不動産会社にやられた！

質問

土地を買って新築しようとしているものです。

いい土地を探しつつハウスメーカーを見学していたところ、気に入った土地を見つけましたのでA社にて立ててもらおうと決心いたしました。

A社との話の中で「土地購入の決心が付いたら不動産に連絡する前に弊社に連絡してください。購入・交渉のお手伝いします。」と言われておりましたので、購入意思確定後、そのとおりにいたしました。
その結果、A社が不動産に連絡し、交渉を進める途中で、不動産いわく「（地主さんとの交渉結果）今のところ坪１万安くしてもらえるようですが、まだ交渉できそうなので頑張ります。」と言っていたようですので、A社も私も期待して任せておりました。
ところがその１週間後・・・、A社・不動産・当方で契約に向けて面会することになっていたのですが、不動産には約束をすっぽかされた挙句、夜にA社に電話（面会約束は10時30分）があり「坪３万安く交渉したら、地主の機嫌を損ねて、『その土地は売らない』と言われました。ごめんなさい。」と言われ、現在のところ白紙となってしまっております。
このような経緯ですので、不動産とは一度も会っていません。

その土地を買うことを決めていたのでハウスメーカー（A社）との設計もかなり進んでいた状態ですし、当方の希望を満たした土地はそこしか見当たらなく、非常にショックを受けております。　
今となっては値引きなんてしてくれなくてもいいのですが、最初にA社に「土地って値引きされるんですか？」と聞いたのが命取りとなってしまった次第です。

その土地を売ってもらうにはどのような策があるでしょうか？A社に責任はないと思っているのでA社とは今後も付き合っていくのですが、他の方の意見も聞きたい状況です。
　なお、A社いわく「地主さんと不動産との信頼関係は崩れてしまっていると思います。」とのことでした。

　工事請負契約の期限もあり、銀行ローンの金利上昇の可能性も強く、早く土地を購入したいところです。
　ご意見のほど、よろしくお願いします。

回答No.10

uvalue

不動産関係者です。
不動産屋としては、地主の土地を出来るだけ高く売って、手数料を高くしたいなどと言う考え方はしません。
出来るだけ安く適正な価格で苦労少なく、取引を完了したいのです。

回答No.9

noname#119854

そのかわりにその南側の土地（70坪）を好きなだけ買ってください。」とのことでした。・・南側が将来も日当たりが悪くならないなら南は、理想ですね。地形がわかりませんが。結局、その南の土地を購入することにしたのですが、中途半端な位置に電柱がある。・・・電柱の移動は難しいこともありますが、これは設計士が建築確認前に電柱の移動を行政や電力会社に示唆することもありますが、難しいと思いますがあたってみてくれると思います。（もう１週間になります）現場・現況立会いの上で異動を決めるときは少し時間がかかります。（2週間か3週間。調度転勤の時期でしょ。）

ちなみに不動産の方がよく「先生が・・・」と口にされるのですが、ここでいう先生ってのは誰のことでしょうか？　司法書士・設計士・など先生と呼ばれているようですよ。資格は持ってますが・・・？？
　電柱だと土地家屋調査士なのかな。電柱は主人の貸し店舗にも事務所にも敷地内にありますが、年間1本1500円の電柱設置料なるものが振り込まれてきますが、本音はいりませんからどいてくださいと願っていますが、店舗でも移動できないようです。このあたりはきちんと確認購入が必要です。その電柱も事務所の方は、気がつかないでいましたら先の所有者に10年も電柱使用料懐に入れられていました。少額でもずるいなと思いましたよ。不動産屋さん、多分そちらの方面を調べてもらってるのでないでしょうか。具体的に調べる時は専門は専門にお願いしてるようなら、信用できる業者です。（この辺後で申し立てても何もしない業者多いのです。というより知識的にわからないのかもしれません。）
　時間がかかるようならいつ頃ならわかるのか聞いてみてください。電柱移動の申し立てして可能か可能でないか今回答待ちかもしれません。

