土地の名義変更は？

質問

土地の名義というのは、持ち主の死後でも
特に名義変更しなくとも良いのですか？

回答No.8

shoyosi · ベストアンサー

その息子（旦那）への権利関係はどうなるのでしょうか？ ＞
　時効取得についての期間は、その途中で相続があっても通算されます。ですから、占有開始時から２０年を経過していれば、時効取得を主張できるものと思われます。相続開始時に自分の親のものと思っていたと主張すれば、相続時から１０年で時効取得ということも考えられます（確実な方を選択してください）。時効取得については、請求するのに法律上のテクニックなどがありますので、至急、弁護士の相談を受けてください。
　ただ、税金については一時所得と判定されますので、土地の価格によりますが、高額となる可能性があります（下のＨＰ参照）。

参考URL：

http://www.nenrin.or.jp/chiba/lifeplan/law/vol_21.html

お礼

ありがとうございました。大変参考になりました。
感謝いたします。

回答No.7

legalmindcojp

権利者の一人である失踪者は、伯父ではないということですね。
　建物登記名義人は故祖母、一応、土地は誰のものでしょう。伯父→甥の相続ということは、故伯父が土地所有者ということのように見受けられますが、そのような状況ですと、時間の経過とともに時効の概念を踏まえつつ、故伯父の名の入った固定資産税納付書領収書の保存のみならず、(勉強不足で可否知りませんが)固定資産税納税義務者の勝手な変更が可能であればそれをしておくといいのではないでしょうか。
　あるいは、相続税の非課税枠の範疇で、波紋や懐疑意識を呼ばないようであれば、故伯父の相続人(1名欠けますので失踪の手続をする等して)に役所がそういってるからと、まずは納税義務者変更を、しばらくして、いずれにしても故祖母の家もあり地上権で故伯父には底地権しかないことも含め、移転登記を、という手もあり、これは権利関係を安定させますが、勿論良し悪しの側面をもちます。また、故伯父に底地権しかなければ、土地の価値は減少することから、相続税にも関係が及ぶこととなり、相当複雑なマネジメントになってくるように思います。
　結局、現段階では、権利関係は時間の流れに任せ、登記はそのまま、相続税の心配が浮き彫りになったという当初の質問に帰着するわけですね。故祖母、故父の相続・相続税関係は完了しているのであれば、故伯父の相続財産が非課税枠との関係においてどうなっているか、というデータも含めて検討する必要があると思います。相続税が解決すれば、今度は、権利関係の交通整理をすることになるでしょう。
　平たくいえば、左の手で土地の権利と税負担を、右の手で建物の権利と税負担を、それぞれバランスよく動かしながら保持して、歩いていかないといけないということになるかと思います。

お礼

お礼がおくれてすみません。
親身に２度にも渡りありがとうございました。

回答No.6

shoyosi

相続せずに、安上がりに住み続ける手段はあるのだろうか、と質問をしている次第です。＞
　現在、固定資産税をあなた方の方で支払い、家賃を誰にも支払っていないのでしたら、自主占有といえますので、２０年間このままの状態が続いていれば、時効取得できます（民１６２条1項）。そのときは弁護士に相談してください。

参考URL：

http://www.geocities.co.jp/WallStreet/1612/mpb/mpb26.htm

補足

故・父は２０年以上払っていたと思います。
（途中、経済的理由で滞った時期もありましたが、死後の保険金などで
清算は済ませたようです。）時効取得権ありでしょうか？
もう、亡くなり、その息子（旦那）への権利関係はどうなるのでしょうか？
息子も１から始め、２０年経たないといけないのでしょうか？
（ちなみの母は生きています。）
また、その際、税金面はどうなるのでしょうか？

回答No.5

legalmindcojp

相続税は租税の中でも主力なものといえるため、登記申請時には法務局からの連絡がいくようですが、そうでない場合でも税務当局は戸籍などから課税のインパクトを探すものと思います。国家レベルの調査能力ですからすぐにわかることと思います。
　補足の内容では、相続税・固定資産税を払うということから、また賃貸料の支払がないということから、貴方の立場は借地人などから賃料の支払い遅滞を受けている地主の立場にあるものと拝察しますが、被相続人(相続される人)か相続人(相続される人)のいずれの立場でどのようなご心配があるのですか?

