静岡県浜松市の賃貸事情について(敷金・礼金他)

質問

静岡県浜松市の賃貸事情ですが、この辺りでは敷金・礼金、および仲介手数料・更新料の相場はどのくらいですか？

実は静岡県浜名郡新居町駅周辺でアパート経営を検討してるのですが、駅前には全く不動産屋がありません。やはり日常管理や客付けは、浜松駅周辺の管理会社にお願いするということになるのでしょうか？私としては管理会社は物件に近いほど良いと考えておりますが、駅前に不動産屋がない以上、入居を希望される方は浜松駅周辺の不動産屋にアクセスして、いろいろと検討しているんでしょうかねえ．．．。日常管理と客付けに強い、浜松駅周辺の管理会社をご存知でしたら、併せて教えて下さい。
また、新居町駅周辺は近くに工場等が多く賃貸需要は活発だときいておりますが、実際はどんなものなんでしょう？静岡にお住まいの方や、このあたりに土地勘のある方、宜しくお願いします。

回答No.5

mu128

貸主が負担する広告料は１ヵ月分が多いと思いますが、少なければ１万円、多い場合は２ヵ月分とかもあります。それは、その業者や物件次第です。客付けがしやすい物件であれば、広告料みたいなものを払わなくてもいいこともあります。また、空室状況や時期的なものによっても違ってくることもあります。うちの場合は、通常は広告料を貸主から貰わないのですが、空室が多かったり時期的に決まらない場合には、広告料として貸主から貰って、他の不動産業者には仲介手数料を１００％だからと紹介してもらうことがあります。そうすると、客付けする不動産業者の方も、優先的に決めてくれるようになるので、そのようにケースバイケースで広告料を貰ったりすることがあります。

管理料は管理内容によって違います。質問者さんは遠いので、物件の共用部分の掃除とかもお願いするかと思いますが、家賃の入金はどのようにするのか？ということもあります。私のところでは、家賃の入金管理や掃除まではしていなくて、入居者募集や入居中のトラブル処理の受付と手配、退去後のリフォームの手配と敷金精算のアドバイス等、補助的なことをしているだけですので、管理料はとっておりません。質問者さんから見れば、「それが管理？」と思われるかもしれませんが、管理会社にもいろいろと種類があるのです。（管理料をとっていても、うちよりも管理業務をされていないところもあると思います。）いかに、大家さんと入居者のために動いてくれるか？が重要です。管理をしていく上で、一番厄介なのが、トラブル処理です。入居者から何か苦情があった場合に、すぐに適切な対応をしてくれるかが管理会社としての力量を見る材料になります。そのためには、質問者さんは、管理会社にまかせて終わりということではなく、入居者の方々とも直接情報交換できるような環境にしておいて、管理会社の対応等をチェックしておくべきかと思います。
管理料は、家賃合計の５％から８％くらいかと思います。空室でも家賃を保証するシステムまで入ってしまうと、もっと高くなりますが、そこまでは不要と思います。

個人的な意見ですが、サブリース契約（質問者さんと管理会社が契約をして、管理会社が入居者と契約するような、いわゆるまた貸し）は、あまりオススメはしません。管理会社から見れば、入出金の管理がスムーズになるなど、メリットもあるのですが、結構トラブルも多いです。できれば、質問者さんと入居者の直接契約にして、どうしてもサブリース契約がいいということでしたら、管理会社の仕事ぶりを見て判断するようにした方がいいでしょう。

水漏れなどの水周り関係のトラブルや、騒音に関する苦情が結構多いです。簡単な水漏れ修理くらいだったら修理できたり、夜間や休日でも対応できるようなところがいいと思います。パッキンを交換すれば修理できるのに、それができないと、修理業者に頼まなければならず１万円近く取られます。部品は百円単位ですからもったいないです。難しかったり危険があるのなら別ですが、そのようなこともしてくれる会社があればいいかもしれませんね。

