アパートの連帯保証人

＞２年で更新と言うことですが、サインすることなく更新になるんでしょうか？

借地借家法という法律で、大家が更新を断るのは厳しく制限されており、借り手が望めば大抵の場合更新ができてしまいます。

そのため、保証人契約が自動更新されないとなると大家に極めて不利な状況になります。借地借家法は借り手を保護するため、大家の権利を激しく侵害する法律ですので、借地借家法に定められている範囲以外のことについては、大家が不利にならないように配慮されることが多いです。そのため、これ以上大家に不利にならないように、保証人は賃貸契約が更新されると自動的に更新されると考えられています。

また、契約は民法上口答だけで成立することになっていますので、サインをしていないことは契約していないことを意味しません。


＞連帯保証人から解除することはできるのでしょうか？

また保証人を変更するには大家の許可が必要です。
そのため、保証人側からの要求だけでは、保証人契約を解除することはできず、変わりの保証人などを用意して、大家に認めてもらわなければなりません。


＞父親がアパートを借りると言うことで２０年前連帯保証人になりました。

基本的に大家の承諾がなければ保証人をおりることはできませんが、過去の判例で、借り手と保証人の間の信頼関係が破綻している場合、保証人が更新されないというような判例も存在します。

ただし、保証人が妻であった質問者のお母さんなら、この判例が適用できるかもしれませんが、保証人が息子である質問者の場合は、夫婦の縁は切れても親子の縁は切れないので難しいでしょう。

また、今まで大家に対してそのような状況を説明していないので、過去にさかのぼっては効果がないでしょうか、そのような状況であることを大家に連絡しておくことは重要ではないかと思います。

このような状況にあっても、他に適当な保証人がいなければ、保証人をおりることはできないので、やめさせてもらうというのは無理です。保証人から解放させてもらう最も簡単な方法は、賃貸契約を解除してもらうことです。

これ以上滞納が増えないように、大家に事情を連絡して、今までの分は清算するとともに、今後滞納が始まったすぐ連絡を質問者に入れるように依頼するとか、長期滞納による契約違反により賃貸契約自体を解除してもらうようにした方がよいと思います。

投稿日時 - 2007-04-03 09:53:09

ＮＯ２さんの言われているとおりです。２０年前になった保証人でも効力は続いています。更新手続きをしなかった場合でも同じです。なので、質問者さんには支払う義務があります。（通常、２・３ヵ月滞納した時点で保証人に連絡するようになっておりますので、例えば、１年も家賃を滞納していたのに今頃言ってきたという場合には、ある程度減額されるべきだということは、ＮＯ２さんの言われるとおりです）

ただし、保証人を辞退することは非常に困難だと思います。どうしても保証人の義務から解放されたいのでしたら、退去させるしかないと思います。（もちろん、貸主が辞退を受け付けてくれれば良いのですが、それはまずないと思います）
また、貸主が借主へ家賃滞納を理由に契約解除をさせるには、それなりの理由が必要です。仮に今、滞納が２ヵ月分だとしても、その時点で契約解除と部屋の明け渡しを訴訟したとしても、認められることはあまりありません。一般的に６ヵ月以上の滞納がないと裁判所も契約解除を認めてくれないのです。そこまでいってしまうと、どんどん負担が大きくなるばかりです。
なので、質問者さんとしては、お父さんと会いたくないという気持ちがあるかもしれませんが、何とかお父さんと話し合って退去する方向で解決を目指した方がいいです。貸主にも限度がありますので、貸主や管理会社に任せることはしないで下さい。質問者さん自身も解決するように行動して下さい。連帯保証人の義務は、入居者が退去するまで続くものと覚悟する必要があります。最悪の場合は、裁判（強制執行）による解決ですが、そうすると、質問者さんの負担もかなりのものになります。何とか、お父さんに任意に退去してもらうようにするしかありません。そのために、引越し代などの金銭を払うことも将来的なことを考えればありかなと思います。

投稿日時 - 2007-04-03 09:43:37

不動産会社によって差はありますが、3ヶ月くらいが相場ではないでしょうか？

通常2年で更新ですが、契約時に条件変更がなければ自動更新となっている場合もあります。
ただ、更新手続きがあったとしても更新時には印鑑証明書の添付はないところが殆んどでしたので、お父様が勝手に記入して手続きを済ませていたことも考えられます。
その場合でも、質問者様がお父様の連帯保証人であることは承知だったのですから支払いは免れられないと思います。

また、氏名が変わっても（ご結婚などで）本人であることに変わりありませんから難しいでしょう。

ご連絡先を知られたくないのであれば、不動産会社にその旨お話されたほうがいいと思います。
また、不動産会社に保証人を辞めたい旨をお話しするのであれば、
・結婚をして仕事をしていないので保障能力がない
など、金銭的に保証人になれないという理由が一番納得していただけると思います。

いづれにせよ、お父様と今後関わりを持ちたくないのであれば早めにご精算をされて保証人を辞めたほうが良いでしょう。

＊何ヶ月分の滞納があるのですか？　たとえば半年とかそれ以上であるようであれば不動産会社の督促業務の怠慢です。その場合は「どうしてこんなになるまで回収・強制退去させられなかったのか？保証人に連絡がこなかったのか」を問い詰めるべきです。

投稿日時 - 2007-04-03 03:23:22

以前不動産業者に勤務しておりました。

通常アパートの賃貸借契約は契約期間が2年で、2年ごとに更新手続きがあります。
いづれにしても、現在、質問者様が連帯保証人になっていることには変わりありませんから、支払いの義務は発生します。

支払った上で連帯保証人を辞めたい旨を不動産会社に相談されてはいかがでしょう。
ただしお父様は質問者様が連帯保証人ということで審査を通し、部屋を借りられているわけですから、相応の新たな保証人が見つからなければ、部屋の解約もありえるでしょう。

投稿日時 - 2007-04-03 02:20:14