回答No.8

noname#119854

不動産業者と話し合われるのも方法ですが、ハウスメーカーは、どういった立場で立ち会われるかなのですけど。まず、ハウスメーカーも不動産取引業の登録されているのであれば、仲介手数料は相手の売主側が不動産業者に手数料を支払、貴方のハウスメーカー側が宅建業として立ち会われるのであれば、仲介手数料はハウスメーカーに貴方が支払うということになるのですけど。（ハウスメーカーとしては仲介手数料を請求しない分建築の仕事を請ける。）が普通です。セキスイハウスやミサワその他も宅建取り扱い業の登録をしていて、建築を請け負う変わりに仲介手数料をサービスで無料にしても十分仕事として成り立つようです。ただ立ち会うのが仕事をもらうだけのようなら意味もないのですけどね。先の購入価格からから高い土地価格になるのでしたら、不動産業者と貴方で契約して土地の価格の値下げ交渉もできると思いますけどね。ハウスメーカーが立ち会うのは、何のためでしょうか。価格の交渉ですか？
仲介料のサービスの為ですか？何のメリットもないならむしろ不動産業者としては貴方と地主からの仲介料の収益を選ぶ分安くしてほしい旨は交渉余地あるのですけどね。時々何のためにいるのかわからない個立会いの方いますが、少しでも貴方に有利な交渉をしてくれるメーカーであることを願っています。ただ立会いならいりません。宅建業法で業者はルールを守って仕事していますし、お客様の保護のために業者もきちんと保険も掛けて仕事をしていますから。ハウスメーカーが立ち会うことでメリットがないなら、立ち会う必要もありません。むしろ建築計画を何件かのハウスメーカーに出してもらう方がよいと思いますけどね。
　契約書よりも注意して重要事項を確認してサインしてくださいね。契約書は、売買価格です。でも重要事項にあるのは、現況の水道その他の後での追加工事になる危険も含んだ大切な説明書です。（これにサインした後、説明と違うトラブルが結構多いのです。）土地の購入も大変ですが住居の建築はもっと大変です。予算をきちんと話して予算オーバーは、予め見積もり確認発注でなさいますように。サービスと思ってたものまで請求されたなどトラブルを避けるためもありますが、気持ちよく住む為にも注意して建築は進めてくださいね。
　予算の削るようなことが起きてきた時は、大掛かりな工事の必要な部分を削らず、後で追加、又は直しやすい部分から予算の削減をしてください。簡単に言えば見える場所は、直しやすい。見えない場所は直しにくい。（心がけてると簡単に決断できます。）よい棲家ができますように。

お礼

ありがとうございます。
状況報告いたします。

結局、新しく介入してきた不動産が担当してくれることとなりました。
価格については最初の不動産の（安い）提示価格のままでかまわないということになりました。　土地の状況を聞いたところ、すでに水道等の整備完了の承認が得られているとのことでしたので、余計な費用の発生はなさそうです。
ただし、条件がありまして、望んでいた分譲地は売主さん宅の東にあるので売主さんの意向で「日当たりが悪くなるので家を建ててもらいたくない。売らずに駐車場にしたい。そのかわりにその南側の土地（70坪）を好きなだけ買ってください。」とのことでした。すべて不動産からの情報でまだ売主さんとは会っていません。
結局、その南の土地を購入することにしたのですが、中途半端な位置に電柱があるので、それを移動してほしいということを不動産を通じてお願いしている状況で、その返事がまだ返ってきていません。（もう１週間になります）

ちなみに不動産の方がよく「先生が・・・」と口にされるのですが、ここでいう先生ってのは誰のことでしょうか？　何らかの資格を持った方のことでしょうが聞けてませんでした。