お礼

詳細なご回答 重ね重ねありがとうございます。
やはり、仲介はいわゆる「成功報酬」ですので、決まりやすい競争力のある物件か否かによって広告料が左右されるのは、当然かもしれませんね。
実は私もサブリースというのはあまり好きではありません。家賃が保証されない以上リスクはありますが、物件を購入する時点で空室の少ない物件をいかに見極めるかが、より重要であると考えているからです。
それにしてもmu128さんのところでは、管理料なしでそれだけのことをしてくれるのは、とても良心的ですね！自宅に近い物件であれば、間違いなくmu128さんのような不動産屋さんにお願いしたいですね。
只今、買付を入れて結果待ちの状態です。他の買主さんと競合となっているようなので果たして...
親身なアドバイスに改めまして感謝申し上げます。mu128さんの今後の益々のご健勝を願って止みません。　　　謹言

補足

mu128 様

ご無沙汰しております。
以前は詳細なご回答ありがとうございました。
当方その後、新居町で賃貸経営を開始して２年程経ちました。

さて、いよいよ賃貸市場が繁忙期に差し掛かるにあたって、
同地域で積極的に、客付活動をしようかと考えております。
新居町、湖西市、浜松市西部地域で、客付けに強い賃貸業者さんを
差し支えない範囲でご教示頂ければ幸いです。

回答No.4

mu128

はい。一応、浜松市内の不動産業者の者です。本当は是非、うちで管理と募集をさせて下さいとお願いしたいところですが、地域的にかなり遠いですので、管理できない点が残念です・・・。

家賃や敷金・礼金などは同じアパートでも違うことはあります。角部屋か中部屋、１階か２階によっても違うことは多いです。全く同じ条件の部屋でも、契約した時期や状況によっても差があることはよくあることですので問題ありません。

新居町駅周辺の需要はどんなものかはわかりませんが、場所としては悪くないところだと思います。（ただ、浜名湖競艇のある日は渋滞があるので、気になる人はいると思いますが）スズキ自動車などの工場や浜松市街・西区まで通勤するには良い場所ですので、購入されても良いかと思いますよ。

駅が近く通勤には便利でも、ＮＯ１さんが言われるように、浜松は車がないと遊びにも行けないので、ファミリー用物件ですと一世帯に２台を確保しないと決まらないです。それでも、駐車場が不足することがあるかもしれませんので、そのアパートの周辺に貸し駐車場があるかないかをチェックしておいた方がいいでしょう。

質問者さんはアパートから遠い場所にいらっしゃるようですので、管理はしっかりしてくれる所に頼んで下さい。不動産屋でも売買が得意なところもあれば、賃貸が得意なところもありますので、いくら物件から近くても賃貸はあまりやっていない業者に頼んでも、トラブルがあっても対応できないことがあるかもしれませんので、そのような点にも注意して探すようにして下さい。それでも、時々、アパートの様子を見ることはしておいた方がいいでしょう。全く来ないと、管理もいい加減になってしまうこともあります。

お礼

貴重なアドバイスに感謝申し上げます。不動産屋さんからのお返事を頂けるとはラッキーですね！
お察しのとおり私は東京在住の会社員ですので、浜松地区は物件を所有できるギリギリの距離（終業後新幹線でなんとか日帰りできる）と考えており、管理会社の選定が重要事項と認識している次第です。
浜松周辺では、客付けしてもらった際の広告料は、家賃の１ヶ月分ですか？また、物件の管理をお願いしたときの管理料は、だいたいどのくらいなのですか？（もちろん、mu128さんの会社ということではなく、浜松地区の通常の不動産屋さんということで結構です。）
再度の質問となり恐縮ですが、お時間のあるとき宜しくお願い申し上げます。

回答No.3

mu128

敷金・礼金を合計して３ヵ月というのが相場です。「敷金３礼金０」が多数ですが、「敷金２礼金１」もよく見かけます。仲介手数料は１ヵ月分です。ただ、質問者さんは貸主になるわけですから、仲介手数料を支払うということはないかもしれません。しかし、最近は、貸主からも「広告料」という名目で支払うことが多くなってきているので、貸主も金銭的に負担していく必要があるかもしれません。

