住宅ローンの選択

質問

今回、1400万程度の借り入れ、35年返済で
中古物件を購入しようと思っています。

金利の上昇は予想できませんが、どのようなローンを選ぶべきなのでしょうか？
繰上げ返済など余裕もなく考えていません。
今のままだと不動産の提携先でローンを組み、
0.3～0.9ほどの金利優遇で返済していく事になりますが、
変動金利というのはやはり危険なのでしょうか？

フラット35などよく聞きますが、
物件の価格の八割しか借りれないと聞きました。
頭金を用意していなく、1400万の中には諸経費も含まれています。
この状況ではフラット35はやはり無理で
変動を選ぶしかないのでしょうか？

よろしくお願いします。

回答No.5

noname#35582 · ベストアンサー

> ローンは都市銀行は無理なので地方銀行で、関西アーバンのはずが、紀陽銀行と泉州銀行に打診しますってあっさりいわれまして、、、せっかくホームページみていただいたのに失礼しました。
都市銀行には「諸費用込み」がないんでしょうか？
「都市銀行は無理なので」の理由がちょっと気になります。
実は…。
「泉州銀行」は一度調べてみられては？とお勧めしようかと思っていたんです。
私自身は、関西地方の金融機関には詳しくないのですが、以前、日経金融新聞に「泉州銀行」が住宅ローンの伸び率が高いと書いてあったので、一度調べてみる価値はあるのかな？と思いまして（詳細は調べていませんが）。

> 重要なのは優遇（提携ローンの)は35年間続くよね？って確認する事ですよね？
はい、「当初のみ優遇」というパターンが少なくありませんので、是非確認してください。
> 優遇率を聞いてから固定期間選べるのでしょうか？
多分選べると思いますよ。
泉州銀行の場合は、「カードローンフライト」、「泉州ＪＣＢカード」、「給与振込」の３項目のうち２項目以上の契約で最大優遇が受けられ、店頭表示金利よりもマイナス1.2％となり、当初の固定期間終了後も完済まで店頭表示金利よりもマイナス1.2％となるようですね。
住宅諸費用ローンとの併せ貸しとなるのか、どうか分かりませんが、諸費用ローンは金利が違っていますので注意をしてください。

> あとローンを組む時の落とし穴ありますか？
多分ご利用にはならないと思いますが…。
ボーナス返済は利用されない方がいいです。
それ以外の落とし穴は、個別審査をしなければ思いつかないものなので…。

お礼

助かります、いつもすぐに返信いただいて。。。
私も紀陽銀行（あまり聞いたことないです。)
泉州銀行のほうが近くにあるし
身近で安心なのです。。。
1.2％も優遇あるんですか？？？
提携ローンっていってもどうせ所得低いし
0.5くらいしか優遇ないだろうねって
話しているので希望がみえました。。。

ローンの結果は3月末にはでるそうです。。。

回答No.4

noname#35582

> とりあえず5年間固定期間をつけた変動型を選んだ場合、固定期間終了後は店頭金利に金利が見直され、そこから提携ローンの0.5～0.7を優遇してもらって払っていくということですよね？

違います。そうとは限りません。
業者は「提携ローンだと優遇は返済終了まで続くときいています。」といっているかもしれませんが、実際の契約（おそらく別途「特約」を締結することになると思います）がそうなっていなければ、そうはなりません。
ですから、銀行の方にしっかりと「固定期間終了後も完済までずっと、店頭表示金利からこれだけの優遇が受けられるということで間違いありませんよね。」とご自身で確認してください。
業者の言葉を鵜呑みにしていてはいけません。
ましてや、書面でない以上、「言った言わない」の水掛け論になるだけです。

> 月々の返済額は5年毎ごとに見直されるのですか？(35年ローンだと5回)
５年固定を選択すれば５年後ですが、３年固定ならば３年後に、10年固定ならば10年後に見直しになります。
その後も、固定金利選択型の契約をし直せば、その契約した期間ごとに見直しとなります。
当初５年固定を契約すれば、（そこで金利が変わっていれば）61回目の返済から返済額が変わります。
当初３年固定ならば37回目の返済から、10年固定ならば121回目の返済から変わります。

