妻名義の土地に私が住宅ローン組めるか？

質問

現在、新築住宅を検討中です。ただ、分からないことがあります。
建築する土地なのですが、義父から提供してもらう予定です。
この場合、義父から私が購入するか、妻へ贈与するかどちらが税金を
押さえられるのでしょうか。義父から購入する場合は義父の所得になり
妻に贈与してもらった場合は贈与税がかかると思います。
それと、妻名義の土地になった場合住宅ローンは私の名義で組めるのでしょうか？
また、現在その土地は農業用地（田んぼ）になっていて県へ宅地に変更する
為の申請が必要です。手続きの一連の流れと税金を義父、私、妻トータルで
一番押さえられる方法を教えて下さい。

回答No.8

binba · ベストアンサー

No.４です。

ご質問
１）確認申請とは県への申請でしょうか？
２）証明出来る書類とはどのような書類でしょうか？
３）確認申請時には金融機関とある程度、借りれ条件などの話しをつめる
　必要はありますか？

回答
１）確認申請とは、建築基準法に基づく「建築確認申請」のことです。
特定行政庁の建築主事宛に申請します。
それ以前に、農地法に基づく「農地転用申請」と、
都市計画法に基づく「建築許可申請」（県への申請）が必要です。
これらを申請する時、隣接農地、境界を共有する隣地、排水路関係、河川用水関係、
公共物関係、道路関係だの、その地域に必要な同意書や承諾書など、
かなり色々同時申請、事前許可などが要る場合もあります。
全て、「建築確認申請」する内容と同じ内容である事が原則ですが、
変更した場合は、軽微な変更でない限り、変更申請が必要になります。

２）ローンを申込む金融機関や、確認申請する行政庁によっては、
戸籍謄本などで証明出来れば連名にしなくて良いという所も有ります。
どの程度の書類が必要か、或いは不要か、ケースバイケースなのでで、
それぞれ聞いてみないとわかりません。

３）農転と建築許可申請する時点では、設計業務は基本設計まで出来ている段階です。
実際に建築する建物の概要と、概算建築総予算と、自己資金がいくらで、
どこからいくら借りる予定か金融機関・支店名までを書類に記載します。
借入条件までは聞いてきません。

お礼

詳しいご回答ありがとうございました。
今年7月に許可を取る場合は3月中の申請が必要。
さらに、許可がおりた１年以内の建築が必要との事でした。
住宅プラン、資金プラン、土地に関する手続き、などなど
3月中の申請はあきらめ、7月の申請を目標にしようと思います。

回答No.7

syokuninsan

こんにちは。
質問者様と少々内容は異なりますが、少しは役に立てるかな・・・と思いカキコしました。
私の場合は、旦那方の祖父の土地に、旦那の家を建てた状態です。
もちろん、贈与税などは掛かりません。（もらったわけではないので）
この土地は、林と宅地になっていたので、農地転用の申請はしませんでした。
建築中に祖父が亡くなり、今年始めに祖母に相続されました。
土地の名義が他の人であっても、ローンする事は可能です。
生前贈与となると、贈与税が掛かってきますので、遺産相続が一番税金を抑えられる方法かと思われます。
専門家ではないので詳しくどうとは言えませんが、我が家の場合、担当税理会計士と相談し決めた事です。
相続・贈与税、一番抑えられる方法を専門家に相談してみるのも良いと思いますよ。

回答No.6

walkingdic

まず、
>義父から私が購入するか、妻へ贈与するかどちらが税金を押さえられるのでしょうか。
義父は妻の実親ということですね。
義父の年齢は６５才以上ですか？以下であれば膨大な贈与税がかかることになるので、通常は譲渡所得の課税の方がずっとましです。詳しくは具体的金額等が不明なのでお答えできませんが。

>それと、妻名義の土地になった場合住宅ローンは私の名義で組めるのでしょうか？
住宅ローンは物上保証人（抵当権の設定）が出来れば特に名義は誰でも問題ありません。

>現在その土地は農業用地（田んぼ）になっていて県へ宅地に変更する為の申請が必要です。
市街化区域ですか市街化調整区域ですか。それにより大幅に異なります。

調整区域だとかなり厄介な話になり、そもそも宅地に出来るとは限りません。
またその場合には住宅ローンを借りれるかどうかにもかかわってきます。
こちらの専門家は行政書士ですから、もし専門家が必要であれば農転申請に詳しい行政書士を探してください。

市街化区域なのであれば単純に申請を出すだけですから、特に問題はありません。

回答No.5

binba

補足します。
どうやら、分家住宅の要件で建築を計画されているようなので、
調整区域の土地を新規購入すると建築許可不可能ですので、従前から所有している土地（相続予定地を含む）を使うしか有りません。