回答No.7

chimechimedori

No.1です。その後、経過はいかがですか。

>不動産BとCでは同じ土地であるのに販売価格が坪10万近く異なるところです。

　駅においてある情報誌や、インターネットで探すと同じ物件を複数の不動産会社で扱っているのを見かけますが、普通、どこの不動産屋が扱っても一緒のことが多いです。低くなっているのは、買い手がつかなくて値下げをした、もう一方は当初の金額のまま情報が更新されていなかった、ということがあります。
しかし、坪１０万としたら、５０坪で５００万ですよね。値下げにしては変な気がしますね。Ｂ不動産と縁切れていないのですよね。大丈夫でしょうかという気がしています。
　もう、渦中に入ってしまっているかも知れませんが、ちょっと落ち着いて周囲の相場から調べなおしたほうがいいかも知れませんね。
　不動産屋の担当者は、質がピンからキリまで居ます。言うことを鵜呑みにせず、情報は自分で裏を取るという姿勢が大切です。場所も分かっているのでしょうから、現地に足を運んで地主さんの評判をそれとなくご近所から聞くとか。話がややこしくなってきたら、その物件は縁がなかったとして引く判断も必要です。
私も土地、マンション等不動産の購入の経験がありますが、知識が何にもない別業界からの転職直後の担当者、売主側の不動産屋とけんかをして勝手にその物件の仲介をやめてしまった熱血担当者、「個人情報の保護」だとかわけの分からない理屈で登記簿謄本すら取り寄せてくれない怠慢な担当者、まったく様々な人に出会いました。話が進めばローンのことで銀行との間に入ってもらったりもありますし、担当者が頼りにならない人にあたったらいくら物件が良くてもうまくいかないです。私も希望の物件が見つかるまで何件も見送りしました。
　不動産業界は特殊とはいっても、ミーティングの約束を連絡もなくすっぽかすなどはやっぱり許容できません。金額の交渉にしたって、あくまで交渉なんですからプロの人間なら間に入ってうまく話が収めるように持って行くのが本当です。相場からして、無理な値引きだと思えば、買主側に査定はいくらだからちょっとそれ以上の交渉は難しい、この金額で交渉してみてはどうかと言ってくれるものです。それこそ、子供の使いで相手のいうことの伝言だけをやっていれば、まとまるはずがないしそんな仕事はプロの仕事ではありません。
　それと、売主側の事情です。早く手放したい、時間がかかってもいいから希望値で売りたい、このご時勢なのでないとは思いますがもうけを狙って高値で売りたい等です。それによっても交渉の行方が変わって来ます。
　まず、何が真実なのかつきとめて、こじれてきたら引くことも検討してみてください。あせりは禁物です。”買いたい”という気持ちが先走ると、足元を見られてそれこそズルイ不動産屋に高値でつかまされてしまう危険性がありますよ。また、Ａ社の営業も本来の目的は建築の契約を結ぶことなので、土地探しはお手伝い程度でやっているのです。土地を探すのはご相談者様ご自身ですよ。

いろんな不動産屋を訪ね何件か紹介してもらっているうちに、担当者の力が見えてきます。まず、この人ならという担当者を見つけ、その人から物件を紹介してもらいある程度時間をかけて探していくというのが、満足できる物件を見つける近道ではないかと思います。

お礼

ご心配ありがとうございます。
No.5への回答のような状況です。

その土地の価格は、路線価をもとに立地条件による補正計算も行い、割り出しています。B不動産が15％増、C不動産が35％増で販売しています。
ハウスメーカー営業者の憶測では「地主さんからするとB不動産とは何らかの付き合いがあったので安く設定し、C不動産とは付き合いがなかったので高く設定した、もともとその差が大きかったにもかかわらずB不動産が大きな値引き交渉をしたために差が開きすぎて売れなくなったのでは・・・」とか言われています。　　

B不動産の情報によると、地主さんは入退院を繰り返しているために、なかなか連絡を取れないということらしいです。　体調が悪い中での、値引き交渉だったので、よけいに機嫌が悪くなったのかもしれません。

こんな状況ですので仕事にもイマイチ集中できない今日この頃です。
また、お時間ありましたらアドバイスお願いします。

回答No.6

noname#119854

追伸　土壌汚染の調査は、工場・事業所店舗跡地売買は義務付けされてますが、畑。宅地は別でした。盛土に関しては、土の確認が必要化もしてません。残土を入れての整地は、残土質も知る必要があるのですが調査は義務付けてないようです。（訂正しますね。）
　うまく希望に添って購入できますように。