新居町の地理はあまりよく知らないのですが、そのアパート周辺に不動産業者がないのでしたら、その地域にある他のアパートなどの賃貸物件を見て回って、看板をチェックしてみてはいかがでしょうか？　看板に出ている不動産業者に連絡をとって、管理ができるのか、管理の条件などを交渉してみたら良いかと思います。管理の種類は様々ですので、その点はよく話しをしていって下さい。
ただ、看板があると言っても、それは「入居者募集中」の看板がほとんどだと思います。また、同じアパートに数件の不動産会社の看板が並んでいることもあります。看板の枚数が多いからといって、その業者が本当に良い業者とは限りません。

管理がしっかりしている会社と客付けに強い会社は一致しないことが多いです。広告をバンバンしている有名な大手の会社は、客付けには確かに強いですが、管理はしていないか、管理をしていてもお粗末なものが多いです。（そのような会社をバカにしているわけではありません。接客の方が忙しくて管理までは仕事が回らないという意味です。また、決めることに集中しているので、そのような業者に直接募集を依頼すると、収入が十分でない入居者とも契約してしまい、家賃滞納などのトラブルが多くなる可能性が高いです。）

浜松駅周辺の業者にこだわる必要はないものと思います。浜松駅周辺よりは、浜松市西区や湖西市にある業者でも十分ではないでしょうか。
管理と募集の両方を満足させてくれる業者はまず少ないでしょう。だからと言って、管理はＡ社・募集はＢ社などとすると、少しややこしいことになってしまいます。
私のお勧めする方法としては、信頼できる優秀な管理会社を１社決めて、募集もその管理会社のみに依頼します。入居者募集では、他の不動産業者が客付けした場合は、仲介手数料が半額になってしまいます。なので、もし、他の業者が客付けした場合は、その仲介手数料の差額を「広告料として」質問者さんが管理会社に支払うことによって、管理会社の収入を同じようにすれば、管理会社も積極的に募集を出すことができます。（他の不動産業者にも募集を依頼すると積極的には募集できなくなりますし、他の不動産業者が客付けで入ってしまうと、手数料が減ってしまうので、なるべく自社で決めようと努力してしまい、その結果、情報を公開しないということになってしまいますので、自社のみで決めた場合と、他社が客付けして決めた場合の、管理会社の利益を同じにすることが良いかと思います。）

既存のアパートの購入を考えているのでしょうか？　それでしたら、今まで管理していた不動産業者にそのまま依頼するという選択もあります。そうすれば、どういった入居者がいるのか、前にどのようなトラブルがあったのか、などがわかっていると思いますので。

お礼

詳細な回答ありがとうございます。既存のアパートのオーナーチェンジ物件です。家賃表を入手してみたところ、敷金の預かりが各部屋でまちまちだったので、非常に気になっていたところなのです。おそらく客付けの繁忙期・閑散期による違いがあったのだと推察されます。（ちなみにこのあたりでは、敷金は預かり金として新オーナーに引き継がれるんですね。）
やはり管理業者は物件に近いほど良いと思っていますので、浜松駅周辺より距離的にも浜松市西区や西湖市の業者ほうが、客付けにも力が入るだろうし物件の把握も容易でしょう。入居者のなかには外国人家族もいるのですが、滞納等のトラブルはないようです。今までは現オーナーによる自主管理だったので、そのへんの状況がダイレクトに確認できないのがもどかしいところです。
ちなみに、新居町駅周辺のファミリータイプの賃貸需要はどんなもんでしょうか？私の調べたところでは、近くに工場等が多く需要は活発で比較的長期の入居者が多いとのことで、家賃表から判断すると確かにそのように見受けられます。（ひょっとしたら不動産屋さんにお勤めの方でしょうか。お話できる範囲での回答で結構ですので、参考意見下されば幸甚です。）