また、相続時のトラブル対策として生前贈与を考える方がいますが、
生前贈与は節税対策に有効な手段であって、
相続時には生前贈与された物件も含めて相続分配を決めますので、
もめる可能性のあるものの対策にはなりません。

http://www7.ocn.ne.jp/~atuyo/seizennzouyo_setuzei.html

参考URL：

http://www7.ocn.ne.jp/~atuyo/seizennzouyo_setuzei.html

回答No.4

binba

県へ申請が必要なら、農転したい土地は、市街化調整区域ですね。
農地法関係の申請では、調整区域の場合は、住宅に困窮している事情と、
他に土地を調達できない事情を理由書とし、建築許可申請と同時申請です。
河川や用水関係の同意書も取り付けます。
建築許可申請の方では、都市計画法によって禁止されている調整区域での住宅建築を、
許可してもらう要件があればそれを証明する書類を作って申請できますが、
他に切羽詰ったから建築したいという内容の理由書を要し、住宅設計図や配置図、排水経路、
隣地承諾書、建物の用途変更などをしない誓約書に実印押したものなども必要です。
農転も建築許可も土地の所有者が申請者になります。
土地使用者は相続人である娘さん（＝奥様）の名前になります。
土地を相続予定地とする場合は、「相続時に名義変更する」事が殆どです。

土地はローンの担保に設定します。
確認申請の時は、土地を使用する人と建築主が連名で申請するのが良いのですが、
証明できる書類を作れば建築主だけの名前で申請することの出来る
行政庁や申請機関もあります。
住宅ローンは、建築主（単独でも連名でも）の名前で申請します。

農転するだけなら行政書士の仕事ですが、建築許可は建築士事務所の仕事です。
建築許可を行政書士に頼むと、いい加減な大体の図面で作る事になり、
確認申請の時に色々辻褄の合わない事態が発生し、建築許可だけ変更申請する
羽目になる事も多いのと、同時申請するものが多いので、後の事を考えて
建築士事務所が業務の一環で一緒に行うケースが多いのですが、
農転申請の代理申請で報酬を得られるのは行政書士だけです。
土地所有者自ら申請出来ない訳ではありませんが、
役所に説明してもらっても通じなくて暗礁に乗り上げるケースが多いので、
役所からは、慣れたプロに頼んでくださいと懇願されるようです。
慌てて、思いついたことをざっと記載しましたが、全て詳細に書き出した訳ではないので、
ご了承くさだい。

補足

ありがとうございます。
さらに補足お願い致します。
＞土地はローンの担保に設定します。
　確認申請の時は、土地を使用する人と建築主が連名で申請するのが良いの　ですが、
　証明できる書類を作れば建築主だけの名前で申請することの出来る
　行政庁や申請機関もあります。
　住宅ローンは、建築主（単独でも連名でも）の名前で申請します。

　確認申請とは県への申請でしょうか？
　証明出来る書類とはどのような書類でしょうか？
　確認申請時には金融機関とある程度、借りれ条件などの話しをつめる
　必要はありますか？
　質問ばかりで申し訳ありません。宜しくお願い致します。

回答No.3

noname#180983

まずはお義父さまの名義のまま家を建て
毎年贈与税のかからない範囲内で名義を変えていく
あなたと同じパターンの友人の多くはこの方法をとっています。
みなローンを組めていますので
保証人をつけたりすれば
そちらも大丈夫だと思います。

お礼

連帯保証人は後ではずせるのでしょうか？
義父は過去に連帯保証人になり兄弟の借金を肩代わりした経験があり、
今回は無理だと思います。

回答No.2

tarotaro001

土地は義父名義のままでしたら、基本的に一切税金がかからなかったと思います。
ただ、住宅ローンの時に、必ず土地の持ち主が連帯保証人になる必要があります。

それと、農地を転用するには「農業委員会」への申請が必要だったと思います。
過去に色々と同様の質問がありますのでこのカテゴリで「農業委員会」という単語で検索すれば出てきますので、まずはそれを読んでみてはどうでしょうか？

ただ、農地転用ができる土地とできない土地があったと思います。

補足

ありがとうございます。
＞ただ、農地転用ができる土地とできない土地があったと思います。
そうなんです。
私は農業用地をかなり所有していますが、全て転用できませんでた。

回答No.1

yuhya8

昨年１２月に新築した者です。
ほぼ同じような状況ですので、私の経験から。
土地の名義ですが、義父名義のままにしてローンを組みました。
ただ義父にはローンの連帯保証人になってもらってます。
連帯保証人であれば、義父名義のままでいいとの事でしたので。
購入するにしても、贈与するにしても税金はかかります。
一番かからないのは相続税かと。
相続が一番税金がかからないと知っていたのですが、私の口から「義父が亡くなってから…」なんて、
口が裂けても言えなかったのですが、義父からそうした方がいいと言われました。
もちろん、妻の家族みんなの了解を得ての事です。
すいませんが、農地から宅地への変更の手続きについては詳しい事は分かりません。

参考になりましたでしょうか？

お礼

ありがとうございました。
ただ、義父名義は考えていません。
義父は、「俺が死んだ後にトラブルがないように・・・生きているうちに贈与したい」といっています。
義父の父が亡くなったときに兄弟間でトラブルがあったそうです。
贈与と購入だとどちらが良いでしょうか？