お礼

ありがとうございます。

回答No.5

noname#119854

ただ約束時間をすっぽかして連絡もないようなところなので常識外れもありうるのかもと・・・すっぽかしたと思われるかも知れませんが、買い叩かれると考えれば、テーブルにつかないのが普通です。３万の値下げをA社が言い出した時、この話は流れることが決まったように感じます。よくあるのですよ。又、買主の方が困れば売るという考えで契約前の打ち合わせを一度はずす方もいます。（この場合は、私はもう一度のテーブルはないものとしておりますが。）その土地に高値をつけていた不動産業者が介入してくることになりました。　今後、先方同士で話がまとまったとしていくらの値段を提示してくるか心配です。・・・土地の価格が高くなる心配なのでしょうが、まず当初の値切らない価格をたたき台に価格の交渉をすることです。分譲には、00～とありますが、これは坪当たりでなく何区画に分筆するか、私道を必要とする。すみきり分が必要になるなどで、価格が替わることになる時もあります。道路分とすみきり（車の進入その他のために三角になって私道に連結されたような感じ）も含めて分譲の区分で応分負担したりで一坪あたりの価格が高くなってしまう場合もありえます。現況がわかりませんが、分譲にはガス管・水道管の埋設が何処までか、土地の土留め、盛土の費用なども考慮して高くなることもありえます。先の安い土地の仲介者は現況の土地のみで販売の為安い？高い方は土地に建物を必要とする配管その他分譲区分の入り口まで引き込んだ価格？このあたりにもし価格の差があるなら水道の引き込みその他の手続きの大変さを考慮しても高めに方が後で楽な場合もありえます。仲介料は法定手数料きり不動産業者は入りません。またそれ以上とれば後で納税額が法定手数料を超えた分に関しては課税も高くとられるので意味がないのです。（土地にかぶせる地上げ屋さんばかりいませんから心配要りません。）最初の不動産屋さんに聞いてみるのもいいかもしれません。もう一度交渉してほしいことと一緒に地主様とご近所になるのですから気分よく購入してことも伝えてもらえませんか。非礼に関してもお詫びして。
もう、相場より高い業者が専任契約で介入することになるようでしたら最初に話したように値引き前の価格をたたき台に交渉してください。それはあくまで当初の不動産の売り方の場合です。分譲のために分筆その他きちんとしたり理由が価格に加算されるならまた交渉の仕方は変わります。ただ、土地に分譲は住宅・店舗にかかわらず土壌検査が（地質）も必要な時代ですので、確認を忘れないで下さいね。(今回、大型分譲で一部地質から砒素が出てしまいこの撤去費用が膨大で分譲価格が高くなった例も知っていますが、理由がわかれば納得して購入した方、予算オーバーでやめた方それぞれです。)中古住宅でも安いと思い購入したら改築時にアスベストがでて、除去作業費用で高い買い物をした方もいます。（売主に誠意があれば負担もしてくれたのでしょう。また仲介業者が交渉もしなかったということもありましたが。）
　気に入った土地でも縁がない場合もありますから無理は禁物です。
業者がわかりませんので何ともいえませんが、絶対ほしいと思わせないことも大切です。高い買い物ですから注意してくださいね。業者でも付き合いたくない方多くなりました。取引はしないことにしていますが。

お礼

ありがとうございます。
設備として「電気、ガス、水道、排水」と書かれており、造成工事も完了済みとなっております。

ハウスメーカーの手配により、今週C不動産と当方との３者での話し合いの場を設けてくれることになりました。
ハウスメーカーも自社の利益のためだけに動いているとも考えられますので、ここは直接不動産と２者で話したほうがよいものなのでしょうか？
しかし、そうすると不動産からは買いあせっているようにも思われそうです。
ハウスメーカーの営業担当者は非常に好印象で今のところ不満はありません。せっかく間を取りもってもらっているのでここは顔を立ててあげて、今後の付き合いをより良くしようという考えもあります。

