マイホームをナントカしたい!!～うなぎの寝床とテラスハウス～

質問

同じような土地や建物をお持ちでリフォームや建て替え、このような土地を購入して新築された経験者の方、
または専門家の方のご意見お願い致します。m(__)m

★まず土地なんですが、第一種住居地域・建ぺい率：60％・容積率：200％
間口約２間半強ｘ奥行き約11間弱・南道路(約４m.弱)北側は道路ですが高架橋道路なので接してません。
★建物は昭和45年(1970年)に建った木造住宅で２階建て２軒並びのテラスハウス
(東側隣壁共有)西側隣は自分の敷地から50cm弱位は控えて建てられてます。
でも、こちらが自分の敷地いっぱい使って建っている状態で建物の間口が土地の間口とほぼ同じで２間半です。
北側の高架橋道路は建物から見て２階部分の腰窓が歩道の高さと一致し２m.程度しか離れていません。

このような状況なのですがリフォームにすべきか解体して建て替えるべきか悩んでいます。

ハウスメーカーさんも良いのですが地元の工務店さんなど(ちなみに場所は愛知県です)
探して見ると良いなど聞いた事はありますが、どこが良いのかサッパリ分からず困っています。
同じような経験をされて成功されたり失敗されたりした方は必ずいらっしゃるのではないか？と思うので
是非参考になるメーカーさんや工務店さんなど教えて下さると助かります。

それから‥このような狭小間口の土地や住宅に関する情報など特に参考になるような
"うなぎの寝床"的な間取り図の情報がほしいです。どうか、宜しくお願い致します。m(__)m

回答No.1

alias3

まず、ご自宅が改築可能かどうか、お調べになったことはありますか？

『既存不適格建築物に関する規制の合理化』をご存知でしょうか？
2005年6月1日、建築基準法（その他関連法）が一部改正されました。
増改築する場合は下記以外の建築物は、現行の建築基準法（以下法）等に改修しなければならないというものです。

1.増改築の延べ面積が現存の建物の1/2を超えず、かつ次のア、イに適合するもの。
　ア、耐久性関連規定について、国土交通省が定める基準に適合するもの
　イ、構造計算が不要な建物で、基礎の補強について国土交通省が定める基準に適合するもの。

2.改築に関わる延べ面積が、既存の1/20を超えず、かつ50m2を超えず、かつ改築後の建築物が次のア、イに該当するもの。
　ア、増改築部分が建築基準法第三章及び法40条に適合したもの
　イ、増改築に関わる部分以外の部分の構造上の危険性が増大しない構造方法

3.大規模の修繕、模様替えで構造上の危険性が増大しないもの（注　例外法あり）

4.構造上応力を伝えない場合（注　例外法あり）

上記に違反した場合、罰則として300万円以下の罰金（法人は1億以下）が課せられます。

大変ややこしいですが、簡単に解釈すると増改築を行う場合は増改築部分だけだけでなく、現状の建物も補強又は、別の建物にしなくては建築できないということです。
70年に建築された建物であれば、まず現行建基法基準を満たしてはいませんので、リフォーム＝改築の規模によっては、それが法的に不可能なものとなります。

改築前の建物が法に適合した状態であるかの調査は、建築士又は国土交通省の指定する者でなければできませんので、必ず信頼できる建築士に相談しましょう。

さて、建替をご検討であれば、このようなうなぎの寝床と称される土地への建物建設は結構シビアなものとなります。
特に木造3階建ての住居を建築する際は尚更です。

建基法第20条（構造耐力）において、木造の建築物で3以上の階数を有するものについては、建築物の安全上必要な構造方法に関して政令で定める技術的基準に適合することと、政令で定める基準に従った構造計算によって確かめられる安全性を有することが決められています。

つまり、建築認可及び、完成時の検査において、構造強度が確認される必要があります。

いわゆるうなぎの寝床と呼ばれるような、間口が狭く奥に長い敷地では、どうしても建物がアンバランスになってしまいます。そこに、基準法の適合した建物を建てようとすると、どうしても、使い勝手の悪いデザインの制限された、箱型の建物となってしまいます。厚さが薄く背の高いマッチ箱を机の上に立てて厚さ方向、奥行き方向に押すとどちらが倒れ易いでしょう。当然厚さ方向です。これは誰が見ても解ることです。こういう敷地の場合、木造３階建は、建築確認書の通りに工事が出来ていても、危険な建物と言わざるを得ません。
つまり、耐震性に問題が生じる場合が多いということです。敷地の制限があり、1階部分にビルトインガレージを組み込もうものなら、建物の重心が高く、支える強度が総3階建てよりはるかに落ちるので危険度は更に増すでしょう。

事前のご確認、及び改築時は上記の特性を十分ご考慮されることをお勧めします。

お礼

alias3さん、こんにちは初めまして。早速、適確なご回答ありがとうございます。

>まず、ご自宅が改築可能かどうか、お調べになったことはありますか？
　東側お隣が結構大掛かりなリフォームを(耐震補強も)されています。
　そちらの設計士さんに、お会いしてリフォームの話をした事があるのですが出来ると聞いてます。
　１件だけハウスメーカーさんと、やり取りありますが、以前違うハウスメーカーさんとの時にも不可能と言われた事はありません。

>特に木造3階建ての住居を建築する際は尚更です。
　そうなんです！ですので、耐震性や耐久性の面から見ても今のところ木造は考えていません。

>建替をご検討であれば、このようなうなぎの寝床と称される土地への建物建設は結構シビアなものとなります。
　全くその通りです！本当にシビアなんです(~_~;)ですから、悩んだ挙句こちらで相談することにしたのです(汗)
　ですので、信頼出来て、経験と腕を兼ね備えた建築士、設計士、職人さん方の力が必要でして‥‥‥。

あと、昨日質問欄に文字数オーバーで書き込めなかったことです。
自分なりに◇良い点と◆悪い点を考えてみました。
建て替えた場合
◇ビルトインガレージの家に出来れば２台確保できそう。
◇軽量鉄骨(鉄骨)などで耐震性や耐久性に優れた"今(木造)より"安心した家に住める。
◇３階建ても可能になるかも。
◆東隣の壁は共有なので切り離さなければならないので隣の壁の修繕費として解体費用が余分に掛かる。
◆自分の敷地から両隣に対して控えて建てるので建物の間口が２間に減ってしまう。
◆２間しかない間口の、南玄関の間取りを考えるのが困難。
リフォームの場合
◇予算的に安く済む。
◇最低２間半あれば間取りも考えやすい？と思う。
◇融通が利きそうな気がする。
◆信頼出来て経験と腕を兼ね備えた建築士、設計士、職人さん方を持った工務店(メーカー)などが見付かるかどうか。
◆耐震性や耐久性が、かなり気になる。(リフォーム後に何年住めるのか？)
◆駐車スペースが１台分のままになる。(現在１台は駐車場を借りている)
など建て替えた場合リフォームの場合、色々考えて迷っています。