回答No.2

ekecom

間取りは　２ＬＤＫでＬＤ１０畳程度、他６畳２間です。和室は１部屋のみで収納は多めでした。駐車場は１台は無料、２台目からは３千プラスでした。場所的には駅まで車で２０～３０分程度の所で市営バスが通っていました。浜松は駐車場が２台確保というのが多く、地区によっては最初から２台とも込みというのも結構ありました。実際私の周りの賃貸に住んでいる友人達は８割は車２台保有でした。地域的に不動産が安い地区でしたのでＬＤでも７万は安いほうだったと思います。不動産屋にどうしてこんなに安いの？何か問題が？と聞いたほどです。（大家の意向と返答されました）これが高丘という隣の地区だと２ＬＤＫクラス・３ＤＫなどで安くて８万～１０万程度だったです。仕事の関係上、高丘、冨塚、和合、佐鳴台あたりで探していましたので高い地区に偏ってましたが・・・

浜松は車とバイク・スクーターの普及率は高いと思いますよ。駐車場も確保されていますが自転車置き場も戸数に比して広いと感じました

お礼

大変勉強になります。私の検討している物件も、総戸数に対して専用駐車場が倍近く確保されており不思議に感じておりましたが、その意味がわかったような気がします。１家に１台ではなく、１人１～２台の車を所有していることもめずらしくないのでしょう。
また、この物件は３ＤＫ（５０m2～５５m2）で５万５千円程度ですので、浜松駅からＪＲで１５分の新居町駅ということから考えても、まずまずの家賃設定なのかなと思っております。
早々のご回答ありがとうございます。この地域の実際の賃貸経験者の生の声を聞けて幸いです。多謝！

回答No.1

ekecom

３年前まで浜松に６年ほど住んでいたものです。その時は市内の賃貸マンションに住んでいました。部屋探しはいろいろ選択肢があって敷金礼金なしの雑誌などで部屋探しをしている人も多いし、そういう情報雑誌も多くありました。

自分たちは不動産屋が管理している物件を探して３件ほどまわったのですがその時は
敷金３ヶ月分、礼金１ヶ月分　前家賃として１ヶ月分で、不動産屋３件ともそれは同じでした。後、火災保険は強制で不動産屋指定の物に必ず入らなくてならなくてこれは確か２年契約で１万７千円程度だったと思います。（これは契約したマンションのみ）７万程度の家賃で４０万弱払った記憶があります
更新は２年で更新料は印紙？証紙代？のみでしたが、契約書（本人＆保証人）の再提出と火災保険の継続加入のみでした。

不動産屋については、浜松駅前が特に有利とは限らないと思います。公共交通がいまいち不便、駐車場が少なく高いので車のある人は市内の住みたい地区の近辺や大手の不動産屋を探す方も多く居ます。浜松は車が無いと結構不便な街です。実際自分も車で行ける所の不動産屋を探しました。どこの不動産屋も市内・近郊いろいろな場所の物件を揃えてましたよ

管理会社は自分がお世話になった不動産屋しか知りませんが、そこはきちんとしていたと思います。そう感じたのは入居時の立会い確認、退去時もきちんとした部屋の査定をしてくれた事、実際３ヶ月分払った敷金のうち七万程度返金されました。敷金が戻ったのは正直初めてです。住んでいる時も一度も不動産屋さんに不満を感じた事はありませんし、また浜松に仕事で住む事があればその不動産屋を使いたいと思ってます。
名前は直接出していいのかなぁ？「アライブ」と言って不動産管理と建設会社を両方持っていたと思います。他にも大きな不動産屋はたくさんありましたが地元ではないのでその辺は良くわかりません

たいして有力情報でもなく、また古い話であまりお力になれず申し訳ありません

お礼

ご回答感謝申し上げます。不動産の慣習はその地域ごとにまちまちで、私としましては浜松地区は全く手探りの状態ですので大変助かります。月７万円というと、ファミリータイプの物件でしょうか？ご記憶の範囲で構いませんので、その物件の間取りと広さ、及び駐車場代を教えていただければ嬉しいです。やっぱり、典型的な車社会なようですね。ありがとうございました。