関西アーバン銀行のウェブサイトを見てみました。
銀行として住宅ローンの金利優遇パターンはなさそうですが、この銀行はいろいろと面白いですね。

まず、マイホームアシストローンという変動金利型の商品を組み合わせることにより諸費用を含めた、住宅取得に関する全ての費用を借り入れで対応することができます。
自己資金は少なく、そのお金もいざという時のために取っておきたい…、という方でも住宅取得が可能になるでしょう。
ただ、この商品は年4.625％と金利が高いことがネックです。

また、住宅ローンも、預金連動型住宅ローンや最長50年返済という商品がありました。
預金連動型住宅ローンならば、預金をすることにより最大で「年0.5％」水準まで金利が下がる－とあります。
50年返済は、変動金利型か固定金利選択型（固定期間3年・5年・10年）ですね。
関西アーバン銀行の住宅ローン商品の説明を見ていて、結構面倒だなぁ…と思ったのは、「固定金利期間終了時(固定金利期間終了日の2営業日前の日までにお取引店までお申し出いただいた場合）に固定金利期間を再設定することも可能です。ただし、金利変動型の住宅ローンに 切替後は、固定金利期間を再設定することはできません。」という点ですね。
当初固定金利選択型を選択して場合で、次も固定金利選択型で一定期間固定金利にしようと思うと、「固定金利期間終了日の2営業日前の日までにお取引店までお申し出」しなければなりませんし、しばらく変動金利型で様子を見ようと思っても、「金利変動型の住宅ローンに 切替後は、固定金利期間を再設定することはできません。」ですから…。
多くの銀行で、固定金利選択型→変動→固定金利選択型は、手数料さえ払えばできることが多いので。

しかも、「三大あんしん保障付き住宅ローンをご利用になられる場合は上記新規ご融資利率に一定幅を上乗せした利率を適用させていただきます。」ですから、こちらの保障料（漢字の違いがやっかいだわ）分が、毎月返済に上乗せされる形になりますからね。
金利も、固定期間3年は年3.20％、固定期間5年は年3.65％、固定期間10年は
年3.85％と、どうやら店頭表示金利適用のようですし…。
不動産業者との提携ローンということで、少しでも金利が低くなればいいのですが。
もし0.9％優遇ならば、とりあえず少しでも固定期間の長い10年固定を選んで様子を見たいところですね。

もう少し時間があれば、いろいろな銀行をご自身で巡って…と申し上げたいのですが、中古物件の購入の場合は、審査に通ってしまえば金銭消費貸借契約まですぐですからね。
う～ん。

お礼

遅くなり申し訳ありません。
とりあえず、昨日契約書を読み合わせるなどを
済ませてきました。

ローンは都市銀行は無理なので地方銀行で、
関西アーバンのはずが、紀陽銀行と泉州銀行に打診しますって
あっさりいわれまして、、、せっかくホームページみていただいたのに失礼しました。

本題はろーんが通って、銀行に行く時ですよね、、、
金利の決定。。。
優遇率を聞いてから固定期間選べるのでしょうか？
ほんと不動産は軽いノリで話されるのでウソじゃないことも
ウソにきこえます。。。笑。

補足

重要なのは優遇（提携ローンの)は
35年間続くよね？って確認する事ですよね？
お礼の欄に書き忘れたのでこちらから失礼します。

あとローンを組む時の落とし穴ありますか？

回答No.3

noname#35582

丁寧なお礼にこちらの方が恐縮してしまいます。

>> 「（全期間）固定金利型」と、「変動金利型」や「短期の固定金利適用期間を設定した固定金利選択型」を組み合わせて、将来の金利上昇リスクに備えようという「ミックス型」も増えていますよ。
> というのは私たちのようなお金のない家庭にも可能なのでしょうか？

不動産業者の提携住宅ローンでは「ミックス型」に対応していないことが多いと思いますが、例えば三菱東京ＵＦＪ銀行ではこんなカンジで扱っています。
http://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/index.html
扱っている金融機関と扱っていない金融機関があると思いますので、誰でもドコでも…というものではないと思います。

