に住んでいるのに、人に貸すために買うってどうなんだろう？と疑問に思い質問しました。
その家は敷地面積１１０坪、建物は５０～６０坪でしょうか？大きな平屋です。築３０年ですが非常に頑丈で高気密高断熱、震度５でもびくともしないそうです。そこを、ほぼ土地代だけで譲ってくれるらしいです。
しかし、地元では高級住宅地で広いですし、いくら土地代だけといってもキャッシュでは買えません。借金してまで買って人に貸して、果たして利益が出るものなのでしょうか。
その家を買ったら自宅購入の頭金だってなくなってしまうのに、それをまた貯めるのに何年かかるか。
こういうことには知識もなく、夫に相談されても答えようがありません。何をどう調べたらいいのかもわからず、途方にくれています。
それとも、夫がどうしてもそこに住みたいため、「買ったけど借り手がつかないよ～もったいないから住もうよ」という作戦なのでしょうか。
詳しい方、アドバイスお願いします。
投稿日時 - 2007-09-04 16:47:09
大家してます
・住宅ローンは本人居住条件ですので他人に貸せません
内緒で貸すと最悪は一括返済を迫られます
・アパートローンはきちんとした事業計画が必要です
採算が合えば可能でしょう
・一般貸付は利息が高いでしょうから問題外
で、
＞買って、人に貸そうかなぁ
世間知らずの単なる思いつき．．．。
アパートローンで借りて自分が住むのは問題有りません
＞借金してまで買って人に貸して、果たして利益が出るものなのでしょうか。
詳細が判らなければ何とも判断できません
一般的には．．．購入価格＜年間家賃×１０以上＝採算が取れます
築３０年．．．そろそろ基本的部分に支障が出る時期
場合によっては給排水管などは全面交換の時期でしょう
家は外観だけでは判断できません
投稿日時 - 2007-09-05 09:44:35
お礼
お礼が遅くなり申し訳ありません。
計算してみたのですが、採算はとれませんでした。
変に儲けようとしないで真面目に働くほうがいいですよね。
ありがとうございました。
投稿日時 - 2007-09-07 09:09:13
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ベストアンサー以外の回答（10件中 1～5件目)
知り合いが家を購入して、他人に貸しています。
詳しくは知りませんが、購入してすぐ貸すと、税金か何かが高くなるらしいので、まず１年は住むらしいです（住まないまでも、住民票を移したり、電話をひいたり、週何日かはソコにいて、生活してる形跡を作るんだそうです）。
１年以上生活した後、他人に貸して、家賃収入をローンにあてていますが、収支はプラスマイナスゼロに近く、借主がいない空白の期間はローン返済のみなので、実質マイナスです。
メリットは、税金対策と、家賃収入でローンを相殺できるので、いずれ土地建物が自分のモノになるという感じでしょうか。
投稿日時 - 2007-09-05 06:26:01
お礼
お礼が遅くなり申し訳ありません。
貸すのもいろいろ面倒なんですね。。
実質マイナスでは、私達にはあまりメリットがないなって思います。
ありがとうございました。
投稿日時 - 2007-09-07 09:07:22
５０～６０坪の平屋で高気密高断熱、価格は0円
本当であれば、購入する価値があると思います。
なぜなら、年を取ったときに階段が苦になってくるので、これだけの広さの平屋は今はコストが高すぎて作れないのです。
今は築3年の家と30年前の平屋を行ったりきたりしていますが、平屋はいいです。
問題なのは、不動産屋の言っていることが本当か否かです。一度家に詳しい人を連れて行って現場を見せてもらったらいかがでしょうか？
床や柱がしっかりしていること、窓やドアがしっかりして隙間が無いこと、カビくさくないこと、最低限は中に入ればわかります。
賃貸ではなく住まれたらいかがでしょうか？
投稿日時 - 2007-09-04 18:30:03
お礼
お礼が遅くなり申し訳ありません。
住むのにはいい物件なんですね。。
建物は、素人目にはかなりしっかり作ってある感じで、内装も豪華でした。
でも、年配のご夫婦が２人で暮らすために建てた家ということで、３０代子持ちの私達には間取りが使いづらそうなんです。
この家の購入はないかなって思いました。
自宅を購入する際は、自分達は一階だけでも生活できるよう考慮したいと思います。
ありがとうございました。
投稿日時 - 2007-09-07 09:05:39
