手付後の大家のミス

質問

この度、東京から大阪に転勤により賃貸マンションを探していました。
家が見付かるまでは、二ヶ月だけ会社が用意してくれたマンスリーマンションにて暮らすことが出来ます。

うちの第一条件として、屋根月駐車場のマンションを探してもらっていました。
車が日に当たる、雨ざらしになるのが嫌なので。
そのため物件が少なく、なかなかいい物件がみつかりませんでした。予定していた家賃より少々高くなりましたが、いい物件が見付かったのでそこに住むことに決めました。
11月からの入居。

駐車場はマンション下の奥の端で日に当たることもない場所でそこにきめていました。
23日に、重要事項説明書にサインして、敷金、手数料、火災保険、家賃一ヶ月分を振り込み、後は契約書を渡すだけというところまできました。

ところが、28日不動産屋より電話があり『大家のミスであの駐車場は決まっていた』とのこと！
仕事中で話をできる状態ではなかったので、それだけ聞いて、後日連絡すると言って切ったのですが・・・

マンションは駐車場込みの契約になっています。
たしか決める時に、二個空いていてうちの決めていた駐車場と、もう一つは屋根はあるけど日に当たるし、雨にも当たるいった感じです。そこでは嫌なんです。
駐車場にこだわっていたのは不動産屋も知っています。

この場合、契約しないとなったら、手付倍返しになるんでしょうか？

回答No.4

noname#65504

＃２です。

>今回、まだ契約までいっていない状態です。
契約していない状態で、先にお金だけ振り込んでいるので手付金ということではないんでしょうか？

敷金などを振り込んでいる状態なので、契約済みと思い回答しましたが、契約前でしたら、別途手付けとして契約していなければ、それは一般的には手付け金ではなく、申込金、証拠金などといわれるお金です。

質問のケースのように契約前に金銭が授受される場合がありますが、契約が成立しなかった場合、全額返金することが宅建業法で定められていますので、全額は返金されます。
例えその名称が手付け金となっていても、宅建業法は強制法ですので、法律が優先され契約前に話が中止になった場合は、全額返金されることになります。

手付け金は大家側が不利になるような契約をすることは認めていますので、もし手付け金契約がなされていれば、借り手側の場合は手付金放棄ではなく全額返金、大家側からの申し出により契約が解除された場合は倍返しということになります。
つまり契約前に手付け金契約をすることは、大家に不利になることばかりなので、仲介業者を利用した不動産取引については、普通は契約前に手付け金契約をすることはなく、契約と一緒に手付け金の支払いを行うことにしており、事前に手付け金は受け取らないことが多いです。

以上のように契約前に特別手付けの契約をすることはまれなので、おそらく手付け金契約にはなっていないでしょう。だから大家というか仲介業者は全額返金義務を負いますので、全額は返金されますが、大家が倍返しをする必要はありません。

＞それだけじゃあ、何度も足を運んで（住みたい地域が、今住んでいるところから、電車乗り換えて40分くらいかかる所なため、そこの不動産屋まで足を運んでいます）やっと見つけた物件、ミスだったから、お金返すし諦めてじゃ納得いきません・・・。

手付け契約をしていないのなら大家は倍返しの義務は負いません。
また申込金は順位の保全程度の意味しか持ちませんので、契約が成立しない状態でキャンセルすることは本当に自由にできることになっています。
だから大家が断ることも、質問者が断ることも自由です。だから大家に対して何かを強制することは無理でしょう。

業者はミスを認めて責任を持って探してくれるというのですから、後は業者との話し合い次第でしょう。交通費程度なら損害賠償してくれるかもしれません。

なお、契約成立していないといっていますが、この手の問題で、大家が承諾したことを業者に連絡した時点で、契約が成立したと見なして、仲介手数料を請求する業者や、もし借りないのであれば、借り手の都合による契約解除として違約金を請求する大家などがよくいます。

なお、法律上では賃貸契約は口答で成立し、一般に不動産取引、特に賃貸契約で「契約書」といわれているものは、宅建業法第３７条で仲介業者に交付が義務つけられている文書（一般には３７条書面とかいわれています）のことを示しています。
この文書の交付時期は契約が成立した後ですので、この文書が交付された時点では契約が成立していると見なされます。

＞後は契約書を渡すだけというところまできました

この文書は質問者が業者に契約書を送り返す時点のように読めます。だから私は契約は成立している時点となると思いました。
つまりは契約書（３７条書面）が交付された時点では、借り手が知らない間に、契約が成立していると見なされる状態になっていることが多いのです。