1,400万円を、返済期間35年、適用金利：2.20％（固定金利選択型・固定期間５年）、元利均等償還、ボーナス返済なし－という条件で借りたとしますと、毎月の返済額は50,049円になります（３月の主要銀行の「固定金利選択型・固定期間５年」の店頭表示金利は、3.30％～3.70％程度とバラバラですが、平均すると3.52％となります。そこから1.30％程度優遇がある…と考えて2.20％としてみました）。
年間返済額は、50,049円×12か月＝600,588円。
年収300万円で他に借り入れ等がなければ、この600,588円を年収300万円で割ることによって「返済比率」を算出します。
600,588円÷3,000,000円＝20.02％となります。
返済比率は、「年収○○○万円未満ならば何パーセントまで、年収○○○万円以上○○○万円未満ならば何パーセントまで…」というような審査基準を、金融機関がそれぞれの基準に基づいて決めています。
年収300万円でしたら、返済比率は25％未満～30％未満としているところが多いと思います。

三菱東京ＵＦＪ銀行のパターンを当てはめてみますと…。
返済期間35年、元利均等償還、ボーナス返済なし－の部分は変えずに、1,400万円のうち
・600万円…「21年以上の固定金利コース」適用金利3.16％（完済まで全期間固定）
・800万円…「最初に大きな優遇コース」適用金利1.80％（固定金利選択型・固定期間３年・固定期間終了後も店頭表示金利より0.40％優遇）
としてみます。
そうしますと、「21年以上の固定金利コース」の毎月の返済額は23,630円、「最初に大きな優遇コース」の毎月の返済額は25,687円になり、双方を合わせた毎月の返済額は49,317円になり、年間返済額は49,317円×12か月＝591,804円となります。
返済比率は591,804円÷3,000,000円＝19.72％となります。

繰上返済をする場合、「どちらについて繰上返済をするか」を考えるために、市中金利の動向に注意が必要ですが。

ただ、借入額が1,400万円ならば、全額を「21年以上の固定金利コース」にして、3.16％という金利が適用されても、毎月の返済額は55,137円になり、年間返済額は661,644円。
返済比率は661,644円÷3,000,000円＝22.05％となり、これでも返済比率の面ではクリアできると思います。

提携住宅ローンの適用金利がこの程度ならば、多少損（＝金利が高いので、支払うべき利息が増える）をしても、安心を得るために全期間固定にしてもいいかもしれませんね。

> 提携ローンだと優遇は返済終了まで続くときいています。
> 優遇率もいったいどれくらいなのか。。。
当初は1.00～1.50％優遇、当初の固定金利適用期間終了後は0.7％～1.00％優遇…といったあたりが多いと思います。

お礼

またも解りやすい解答ありがとうございます。

今日、不動産に源泉とか住民票とか渡してきました。
金利の固定期間とかは銀行にローンの契約をしにいくときまでに
決めて置いてくださればいいですよっていわれてしまって、
結局なんにもはっきりしないままです、
国民健康保険だし、会社も株式じゃないところに
務めているので、ローンは都市銀行じゃなく
地方銀行にだすことになりますっていわれました。
大阪に住んでおりますので、関西アーバン銀行が有力みたいです。

でもミックスとかはないかんじです、、、
まったくどうしたものでしょうか？
月々の返済をあまり重くされても困るから
金利の安いものを選びたいけど
結局ツケを後回しにしているだけですもんね。。。
1.00も優遇は受けられないかもしれませんし、、、
0.7とかも0.5とかもありえるそうです。

とりあえず5年間固定期間をつけた変動型を選んだ場合、
固定期間終了後は店頭金利に金利が見直され、そこから提携ローンの
0.5～0.7を優遇してもらって払っていくということですよね？
月々の返済額は5年毎ごとに見直されるのですか？(35年ローンだと
5回)

もし0.5しか提携ローン優遇が受けられなかったら
全期間固定ローンって結構きついものですよね。。。
申し訳ありませんが宜しくお願いします。

回答No.2

noname#35582

＃１です。
お礼をありがとうございます。
住宅ローンのご利用は、殆どの方が一生に一度のことです。
みなさん「素人」さんですから、お気になさらずに、分からないこと、疑問な点がありましたらいくらでもお尋ねください。
私でも、回答できること、回答できる範囲についてはお答えしますよ（審査基準等でお答えできない点については「その点についてはお答えできません。」と申し上げますので）。

