賃貸マンション退去時の原状回復について

質問

お世話になります。
本日７年住んだ賃貸マンションの退去立会いをおこないました。
大家さん・管理会社の方はいらっしゃらず、管理会社が委託した業者の方のみが来られました。
特にキズや汚れはないので通常のクリーニング代のみの請求だと考えていたのですが、業者からはクロスの全面張替費用全額＋ルームクリーニング代全額の見積もりを出されました。
クロスに関してはヤニ汚れがひどいということでしたが、タバコは日に数本、窓を開けベランダに向かって吸っていた程度です。
ただ流煙が部屋に入ってしまったなど（あまり考えられないことですが）妥協したとしても、タバコを１度も吸ったことのないキッチンもヤニ汚れがあるといわれ、張替全額負担は納得がいきません。
７年以上住んでいるので、破損部分も経過年数を考慮してくれないものなのでしょうか？
何度も業者にこの程度でも全面張替でこちらが全額負担なのか？と聞くと「そうだ」との１言で、経過年数はどう考慮してくれるのか聞くと、「じゃあどれが自然の汚れなんですか」と言われてしまいました。
また、「東京都の条例などを調べてきたのだろうが、この契約（７年前に契約したから）には当てはまらない。」と言われました。
とうてい納得いかないので、サインは拒否し、明日管理会社に電話をする予定ですが、どのような対応をしたらよいのでしょうか？
長々と愚文ですみませんが、よろしくお願いします。
なお、本日は写真を数枚撮り、立会い時の内容は録音しておきました。

回答No.9

umax

原状回復の工事店を営んでおりますが
まず、管理会社が退去の立会をしないのがまずいですね、
基本的に、管理会社と工事業者とは全く業種が違うものであり、
工事業者は管理会社から鍵を借りるもしくは、退去日時に入居者と立会い
修繕しなければならない箇所を確認する、当然工事業者が補修が必要と思われる箇所は見積に乗せますが、
契約関係のいきさつ等は分かっていませんから、入居当時どうだったか、入居年数が何年か
なんて関係ないのです。
それはむしろ管理会社の仕事で、入居時はこの傷があったなかった負担割合は大家が○○％で
借主が○○％と決定するのは、管理会社なのです、また立会に行った工事業者の質もあると思います。
当然工事業者としては、クロス等を張替える場所が数多くあればそれだけ工事代金がかかり売上が上がります。
工事業者側からすれば自然損耗か故意過失かなんて関係ないのです。
むしろ汚れているクロスを張替えない見積をして次の入居者が決まってクロスが汚れていると指摘された場合、部屋を見ている工事業者の責任にもなってくるので少しでも汚れていれば見積項目として挙げる事となります。
本来であれば、しっかり管理会社が入居当時写真などで以前の状況と照らし合わせて部屋ごとに自然損耗もしくは故意過失という部分の判断を適正に審査して工事業者へ補修箇所の指示をする必要があると思いますが、現状は、写真も撮っておらず、なおかつ補修個所も確認をしないで工事業者にまかせっきで上がってきた見積に自分の会社の手数料分を乗せて、これがあなたの負担分なので敷金から引きますといった流れになっているのが現状と思います。よく見積書提出後「この入居者はうるさいくて金が取れないからクロスはクリーニングで拭くだけでいいよ」見積を直してくれといった依頼があります。
要は賃貸管理会社の収入は、賃貸物件を入居させる事で手数料が入る仕組みなので、気持ち的には、退出すると決めた人は、早く出て行ってもらって、部屋をきれいにする原状回復費用を払ってもらって、部屋を工事して、早く募集をかけて次の入居者を見つけたい訳です。
トラブルが多く東京都のガイドライン等一応の基準が出来てはいますが、自然損耗と故意過失の部分をはっきり明言する事ははっきり言ってかなり難しいのです。例えば中古車を買って数年間乗ってそれを売却する時に
細かくチェックされ車体の下に少し傷があるのでこの部分は交換ですよ！査定から引きます！といった事と同じ感覚です。又クロスの傷に関しても、車体のドアの部分に少しの傷があってもそれをただ色が近いペンで補修してOKなのかそれとも
ドア１枚ごと替えて全く分からなくするのか人の感覚（賃貸の場合は大家）によりまちまちです。
どうしても原状回復の費用に納得がいかないのであれば、工事業者からの見積をもらって、項目ごとに管理会社に対して細かくゴネる事ですね！
管理会社の担当者も早く募集をかけたいので一部は大家さんに負担してもらうなどと妥協案を出してくると思いますよ。
立会時の写真などは有効ですが、工事業者との折衝の録音等は、立場が違うのであまり意味が無いと思います。それよりこれからの管理会社との折衝が大切と思います。