業者に説明ミスがあっても、基本的に大家との間の賃貸契約には影響しません。だから契約が成立していると大家は質問者に家賃や違約金の支払いを請求する権利を持ちます。また業者も仲介手数料を請求する権利を持ちます（逆に業者に対しては、ミスに対する損害賠償ができますけど）。
手付け契約があれば、場合によっては質問者の手付け放棄による解除になるようなケースです。

業者のミスはありましたが、そのようなトラブルに見舞われないだけ、ましな業者だったと思います。
他の質問などを見ていると、相手によっては返金どころか逆に追加で請求される可能性があるような状況ですので。

自分が被害を被ったと考えており、確かにそうなのですが、大家が上記のような主張をして違約金などを請求してくる危険性もあります。相手によってはかなり危険な状態であったことを考慮して対応しておいた方がよいと思います。

回答No.3

noname#239262

＃１です。
　契約前に振り込まれた費用は全額返還されます。＃２の補足で「先にお金だけ振り込んでいる」とありますが、何の名目で支払ったのか不明なので「絶対」とは言い切れませんが、おそらく問題なく全額返還されるでしょう。

＞仲介料などは会社負担ですので私自身にはメリットが無い

　「仲介停止」することに納得いかない御様子ですが、一般的には多々あるケースです。
　今回の賃貸借契約が「法人契約」でない以上、不動産業者や貸主にとって、最終的に仲介手数料や賃料をあなたが払おうが、あなたの会社が払おうがどうでも良いことです。ごく一般的な賃貸借契約と何ら変わらないので、貸主にとっても特別なメリットはありません。

＞最上階の端部屋で駐車場も端奥でよかった
＞駐車場は先に借りている人と交渉中との事
＞責任を持って探しますとの事

　今回、契約前にトラブルが生じたのはお気の毒だと思いますが、前述のとおり、貸主からすれば通常契約同様、単に「空室物件に入居募集者が来た」というだけです。
　「条件どおりでないと借りない」とされたそうですが、好条件の部屋なので、これから年末～３月末までの超繁忙期（※一年で最も新契約が多い時期）なのですぐに次の入居者が見つかるでしょうから、普通の不動産業者・貸主であれば簡単に「仲介停止」をOKするはず。
　それを「交渉中」「責任もって」と誠意ある対応しているのですから、現時点では『優良不動産業者』と言えます。良業者で「不幸中の幸い」でした。

＞１０月いっぱいまで会社負担でマンスリーに住むことができます
＞常識の範囲内で家賃負担してくれるんでしょうか
＞駐車場を値引きしてくれたり

　「常識の範囲内で家賃負担」とは、マンスリーマンションの延長分費用を負担して欲しいということですか？
　例えば『11月中旬には駐車場が空く』となった場合など、今後の目処がついているのであれば負担してもらうことも可能でしょう。（※実際には仲介手数料または礼金・家賃1ヵ月分など諸費用と相殺する可能性が高い）
　また、もし駐車場が希望通りでない場所に妥協して契約するのであれば、駐車場代の減額を交渉してみてください。応じるかどうかは貸主次第ですが...。（※家賃の減額は多分無理）

【結論】
　入居者を選んだり、減額交渉に応じるか判断するのは貸主次第です。
　先方はミスを全面的に認め、（現時点では）誠意をもって対処しているので、執拗に減額や損害賠償を請求するのは、人としていかがなものかと…好物件であれば客付けも簡単でしょうから、過剰請求しすぎると先方から『じゃあもう借りてくれなくていいです』と言われてしまいますよ。
　また、「仲介停止」を不服に思い訴訟にて「損害賠償」を請求したとしても、諸費用を全額返還されたならば、支払われるのは多くてもマンスリーマンション1ヵ月分の家賃程度と考えられます。
　ある程度の（駐車場料）減額交渉をしつつ、適当に妥協した方が良いかと思います。

回答No.2

noname#65504

＞契約しないとなったら、手付倍返しになるんでしょうか？

２つ問題があります。
１つは手付け契約を行っているのか？　という疑問です。
もう１つは手付け解除になるのかという問題です。

手付け契約になっていないと思う理由は質問文に手付け金が記載されていないからです。一般に賃貸契約では申込金の授受が行われることはありますが、手付け金契約をすることは、契約後すぐ入居することから、キャンセルが少ないこと、またキャンセルすることは借り手側からの方が多く手付け契約は借り手側不利になることが多いことからしないことが多いからです。

＞敷金、手数料、火災保険、家賃一ヶ月分を振り込み

家賃は前月払いが普通なので、前家賃と思われます。そうなると手付け金と思われる金銭が見あたりません。
手付け金は契約時点で支払うお金で、後払いは禁止されていますので、契約が完了しているのなら既に支払っているはずです。