金融機関によっては、「フラット35」との併せ貸しで、物件価格については100％借りられる「住宅ローン商品」を扱っています。
そういったところを探してみられるとよろしいですよ。
ただ、諸経費まで…となると、なかなか難しいかもしれません。

不動産業者の提携ローンならば可能性はあるかもしれませんが、確かに優遇幅が小さくなるかもしれませんね。
また「自分で店頭に行くよりも、もしかしたら」無理が通るかもしれません。

> 住宅ローン控除を固定資産税にまわすなんてことは考えていません。
> ただ、固定資産税は5万くらいと聞きました。(物件価格と土地から)
マンションの管理費を払う事を考えたらすさまじい出費にはなりませんよね？
ご質問者さまが「甘い」方でなくてよかったです。
私もそう思っているのですが、実際には逆の方が多いんです。
毎月払う管理費等は、常に念頭にあるのですが、年に１回払う固定資産税とか、あとは車の保険料、数年に１回の車検代などを忘れていらっしゃる方は多いんですよ…。（ええ、平気で「固定資産税が思ったより高かったから」とか「車検代払ったから」と言った理由で「今月、住宅ローン返せません。」と言われる方がいらっしゃるんですから…。）

> ちなみに不動産には今は3年もしくは5年、10年の期間を固定している変動ローンを組む方が多いと聞きました。
これは「固定金利選択型」といいます。
多いんですが、減っています。
将来的に資金計画を立てやすい「（全期間）固定金利型」を選ばれる方が増えています。
ただし、不動産業者との提携ローンでは、「（全期間）固定金利型」が対象となっていないことが殆どなので、現実問題として「固定金利選択型」で組まれている方が多い…というカラクリ付です。
「（全期間）固定金利型」と、「変動金利型」や「短期の固定金利適用期間を設定した固定金利選択型」を組み合わせて、将来の金利上昇リスクに備えようという「ミックス型」も増えていますよ。
「固定金利選択型」の基本は「変動金利型」なのですが、「特約」をすることによって（３年、５年、10年といった）一定の期間は、市中の金利がどうなろうと、その「特約」で定めた金利が適用される、というものです。
「イールドカーブ（Yield curve：利回り曲線）」という言葉があるのですが、一般的に「利回りは償還期間が長くなるほど高い。」のです。
住宅ローンの固定金利選択型の金利も、固定期間が短いほど低く、固定期間が長いほど高くなっています。
お金を借りる立場に立ってみれば、少しでも金利が低い方がいいですよね？
金利が低ければ、それだけ払うべき「利息」の額も少なくて済みますから。
このようなことから、住宅ローンの利用者は「借入期間中ずっと同じ金利が適用されるので、この先、市中の金利がどこまで上がってもそれに気をつける必要はない。でも、金利は高め。」という『固定金利型』よりも、「一定の期間低い金利が適用される」『固定金利選択型』を選ばれる方が多いのです。
ただし、『固定金利選択型』は「固定金利適用期間が終了すれば金利の見直しがある。固定金利適用期間中に市中の金利が上がれば、金利の見直しをする時に、金利がめちゃくちゃ上がっている可能性もある。そうなると、それ以降は思ってもみなかった高い金利が適用され、返済額が跳ね上がる可能性も考えていなければならない。」という危険性もあるんです。
誰にも『将来』のことは分かりません。予測はしますが、絶対ではありません。

> 返済は５万くらいで今の家賃よりも低くなります。
これが結構落とし穴になっていらっしゃる方が多いんですよ。
当初はそうでも、金利見直し時には極端に返済額が上がる可能性もあります。
1,400万円の借り入れで、５万円程度の返済ということは、適用利率が2.0％程度で計算されています。
現在の主要金融機関の「店頭表示金利」で2.0％程度の金利というのは、どの固定期間においてもありません。
優遇後の金利でしょう。
固定金利適用期間終了後も、その優遇は完済まで続く契約ですか？
そうでなければ、金利見直し時には「店頭表示金利」が適用されますので、しっかりとこの点は確認されるべきだと思います。
ついさきほど、主要銀行の３月の住宅ローンの店頭表示金利が配信されてきました。
変動金利型は金利の見直し月ではないので、2.625％で２月と変わりありませんが、固定期間の短い「固定金利選択型」の上げ幅が大きめですね（0.1～0.2％上昇しています）。
２月21日の日銀の追加利上げの影響です。
期間が長いものは、長期（10年物）国債の相場に影響されるので、上げ幅が小さいです（0.05～0.15％上昇しています）。