回答No.8

konayukikonayuki

NO　6です。
貸主のところに管理会社が書いてあってもそれが大家さんとは限りません。大家さんが「管理契約」をしているのであれば代理で貸主との間に入ることは多いです。訴訟の場合はそんな場合も大家さんが訴訟相手となりますので管理会社に「訴訟相手は大家さんとなりますので住所など教えてください、裁判所から訴状がいきますので」と言ってください。この管理会社は大きく社会秩序から脱っした考えなので一度大家さんと直接話した方がいいかもしれません。もし管理会社の直接の物件であればその管理会社が訴訟の相手になります。
見積もり、請求金額を必ず書面で送ってもらってください。
コレ自体が違法な請求だという証明です。請求はあきらかに
民法違反です。(不当利得)あちらはのらりくらりとしかすすめませんので積極的に連絡して見積もり送ってもらったほうがいいですよ。

お礼

度々のご回答 ありがとうございます。
管理会社からの連絡を１０日ほど待ってみましたが、一向に連絡がこなかったため、再度こちらから連絡をしてみました。
「請求計算中で数日後に見積もりを出す」とのことでした。
それが届き次第というかんじです。

東京都の賃貸相談に何度か電話相談してみましたが、出る担当者によって回答内容が違うんですよね・・・。
こちらで相談させていただいた方が的確で親身なご回答がいただけて、大変助かりました。
ありがとうございました。

回答No.7

noname#119854

５です。03-5321-1111内線30-399　都市整備課不動産業係り指導相談課　賃貸部門の窓口です。これ以外と知られていないのです。宅建協会が不動産よりの回答したときはそちらに不服の申し立てできますよ。また直接話もできます。警察署の部署にも知られてませんが、これに近い部署あるのです。更新時に敷金の返還に関して16年度以降の説明を受けていないことも必ず話してくださいね。借地法は契約時年の借地法が適用されますが、更新時には賃貸は変更は可能ですし、情報として説明責任はあると考えられますので指導が入るよりは業者は返金を選ぶと思いますけど。
　他の契約書の提示など業者は全部の説明を求められるので嫌うと思います。ちなみに愚息と同じマンションを借りた友人の娘さんは全額戻りました。愚息はタバコのこげ後部分の張替えと残地ゴミ処理代（これが高い）のですが、135000円（敷金18万）でしたが戻りましたよ。宅建協会も悪い人ばかりいませんので相談してみたら如何でしょう。それでもダメなら上記の電話もいいかもしれません。

お礼

度々ご丁寧なご回答・アドバイスありがとうございます。
今はとりあえず管理会社からの連絡を待っているところです。
先日の立会いでは業者が一方的にクロス張替が７万数千円＋ルームクリーニング代３万５千円程度と
電卓をたたき、「合計１１万数千円かかります」と口頭説明のみで請求書というかたち（紙）ではもらっていません。
これは後日管理会社から送られてくるのでしょうか？

また１つ気になるのは金額・修繕箇所や内容に納得がいかないのならサインはしなくてよいが、
立会い確認書（部屋の図面が書かれていた）にはサインをしてくれと言われそちらにはサインをしました。
ただし、業者がこれにサインをしたからといって、請求金額に納得したとかには関係ないから心配しなくてよいと何度も説明していましたが・・・。

とりあえずは、管理会社からの連絡を待ち、皆様にアドバイスいただいた通りに
然るべきところに相談していきたいと思います。
a741さん何度もご回答いただき本当に感謝・感謝です。
ありがとうございます。
ずうずうしいですが、これからもよろしくお願いします。

回答No.6

konayukikonayuki

このケースの場合は少額訴訟で１日で判決を出してもらう方がいいような気もしますが・・・
一番いいのは相手と話し合いでほとんど敷金を返していただく事ですがここに書かれた内容を読んでもそれは望み薄いのかなと感じます。相手はなんとか借主が諦めモードに入らないかと思っていますのでのらりくらりとやります。これも頭にきますが交渉のやり方もなれていますのでなんとかして違法な行為をとおそうとします。冷静に話はした私ですが今考えても管理会社は何で自信ありありでこんな悪徳な請求してきたのだろうかと思うばかりでした。