補足

地主ではありません。
伯父が固定資産税支払い義務者（納税表？が伯父名義で送付されてくる）
の土地に祖母名義の家が建っており、そこに住んでいまして、
しかし、固定資産税はウチで払ってきてます。
土地や家の相続権のある立場の者に、一人、行方不明者がおり
おそらく、土地も家も正式に伯父の名義ではないと思うのですが、
よくわかりません。父、祖母はもう亡くなっています。
伯父→甥（旦那）は、相続するなら、遺言がいると、以前、ｇｏｏで回答を
頂き、では、相続せずに、安上がりに住み続ける手段はあるのだろうか、と
質問をしている次第です。

回答No.4

tk-kubota

＞土地の名義というのは、持ち主の死後でも 特に名義変更しなくとも良いのですか？
所有権移転登記手続きしなくとも特に罰則規定はありません。

＞権利の名義変更をしない場合、相続税は発生しないのですか？
所有権移転登記手続き（名義変更）しないからと云って相続税が発生しないわけではありません。相続人は家族会議などで決めますが、それがされなく登記もされていなければ法律の定めに従って相続人に課税されます。

＞それから、固定資産税は払うが、土地の賃貸料などを払っていない場合、 土地の持ち主の死後、さらにその息子の死後など、その土地に特に相続権を主張する者がいない場合などは、ずっと土地賃貸料は払わなくとも良いのですか？
最初の「固定資産税は払うが、」の点ですが、固定資産税の支払義務者は相続人です。相続人以外の者が支払うには支払義務者の承諾が必要です。（例外はありますが）
次の土地賃料は土地所有者と賃借人との契約によります。契約がなくても土地を利用することができますが、土地所有者が変われば建物収去の運命が待っています。そのために、土地や建物は登記をする必要があるのです。

お礼

相続税のことが判り、助かりました。
参考にします。ありがとうございました。

回答No.3

legalmindcojp

不動産登記には、建物新築や土地分筆など表示系のものと、売買や相続に伴う権利系のものとがあり、法的にしなければならないのは表示登記であり、権利登記はむしろしたほうが権利者のためになることからしなければならないという規定はなかったと記憶しています。これに従ってか、税務上、表示登記には登録免許税は課されておらず、権利登記にはこれがかかります。
　ちなみに、表示登記の専門職は土地家屋調査士、権利登記の専門職は司法書士と、専門業士の職域も分かれています。

補足

仮に半永久的に子孫が住み続けるとして、
権利の名義変更をしない場合、相続税は発生しないのですか？
それから、固定資産税は払うが、土地の賃貸料などを払っていない場合、
土地の持ち主の死後、さらにその息子の死後など、その土地に
特に相続権を主張する者がいない場合などは、ずっと
土地賃貸料は払わなくとも良いのですか？

回答No.2

noname#24736

名義変更をしなくてもかまいませんが、将来、その土地を売却したりする場合は、死亡した人の書類などは入手できませんから、その時点で名義変更をすることになり、手間がかかって大変です。

次の相続が発生すると、ますます複雑になっていきます。

永久に、そのまま住み寝続けるのでしたらよろしいですが、そうでない限りは、早めに名義を替えた方がよろしいでしょう。

お礼

ありがとうございます。
確かに複雑になりますよね・・・。

回答No.1

kiyoto

しなくても良いかとなると、何ともいえないのですが。
変更していないと後で、相続の関係が複雑になるようです。

参考URL：

http://www.sbs-np.co.jp/shimbun/kenkou/koureisya/20000424.html

お礼

ありがとうございました。
参考にさせていただきます。