手付け契約がなされていなければ、手付け金が支払われていなければ、手付けは０円と同じことですので、倍返しされても０円です。

つぎに手付け契約がなされているとして、手付けによる解除かどうかという問題ですが、

１）駐車場がだめなら契約するしないは質問者の自由で、駐車場が条件に合わないのでやめたいと質問者がいうのなら、貸し手側の希望による解除ではないので、手付けによる解除には該当しないと思います。

２）逆に駐車場が希望にかなえないことになったので大家が契約はなかったことにしたいといっているのなら手付け解除になるかもしれません。

３）しかし、手付け解除ができる期限は相手側が履行の着手をするまでです。履行の着手をした後では手付けによる解除はできません。
この場合相手側というのは借り手である質問者ですので、質問者が履行の着手をすると、大家側は鉄形による契約解除はできません。借り手の履行の着手としては家賃の支払いが相当すると思われますので、大家が現時点で手付け解除することはできません。

以上のように考えると、手付け契約になっていない可能性が高く、手付け契約があっても手付け解除ができる段階が過ぎていますので、手付けによる解除はできませんので、手付け倍返しはないものと思います。

質問者側が条件が合わないので、解除するとしたら、手付け解約以外の方法としては、

＞駐車場にこだわっていたのは不動産屋も知っています。

業者の説明ミスがあると思われますので、損害があれば業者に対して損害賠償を請求できるものと思いますし、仲介手数料の返金は要求してよいとできると思います。大家が返金に応じないのなら、その費用が損害に該当すると思います。

つぎに大家に対しては、大家のミスということですので、大家の契約不履行ですから、同様に損害賠償を請求できますが、大家に対して実損があったのかというとせいぜい振り込み手数料分ぐらいでしょう。その金額は質問者が証明する必要があります。
振り込み手数料を含んだ支払い済みの金額を返してもらえる程度だと思います。

ただし、賃貸契約に違約金に関する取り決めがあった場合は、違約金を請求できる可能性があります。

補足

ご回答ありがとうございます！
今回、まだ契約までいっていない状態です。
契約していない状態で、先にお金だけ振り込んでいるので手付金ということではないんでしょうか？

不動産屋からは、駐車場は交渉中で、もしダメだったばあい今回のお金は全て返金するとの事でした。
責任を持って次の物件も探しますとの事でしたが、それだけじゃあ、何度も足を運んで（住みたい地域が、今住んでいるところから、電車乗り換えて40分くらいかかる所なため、そこの不動産屋まで足を運んでいます）やっと見つけた物件、ミスだったから、お金返すし諦めてじゃ納得いきません・・・。

回答No.1

noname#239262

今回のような一般的な賃貸借契約においては「手付けの倍返し」はありえません。そもそも、「手付けの倍返し」ということ自体が存在しません。

　本件においては、貸主のミスを理由に契約しないのであれば、手付金や保険料など全額返還されるでしょう。仲介手数料も支払う必要ありません。
　一方、あなたは入居予定まであと1ヵ月ちょっとだったわけですが、質問内容に『二ヶ月だけ会社が用意してくれたマンスリーマンションにて暮らすことが出来ます』とありますよね。これはいつから２ヵ月間なのでしょう？（いつまで住めるのでしょう？）
　もし、もともと11月上旬で退去（＝費用が会社負担→自己負担）しなければならないのでしたら…まぁ何とか新物件見つかる可能性もありますが、マンスリーマンション1ヵ月分くらいの賃料を“損害賠償請求”できると思います。でも、11月中旬または11月末まで可能ならば…ちょっと難しいかもしれませんね。
　ダメもとで『新物件見つかるまでの家賃請求』を言ってみてください。もしくは、同じ不動産業者に新物件を責任もって探してもらい、その際の仲介料を“タダもしくは半額”にしてもらうのでも良いかと思います。

補足

ご回答ありがとうございます！
１０月いっぱいまで会社負担でマンスリーに住むことができます。
不動産屋からは、駐車場は先に借りている人と交渉中との事でした。
あのガレージでなければ、マンションも借りないと言ったら、責任を持って探しますとの事でした。
仲介料などは会社負担ですので私自身にはメリットが無いといった感じです。
今回決めたマンションは部屋も最上階の端部屋で駐車場も端奥でよかったので、これ以上の物件すぐに見つかるのかなぁって思います。
いい物件が見付からなければ、常識の範囲内で家賃負担してくれるんでしょうか？もう一つの気に入らない駐車場を値引きしてくれたりはありえるんでしょうかねぇ。