質問者様は録音をきちんと残していらっしゃいますので訴訟されてもじゅうぶんに管理会社のいいかげんさは裁判官に届くでしょう。
通常使用していなかったという証拠は相手が証明してその金額どうしても敷金から引く必要があると納得させなければいけないのですがタバコのヤニも換気しながら吸っていた点を考えてもそれは無理でしょうし１０％といっても全面張替えの１０％ではありませんので(全面張替えは原状回復とはいいません、大家さんが勝手にやった事で次の入居者のための初期投資なのです)請求されてもたかが知れています。訴訟で和解せず判決をだしてもらえば訴訟費用は相手が払います。(1万円以内でした)
管理会社の確認がおわってからまた話すのでしょうがおそらくいきなり還すとはならないでしょうから内容証明郵便を出す事になるでしょうが民法でいう「不当利得」となる事も書き添えてなんとか話し合いで解決したいという姿勢で自分は今まで何度もお願いしたという事など書くといいと思います。(訴訟でも証拠として扱われます)内容証明郵便の書き方はネットで調べるとたくさん出ます。裁判の訴状も雛形が裁判所にありますし裁判所で書き方も教えていただけますのでじゅうぶん自分でもやれます。
あと、宅建協会は不動産やさんよりな意見ばかり今でも言うようなところで何の役にもたちませんでした。

お礼

度々ご丁寧なご回答いただきありがとうございます。
その後まだ相手から連絡がないため進展はないのですが・・・。

賃借契約書を改めて見返してみたところ、賃貸人が管理会社の名前が記載してあったのですが、
ということは管理会社＝大家（家主）ということなのでしょうか？
愚問で申し訳ありません、ご迷惑ついでに教えていただけたらお願いします。

回答No.5

noname#119854

ガイドラインは適用されるので、クロスは負担割合１０％程度・ルームクリーニングは不要でしょうとのことでした。
２年ごとに契約更新していませんか。７年住んだのでしたら愚息よと変わりませんよね。宅建協会に相談するか東京都に宅地建物取引業に関す問題の窓口あると思います。前の不動産会社は、クロス、畳、クリーニングで手出しが８万もありました。見積もりも高くこちらも不動産業の専門ですので、きっちり話しました。詳しく申せば引っ越す理由が隣のやくざのためで余計な出費だったので。契約書書き換えしなくても更新していませんか。更新したということは、１６年度の条例は適用すると思いますよ。

お礼

度々アドバイスありがとうございます。

契約更新は２年に１度、最終更新日は平成１７年３月でした。
「原契約適用」と記載されている更新契約書をかわしています。

平成１１年に当時築７年の１Ｋ（２０.７９m2）に入居し、約７年住みました。ですから現在築１４年以上となります。
それなのにクロス全張替で（業者いわく、天井部分は大家持ちにするようにする）←意味不明
８万＋クリーニング代３万５千円はどうしても納得いきません！
がんばってみますが、やはり知識のない一般人ですので不安です・・・。
a741さんのご回等、心強く感謝いたします。

回答No.4

noname#119854

愚息も７年６ヶ月済んだマンションを７月に退去しました。タバコのヤニ、床のこげ、カーテンリールの部品不足の指摘はありましたが、敷金２ヶ月１８万のうち１３万３千円戻りました。同じマンションに友人の娘さんすんでましたが６年で退去して満額戻りました。クリーニング、その他書いてありますが冷蔵庫の噴出しの黒くなったものなどは覚悟していたようですが、これは避けれないものと考えてくれたようです。このサイトでもいろいろ書かれた会社ですが、いくらもかかりませんでした。

お礼

アドバイスありがとうございました。
a741さんのように常識ある家主さんだといいのですが、
こちらの管理会社は立会いにも来ないようなところです・・・。
この先どうなることか不安でいっぱいです。

回答No.3

konayukikonayuki

初めまして、少額訴訟も経験しましたし友人の敷金も全額返金していただくよう交渉した事もあり最近、母が７年住んでいた所を退去した時にも敷金の返還でだいぶん交渉してやっとへんきんしていただいたという経験もあります。

