借地権と立退き料について

質問

3年前に他界した母が持っていた借地権を相続しました。
母は元々その土地の借地権を持っておりましたが、
昭和54年に家を新築する際、新たに借地の許可を得ました。
私自身は別の場所に住み、借地に建てた家には誰も住んでいないので、
空き家にするのも勿体ないため人に貸しております。

ところが、先日地主に土地を返却して欲しいと言われました。
その土地を更地にし、新たに不動産を建てたいとの事です。
土地の面積は35坪で土地評価額は1坪18万円、
その金額を地主と借地人の2人で割り、1人当たり9万円、
35坪×9万円＝315万円で土地を返して欲しいと言われました。
更地にする費用は当方持ちで65万円掛かり、手元に残る金額は250万円です。

果たしてこの金額は妥当なものなのでしょうか？
もし同意できないのなら裁判に持ち込み、
まずは借地権の相続に関わる承諾料として土地評価額の約15％、
約100万円を請求すると言われました。
その後、もちろん強制的に返却して貰うための手続きを行うとの事。
ネットで調べたところ、借地権の相続について承諾料は必要ないとの記述を見ましたが、
裁判の結果によっては支払わなければならない場合もあるのでしょうか？

地主からこの話があったのはつい先日の6月中旬で、
遅くとも7月中には土地を更地にしたいという強い希望があるようです。
6月末、つまり来週末までには結論を出して欲しいと言われました。
借地権は難しく、素人の私ではお手上げ状態です。
とり急ぎの質問で不躾とは存じますが、お力添えいただければ幸いです。
お忙しいところ申し訳ございませんが、重ねてよろしくお願い申し上げます。

回答No.2

jckl · ベストアンサー

相続による名義の変更には通常承諾料の必要は無いようです。
また50％は低いでしょう。

＜借地権価格＞
土地を借りている場合、その賃借権それ自体が財産的価値を有します。特に都市部では所有権そのものよりも借地権の方が価値のある土地というのがほとんどです。土地自体が1000万円としても、賃貸している場合には、賃借権が700万円とか800万円で、所有権は残りの2、300万円というのが大半です。借地権価格については、今では相続税課税台帳とか路線価票をみれば、当該土地の借地権割合が60％とか90％とか出ていますので、更地の価格にその借地権割合を乗じた額が目安になるでしょう。

と言う記述が有ります。
更に、評価額は何の評価額でしょうか？
その土地自体の通常の売買取り引き価格ですか？

計算の基礎を記載します。
売買価格坪単価X坪数X借地権割合＝その土地の借地権価格

また、家屋については買い取り請求が出来ます。
あなたが明け渡しを希望した場合には更地で返還する義務が生じますが、貸主からの返還請求ですので建物を買い取ってもらう事になります。
償却期間は25年程度ですので、償却期間は過ぎていますが、住める状態であれば、最低価値は存在します。(5％)
現在の取得価格の5％が買い取り価格と言う事です。
(木造の坪単価地域相場50万で総床面積20坪なら50万円となります)
手入れをしており、耐久性が高いと評価されるとアップします。

ですので、18万が売買相場で借地権が60％でも、
18X35X60%+50＝４２８万
が、目安額でしょう。
借地権割合が高ければ、床面積が大きければ上乗せされますし、床面積が小さければ減額されます。

借地権割合の確認、売買相場の調査、建物の残存価値評価
をして下さい。
近隣の不動産屋などでも親切に教えてくれる店も有るでしょう。

＊　現在の入居者の明け渡しの方も問題です。

元不動産営業

参考URL：

http://homepage1.nifty.com/lawsection/tisikibako/chintaisyaku1.htm

お礼

大変わかりやすく、詳細なご返答をありがとうございました。
知りたいと思っていた事が全て書かれている回答に感激しております。
お恥ずかしい話ですが、当方にあまりにも知識がないため、
相手側に言われるまま交渉が進んでいるのではないかという不安を抱えておりました。
お教えいただいた情報を元に調べ直し、再度計算して、
納得できる形で地主と話し合いたいと思います。

土地評価額に関しては、交渉人の方が提示してきた金額のため詳細は不明ですが、
説明からすると恐らく土地自体の売買取引価格と思われます。
こちらについても1度よく調べてみます。
入居者の明け渡しについては、地主側が交渉に当たるようです。

jckl様のアドバイスを参考に、少しでも理解を深められるよう勉強したいと思います。
改めまして、親切かつ迅速な回答を本当にありがとうございました。

回答No.1

hanakago

裁判しても時間も金もかかり弁護士だけうまいおもいするだけ。２５０万円がただもらえるなら喜んで返すかもっと出せと要求するかはあなた次第だけど。実際あなたが住んで使用していないなら裁判所は所有者に返すことをすすめると思います。私の父は土地を所有していて貸してた側だったけど相手が使っていたため裁判所は売ることをすすめてきました。裁判所はどんな判断するかは分からないけど裁判するのはあんまりにも得策ではないと思います。

お礼

早速の返信、ありがとうございました。
時間や精神的な面からいっても裁判はあまりにも負担が大きく、
当方としても地主とは話し合いで解決したいと思っております。
地主側と申しますか、正確には地主の代理人の方が交渉に当たっているのですが、
口調がとても強いため萎縮してしまい、
付け焼刃の知識では上手く話を進める事もできず戸惑っておりました。
hanakago様のアドバイスを念頭に入れ、次回の話し合いの場では頑張ってみたいと思います。