> 金利が上昇し続けるとご指摘のように35年たっても返済が終らない
という事態になってしまいますが(未払い利息ですよね？)
これは固定金利選択型でもない「変動金利型」の場合ですね。
多くの方は、固定金利適用期間の終了と同時に、再度「特約」を締結される方が多いです。

> 60を過ぎてローンが残るのが怖いのです。
現在の一般的な定年年齢でもありますね。
この考え方は至極賢明だと思います。
他の方にも見習っていただきたいです。

> 今は25歳で年収300ちょっとですがこのローンは無謀ですか？
> 若いうちにローンを組んでおきたいのですが甘いでしょうか？
25歳ならば35年返済にされてもちょうど60歳で完済になります。
最近、似たような案件のご質問にも回答をさせていただいていますが、決して甘い考えだとは私は思いません。
http://okwave.jp/qa2787121.html
（どこでも、いつでも、回答が長いのが私の特徴です…。）

毎月５万円の返済で、ボーナス返済なしならば、年間返済額は60万円になります。
他に借り入れ（およびそれに準ずるもの）がなければ、年収300万円で、年間の返済負担率は20％。
この点での審査には楽々クリアできるレベルですよ。
ただ、実際の返済においては、先々の「金利上昇リスク」も常に念頭においていただきたいです。

> でも固定を進めていらっしゃるのはやっぱり金利はかなり上がっていくとお考えでしょうか？
私は、現在は、融資ではなく「金利商品による資金運用」を担当しています。
ですから、一般の方々よりも、はるかに「金利」というものが身近にあります。
いろいろなエコノミストさんのお考えを耳にしたり、目にしたりする機会も多く、それらの情報も活用しつつ、自分の運用方針を決めなければならないんです。
将来のことなんか分からないのに、将来どうなるかという予測を立て、それに基づいて計画を立てなければならないんです。

これまでが異常なほどの低金利だったということはご理解ください。
そして、バブル期のみが異常に高金利だった訳ではない…ということも。
この点を勘違いされて「再びバブルが来るようなことはないから、その頃のように高い金利になることもない。」と仰っている方がいるようですので…。
どこまで上昇するかは分かりませんが、もし、固定金利適用期間終了後に金利の優遇が受けられないのだとしたら、その後の選択の仕方によっては「5.00％なんて目の前ですよ。」と申し上げておきます。
先ほど、「イールドカーブ」について触れさせていただきましたが、最近の動向として、「利回りは償還期間が長くなるほど高い」という原則が崩れつつあります。
期間の長短による金利差が縮まってきているんです（これを「イールドカーブのフラット化」などと言います）。
この点も注意が必要なところです。

今回も長々と失礼いたしました。

お礼

本当に感動します。
赤の他人にこんなに親切に、、、ありがとうございます。

少しは自分の考えが甘すぎず間違いでもなかったと
自信がつきました。
でも金利には要注意ということですね。
今は不便ですが、家のことを中心に考えて、
車も我慢しています。ですので住宅ローンのみの返済ということですので
ローンを無理なく組めれば大丈夫なんだって思えました。

ただ、、、金利、、、本当に侮れませんよね。。。
提携ローンだと優遇は返済終了まで続くときいています。
5年固定の特約付き変動ローンを検討せざるを得ない
状況なのですが、優遇率もいったいどれくらいなのか。。。
まったく審査にだしてみないとわからないということですので
不安は一切消えません。
本当にどうしたものでしょうか？

＞＞「（全期間）固定金利型」と、「変動金利型」や「短期の固定金利適用期間を設定した固定金利選択型」を組み合わせて、将来の金利上昇リスクに備えようという「ミックス型」も増えていますよ。