当初の価格で予算的には限界ですのでこれ以上の価格ならばあきらめざるを得ません。

また報告させていただきます。

回答No.4

noname#119854

A社の営業の方の方が問題ありでないですか。貴方はA社を通して不動産屋が１万負けることを聞いたのでしょ。まだ交渉できそうだからはA社が貴方に請けのよいように話したとは考えられませんか。不動産業者は坪当たり３万も安く地主に交渉もしないと思いますし、貴方がこの間の事情を聞いたのはA社のみの話でしょ。本音で申し上げれば、土地価格を１万下げた時で購入するべきだったのでないでしょうか。３万の値下げで貴方には都合よくても、地主にはそこまで値切られるなら足元見るような買い手に売る気はなくなりますよ。
A社に責任はないと思っているのでA社とは今後も付き合っていくのです。ならA社とは今後も付き合っていくならその方に購入までの責任はあるのでないですか。
　不動産業者は、地主のお客様です。１万の値下げの交渉すらご不快な思い気にしながら交渉して値下げの了解をもらったのでないでしょうか。値下げすれば又値下げさせる。業者も子供の使いのように何度も値下げさせるような貴方に売らなくてもよいと地主様と考えたと思います。貴方に都合よく話していたA社の営業にもう一度きちんと経過確認をどうぞ。どうしてもその土地を売ってもらいたいのでしたらA社抜きで不動産業者と貴方で話すことです。元の値もよいからか当初の一万ひきかで求めることできないでしょうか。私もセキスイハウス・その他の大手メーカーとも取引はありますが、足元を見るような値切り方はしませんよ。あなたが不動産の方と話して見てはどうですか。違う経過が見えると思いますよ。大手メーカーにも時たまとんでもない都合よいことばかりで買い手も売り手も怒らせてしまう営業の人いましたが、
最終的にばれて立場の悪い思いとお客様を失い会社の信用にも傷つけた方もいます。愚息も大手にいますが、売り手、買い手の調整に困るとき
同業に近い私か主人に相談の電話がきますが、「正直に双方の希望を聞いて双方の納得のゆく価格にこぎつけるのが営業の手腕でしょ。」と突き放します。一度不動産業者と地主様に会ってもう一度お願いしては如何ですか。A社さんお気に入りなのはきっと貴方の都合のよいようにあわせるからなのでないでしょうか。まとめるということは一歩の希望だけでまとまりません。不動産業者がもっと安くできそうとは言いませんよ。安くなれば法定手数料も減るのですから。（仲介料）
　貴方を非難していないので誤解しないでくださいね。ほしい土地なら
誠意を持って不動産業者に地主とあわせていただいて値切る非礼を詫びてでも予算上・・・・位にと頼むのも方法です。どうも話からA社が一人歩きした結果のように感じますけど。（３２年目の専門の経験から感じるのは）

お礼

ありがとうございます。
違った回答をいただき、非常に参考になります。

＞貴方はA社を通して不動産屋が１万負けることを聞いたのでしょ。・・・不動産業者は坪当たり３万も安く地主に交渉もしないと思いますし、貴方がこの間の事情を聞いたのはA社のみの話でしょ。本音で申し上げれば、土地価格を１万下げた時で購入するべきだったのでないでしょうか。

　そのとおりです。「土地売買のプロが1万から3万に一気に値下げ要求するなんて考えられない、普通次に要求するなら1.5万だろ」と思い、何か裏があるのかなとも思っています。　ただ約束時間をすっぽかして連絡もないようなところなので常識外れもありうるのかもと・・・
　土地を買うのが初めての者にとって1万下がれば十分だろうと判断することも無理な話だったので、ハウスメーカーおよび不動産にお任せするのがいちばん間違いないと思ったんですよ。
　ただ、自分が地主なら何度も値下げ要求されたら「もう売らない」って気持ちになるはずですので、１回で止めるべきだったかもしれませんね。

　ご指摘のようにA社を全面的に信じる危険性は十分に感じております。　と言いますか、基本的には甘い言葉は信じませんので（笑）

　地主さんはその物件の横に住んでいるので今後一生の付き合いが予想されます。　非礼を詫びて、わだかまりなく購入できるのが何よりもの優先事項と考えています。

　No.1への回答に書きましたように、その土地に高値をつけていた不動産業者が介入してくることになりました。　今後、先方同士で話がまとまったとしていくらの値段を提示してくるか心配です。　たとえば坪50万の売値でしたら、そのうち不動産の利益はどれくらい取るものなのでしょうか（仲介料3％+6万以外）　最初の不動産は相場より2万安、後の不動産は5～8万高（分譲地ですので○万～という表記のみ）というのが私の印象です。