まず整理しなければいけない事はその物件を収益物件（人に貸す）と考えているのか、実は自宅として考えておられるのかで話は変わってくると思います。
収益物件として考えているのであれば、収益利回り％をベースに考える必要があります。
単純には賃料×12ヶ月÷購入価格×１００で計算することができます。15％以上回るというのならよいのではないでしょうか。
現在書店などでもこの手の本はたくさん出ておりますので詳しくはそちらを参照にしてください。
次に資金の問題です。
アパートローンを組むことができる収入、資産があるという前提でご説明させていただくと現在の借家賃料とアパートローンの月々返済額及び固定資産税、修繕費、その他雑費を十分支払うことができるかを考える必要があります。
最後に購入物件の価値を考えなければなりません。
建物が築30年ということを考えると今までどのような修繕を行ったかによりますが通常かなりの修繕費用が発生します。
まあ土地代だけで譲ってくれるということは建物の構造にもよりますが状態はそれのど良くないと思われます。
将来自宅として考えられるのであればよいですが、副収入として考えられるのであれば利回りと余裕を持った資金計画、物件の価値を十分に考えられた上行動することをお勧めします。
投稿日時 - 2007-09-04 18:09:11
お礼
お礼が遅くなり申し訳ありません。
収益利回りというものを計算してみたのですが、７.６％ほどでした。全然ダメですね。
そのほかにも検討することはたくさんあるのですね。
ありがとうございました。
投稿日時 - 2007-09-07 08:58:05
どちらにせよ、資産運用の計画を出させてみてはいかがですか？
それも、「大体」ではなく「しっかり」と考えられた、かつ想定される状況に対応している運用計画です。
そもそも、最初の購入資金のところから運用計画は始まりますし、借り手が見つかっても、客を付け続けるためにはオーナーは結構いろいろしなければなりません。
賃貸の不動産会社やオーナーさんなどに話をきき、準備できる資金と運用できる資金をちゃんと考え、かつご家庭での収入支出にあわせて貯蓄までできる計画が立つのであれば、その時初めて、ご主人と話をしてあげてはいかがでしょうか？
投稿日時 - 2007-09-04 18:06:32
お礼
お礼が遅くなり申し訳ありません。
まずは、運用計画をしっかり立てることが必要なんですね。調べてみます。
ありがとうございました。
投稿日時 - 2007-09-07 08:55:24
おそらく、金銭的に割りに合わないし、戸立ての賃貸などリスクが大きいと思います。一応、考えてみましょう。
その物件のある町の地元の不動産屋に、その物件を賃貸に出した場合の設定家賃と、貸家の需要がどのくらいあるのかを聞いて見ましょう。
需要がほとんどなければ、やめましょう。
そして、購入した場合のローンの計画ですが、居住用としての住宅ローンは組めませんので、注意が必要です。返済計画がいくらになるかも不動産屋で計算してくれると思います。
単純ですが、固定資産税＋年間の返済額＞年間の家賃収入 だったらなりたちません。
古い住居だと、設備が壊れた等色々でてきますし、修繕費も確保しなければなりません。費用の問題だけでなく、管理などの手間もかかりますよ。入居者からのクレームなど、不動産屋に管理をしてもらうこともできますが、それも手数料が発生します。
毎年の確定申告も、自分で行わなければなりません。不動産賃貸業の経費、減価償却費等、色々覚えなければなりません。税理士にお願いすれば、また費用がかかります。
万一、家賃を払ってくれないような入居者が入ったら最後、出て行ってもらうこともままなりません。最悪、費用をかけて、裁判を起こすしかないです。
高級住宅街だったら、土地の金額もかなりするでしょうし、まず採算が取れないと思います。次に、賃貸業をするには、不動産屋任せではだめで、自分で知識を蓄えなければトラブルに直面した時に身動きが取れません。そういう時間が確保できますか。
それより、貯金をしてご自分たちの持ち家を取得する計画にエネルギーを使ったほうが賢明だと思います。
投稿日時 - 2007-09-04 17:42:25
お礼
お礼が遅くなり申し訳ありません。
具体的な説明で、人に貸すのも難しいんだな。って思いました。
下手に儲けようなんて思わないほうがいいですね。
ありがとうございました。
投稿日時 - 2007-09-07 08:43:27