まず、個人でもじゅうぶん敷金返還は可能です。
泣き寝入りなんてする必要ありませんよ。

●消費者センターへ行き返還要求の流れを聞くと参考になると思います。
電話で交渉→内容証明郵便→少額訴訟
と、大きな流れはこのようなかんじになると思います。
たまに勘違いした大家さんであれば訴訟までいくでしょうが訴訟してもこのような金額の要求は通りませんし禁煙物件でない限りタバコのヤニが少し付いている程度で壁紙の張替え要求は無理でしょう。
写真、録音があるという事ですので不利な相手は訴訟にまではしないでしょう。全額返還で話をしていいと思います。７年住んでいらっしゃったという事ですのでじゅうぶん家賃に含まれている修繕費用も支払っておりかなり考慮されますので安心してください。
このような悪徳な請求は民法でいう「不当利得」という違法でもありますので訴訟になって困るのは相手です。断固としてこのようないいかげんな賃貸主、管理会社、委託の立会い業者を許してはいけません。
あくまでも貴方様が返還要求をするのは大家さんです。訴訟相手も管理会社ではなく大家さんです。まずは管理会社に返還していただけないのでしたら法的な返還要求をさせていただきますので大家さんに連絡をとりますのでと言い連絡先を聞いてください。「本気なんだ」という事をわからせないとこのような違法な請求をする相手は本気で返還を考えません。
長くなりましたが相手の上手い交渉に流されず全額返還される事を願っております。精神的につらいでしょうが間違った事をしているのは相手なのですから正々堂々と正面から戦ってもいいと思います。

お礼

ご回答いただきありごとうございます。
本日、管理会社へ電話し「なぜ経過年数の考慮なく全額負担なのか？」話してみましたが、
やはり「ヤニ汚れは全額借主負担、ガイドラインは平成１６年以降の契約のみ有効、
よっていくらきれいに掃除してもルームクリーニング代も全額借主負担」とのことでした。（念のため録音済です）

消費者センターの賃貸トラブル相談に電話相談してみましたが、平成１６年前の契約であっても
ガイドラインは適用されるので、クロスは負担割合１０％程度・ルームクリーニングは不要でしょうとのことでした。
ただ「この契約は平成１６年以前の契約だからガイドラインは適用されない！」などという管理会社です。
この先も話合いは無理だと思います・・・。konayukikonayukiさんがおっしゃる通り　電話で交渉→内容証明郵便→少額訴訟　となるのでしょうか。
立会いに管理会社が来なかったので、まずは現場を見てほしいと言ったところ「近々に確認し連絡する」とのことでした。
この先どうなることか・・・　不安でいっぱいです。

回答No.2

masa9822

現状回復工事を専門に行っている業者です。
通常はクリーニングと元の賃貸人が壊した若しくは破損した物の補修工事のみです。
Ｎｏ.1の方と同じ強く出れば問題ないと思います。
質問の通りであれば。
また、じゃこちらで行いますって言って見たらどうでしょうかね。

また、立会いの時に業者のみっていうのもあんまりないですね。
通常は不動産屋さんが立会います。
その点もおかしいですね。

お礼

ご回答いただきありごとうございます。
本日、管理会社へ電話し「なぜ経過年数の考慮なく全額負担なのか？」話してみましたが、
やはり「ヤニ汚れは全額借主負担、ガイドラインは平成１６年以降の契約のみ有効、
よっていくらきれいに掃除してもルームクリーニング代も全額借主負担」とのことでした。
敷金を返還する気はまったくないようでした・・・。

回答No.1

quritto

弁護士です。
最近珍しいと思います。最近は敷金に関する少額訴訟とか増えて、大家や管理会社も敷金はほぼ全額払うところが多いですよね。
敷金は賃借人の損害賠償債務を担保することが目的なんですよ（壁をぶち抜いたとか、タバコで床を焦がしたとか）。壁紙の汚れとかそんなものが賃借人の負担になるわけありません（タバコのヤニであったとしても）。
訴訟に持ち込めば、確実に勝てます。強気に交渉すべきです。
知り合いに弁護士がいれば、その人に電話してもらうのが一番です。たぶん、相手が譲歩してくるのは目に見えています。一発解決です。
僕も友人の何件かやってあげたことがあります。

お礼

早々のご解答ありがとうございます。
残念ながら当方知り合いに弁護士さんはいません。
やはり個人ですと泣き寝入りしかないのでしょうか・・・。
敷金１３万でクロス＋クリーニングで１２万請求は最初から敷金を返すつもりがないということなのでしょうかね。