お時間ございましたらご意見お聞かせください。
ありがとうございました。

回答No.3

dot777

うちも同じような構成で話をすすめました。
話自体はよくあることですね。
私の手に入れた土地はその逆で
私の前にひとり先客がいたのですが
値引き交渉をして、断られたそうです。
で、二番札の私は一切値引き交渉をせずに即買いをいれました。
私の後にもだいぶんと購入希望者がいたようなので
人気のある土地ですと、同じようなことになるかもしれませんね。

話だけからすると、現在の不動産会社に対する道義的責任もないようですので、別の不動産会社を間にたてて交渉してもらうのが一番妥当な線だと思いますが。Ａ社に紹介してもらうのが一番良いと思いますが。

お礼

ありがとうございました。

Ａ社に紹介してもらうつもりでしたが担当者が今週は帰省しているらしいので帰ってきてからにするつもりでした。

ところがNo.1への回答にもあるように自力で同物件を扱っている不動産を見つけましたのでその必要もなくなりました。

dot777さんの
＞二番札の私は一切値引き交渉をせずに即買いをいれました。
に、あせりを感じております。

明日A社に行きますので進展があると思います。

また気付いた点ございましたらお願いいたします。

回答No.2

noname#26116

値引き交渉に失敗して地主の機嫌を損ねた、という話がどこまで事実かは謎ですが、どんな理由があるにせよ事前連絡の一つもなく、約束をスッぽかしたというのは社会人として致命的ですね。

そんないい加減な業者は相手にせずに、他の業者やA社に依頼して地主さんと交渉して貰った方が良いと思います。
それでも地主が売らないと言うのでしたら、粘り強く交渉するか諦めるしかないでしょう。

お礼

ありがとうございました。

No.1への回答のような状況です。

不動産の言い分を直接聞いていないのでA社の回答を鵜呑みにしてはいけないということも頭に入れて今後動いてみます。　また気付いた点あればご意見ください。

回答No.1

chimechimedori

値引きの相談をしただけで地主が機嫌を損ね、売らないと言い出したとは思えません。失礼な言い方をしたとか、別の失態をおかしたのではないでしょうか。第一、決めていた打ち合わせの場を、連絡もなくすっぽかすなど、その不動産屋は全く信用できません。
金額の交渉は、普通によくあることですので、”A社に「土地って値引きされるんですか？」と聞いたのが命取りとなってしまった”など、気にする必要はありません。
　どうしてもその土地が気にいっているなら、別の不動産屋を訪ねて今までの経緯を説明し、交渉に入ってもらえないか相談してみたらいかがでしょうか。元の不動産屋と売主とが専任媒介契約を結んでいなければ、その物件は他社も扱えますし、元の不動産屋と売主が決裂したのが本当ならば、別の不動産屋が売主の間に入ってもらえれば、話が進む可能性があります。
　それでもだめだったら、その土地には縁がなかったとあきらめるしかないと思います。

お礼

ありがとうございます。
事情があるにせよ連絡がなかったことに大きな不信感を抱いております。

昨日、同じ住所（町名まで）の土地で詳細な場所が分からない物件を見つけていたので、その不動産（C不動産）に行ったところ、まったく同じ物件でした。　どうやら専任媒介契約ではなかったようです。

さらに話を聞くと、最初の不動産（B不動産）とは知り合いらしく、ハウスメーカーも含めてB不動産と相談してみるとのことでした。

これで形上は、chimechimedoriさんのおっしゃるとおり、間接的かもしれませんが別の不動産屋が売主との間に入ってくることになりそうです。
次に心配なのは不動産BとCでは同じ土地であるのに販売価格が坪10万近く異なるところです。　高値設定の不動産が入ってきたことになっております。　B不動産の初期設定価格以上になってくるのでしょうか？