というのは私たちのようなお金のない家庭にも可能なのでしょうか？
今週の日曜日にローンの申込書を書かなくてはならなくって
ちょっと焦っています。

回答No.1

noname#35582

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。

ご質問者さま自身の状況が全く分からないので、そもそも1,400万円の借り入れ、35年返済が適用できるのかどうかもわかりません。

「フラット35」については、一部金融機関においては３月１日資金受け取り分から、「建設費または購入価額の９割まで」ご利用いただけるようになります。
ですが、「フラット35」では、諸経費を含むことはできません。
ですから、ご質問者さまの場合は「フラット35」は無理です。

ところで、不動産業者の提携ローンというのは「変動金利型」しかないのですか？
他の金融機関等を当たってみる気もないのですか？
「金利の上昇は予想できません」、「繰上げ返済など余裕もなく考えていません。」という方に、変動金利型は大変危険です。
適用金利が低い…という理由で変動金利型を選ばれると大変なことになります。
ご質問者さまのような方は、「固定金利選択型」でも不安要素がありますので、「（全期間）固定金利型」を選ばれるべきだと思います。

住宅ローンに「諸経費込み」については、扱っている金融機関と扱っていない金融機関があります。
別途「諸経費ローン」などを併せて借りることによって、物件購入価格＋諸経費を借りることができる金融機関もあります。
ただ、購入されるのが「中古物件」ということなので、物件購入価格の100％融資すら難しい金融機関もあります。

「どうしても」ということでしたら、【損を承知で】不動産業者の提携住宅ローンを利用されるのがよろしいかと思います。
ですが、変動金利型である以上、どんどん繰上返済をする覚悟でなければ、「35年経過しても返済が終わらない…。」という事態が起こる可能性があります。
これがどういう意味かは、ご自身で勉強してください（一般の方に文章だけで説明するのは難しすぎるので）。
また、私は、不動産業者の言うがままのローンを組んで、後で泣かれた債務者さんを数多く見てきました。
セールストークの部分が多いので「実際、返済が始まってみると、そんなに楽なものではなかった。」ということが多く、結果、一旦手に入れられた「家」を手放すことになり、それでも残債額には不足して（中古物件では特に多いです）、数百万円の借金だけが残った…という事例が多いんです。
そのあたりも一度お考えください。
「持ち家」は固定資産税もかかりますよ。
年収によっては、住宅ローン控除の戻りがさほどないので、住宅ローン控除の戻りで固定資産税を払おうと考えていらっしゃるならば、「甘い」と申し上げておきます。

お礼

詳しく解答いただきましてありがとうございます。

フラット35については今日銀行に行って勉強してきて、
やはり9割と言うことを知り、断念しました。
けれど、今考えていますのは、不動産の提携ローンです。
何パーセントの優遇を受けられるかはわかりませんが、
自分で店頭に行くよりももしかしたら優遇をうけられるかも・・・
ということからです。

ちなみに不動産には今は3年もしくは5年、10年の期間を固定して
いる変動ローンを組む方が多いと聞きました。

住宅ローン控除を固定資産税にまわすなんてことは
考えていません。
ただ、固定資産税は5万くらいと聞きました。(物件価格と土地から)
マンションの管理費を払う事を考えたらすさまじい出費にはなりませんよね？
月々も給料に見合った返済を考えて1200万程度の物件を探しました。
返済は5万くらいで今の家賃よりも低くなります。
金利が上昇し続けるとご指摘のように35年たっても返済が終らない
という事態になってしまいますが(未払い利息ですよね？)、今からこつこつはらっていかないと体を使う仕事だけに60を過ぎてローンが残るのが怖いのです。もし転職などして余裕が出ればもちろん
繰り上げ返済をするつもりではいますが、今予定はありません。

今は25歳で年収300ちょっとですがこのローンは無謀ですか？
不動産にはローンは通ると思うよっていわれています。
公務員とか立派な会社員じゃないので厳しいかもしれないけど
だからこそ若いうちにローンを組んでおきたいのですが
甘いでしょうか？
固定にして損をする（金利が思ったほど上がらなかったなど)ことも
ありますよね？
でも固定を進めていらっしゃるのはやっぱり
金利はかなり上がっていくとお考えでしょうか？

まったくの素人にご解答ありがとうございます。
もしよかったら引き続き教えてください。