家主の交代、仲介業者の変更

質問

アパートの家主が亡くなって、家主の奥さんと息子さんが相続していますが、アパートは３階建てで１、２階部分は息子が相続し、３階部分は奥さんが相続したと言われました。質問１　賃借人は、契約を誰と締結して、だれに賃料を払えばいいでしょうか。質問２不動産業者が仲介していますが、契約書は契約当時のものでよいといっていますが、それでよいのでしょうか。質問３　契約書は１年契約となっていますが。平成８年に借りてから更新の契約をしたことはなく、賃料を支払っていますが、このまま家賃を支払っていれば１年間ずつ更新していくことになるのですか。それとも契約期間がなく双方から解約の申し出があるまで契約したことになるのですか。質問４　仲介業者が詳しい説明をしないので業者を代えてほしいと相続人に相談したが回答がありません。仲介業者に誠実な対応をさせるにはどうしたらいいですか。

回答No.4

moonliver_2005 · ベストアンサー

No1からNo3の方々のご回答に賛成です。説明の仕方を変えてみますので質問者さんの参考になれば幸いです。

質問１　賃借人は、契約を誰と締結して、だれに賃料を払えばいいでしょうか。

（相続の一般的効力）民法第896条　相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する。ただし、被相続人の一身に専属したものは、この限りでない

と法律は定めているので賃貸人Aが死亡しても賃貸借契約は消滅せず、契約上Aの名義がB,Cに自動的に変更された扱いになると考えればよいでしょう。

質問２不動産業者が仲介していますが、契約書は契約当時のものでよいといっていますが、それでよいのでしょうか。

法律上はそれでよいことになります。次の契約更新のときに賃貸人の名義をBまたはCに書き換えてもらうと質問者はすっきりすでしょうが、Aのまま何もしないで更新しても効果は同じです。

質問３　このまま家賃を支払っていれば１年間ずつ更新していくことになるのですか。それとも契約期間がなく双方から解約の申し出があるまで契約したことになるのですか。

このどちらでもありません。賃貸人は余程のことが無い限り、解約できないという考えです。賃借人について余程のことの具体例は賃料を払わない場合です。

本件、本質的には、民法の契約の規定から離れ、借地借家法の世界で考える必要があります。

（建物賃貸借契約の更新等）借地借家法第26条　建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の１年前から６月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
２　前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。

（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）借地借家法第28条　建物の賃貸人による第26条第１項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない

質問４　仲介業者が詳しい説明をしないので業者を代えてほしいと相続人に相談したが回答がありません。仲介業者に誠実な対応をさせるにはどうしたらいいですか。

契約更新の際。借主は貸主に更新料を払う条件の場合、仲介業者が手続きをすべてやってくれますが、更新料の半分は手数料で仲介業者に払われます。

更新料の定めがないときには、無料奉仕になってしまいますから、仲介業者さんとしても本件手がだせない案件になってしまいます。

防衛策としては、領収書をしっかりつくってもらい受領者の欄には「賃貸人Aの相続人B（またはC？）」と署名押印するよう頼んで、かつ実行してもらうことです。

この領収書は契約書と一緒に大切に保管することです。相続が争族になると長期化しますから、５年とか10年位、保身のため保管されていくと良いでしょう。

領収書はめんどうでどうしても出せないといわれたときは「では、、賃貸人名義書き換えてください。現契約書コピーして旧賃貸人の名前を２本線で消して「賃貸人Aの相続人B（またはC？）」と変え、契約日も変え双方押印するだけでよいですよ」と押し返せばよいでしょう。

お礼

法律については素人なので条文まであげていただいたうえわかりやすく説明しいただき助かりました。解決できます。ありがとうございます。それに、これからの賃貸借契約にも役にたちます。今後のトラブル防止策もわかりました。感謝いたします。

回答No.3

pakapaka-2

質問者が不安だと言う感覚は良く判りますが、先ず心配するような事ではありません。

但し、確り認識しておく事は必要です。

契約は被相続人(父親と思う)としていて、相続人が引き継いでいる。
誰が相続人であるかを伝えてくる責任は先方にある。
質問者としては誰に払うかと心配しているでしょうが、今までの口座に払えば宜しい。

本来質問者の部屋の相続人が別の人であったとしても、其れは相続人同士の調整事項であって、関係ないことです。

但し、誰かが自分の口座に振り込んでくれと伝えてきたならばその権利の証明(権利証等)を受ける事。(あなたがそう信じてもあなたに責任が無い事の証明の為）

その上で実行して、他からも請求があれば、迷わずに供託する旨を双方に連絡すればいいし、供託すればあなたの義務は完結します。(供託とは誰に払えばいいかわからないときに自分の義務を実行しておく手段です）

契約期間は契約書の内容により変わりますが、1年又は2年の自動更新か、期間の定めのない契約と判断できます。どちらにしても一方的に突然出て行けと言うような通知は違法です。(数ヶ月前から交渉があります）

尚、不動産業者の件がありますが、此れは相続人からその業者が再度依頼をされてこの件を処理しようとしているのですか？(其れならば質問者の言い分はわかるのですが）
今迄10年間も更新などの事も遣ってこないのに、単に入居時の会社だからと質問者が思っているとしたら、業者にとっては良い迷惑です。

業者は入居時のみ客付けを請け負っただけです。サービスとして窓口業務を遣る事は多いのですが、このように契約者が変わるようなときにはその業者にとっても、請負契約が代わりますから、依頼もされない事に対して何もいえないです。

質問者はこの意味でも、連絡するならば所有者に対してです。(あなたが業者を代えろと言っても、所有者はその業者に依頼すること自体考えていないかもしれません、だから連絡してこない）

心配かも知れませんが、以上の事が判っていれば考え過ぎと言われる事が判ると思います。

如何でしょうか。

お礼

ていねいな回答で不安が解消しました。ありがとうございます。

回答No.2

noname#22812

1.基本的には質問者が考える事でも手続する事でも無く賃貸人の地位を承継した者が質問者に変更事項の連絡をするのが筋です。連絡が無ければ今まで通りに行っていれば宜しいかと思いますし、この場で聞くよりも奥さんに聞きましょう。敷金が有ればそれも新賃貸人に承継されます。尚余談ですが区分建物であれば別ですが、1棟の建物とした場合には相続で奥さんと息子の持分が付く事はあっても厳密に何階が誰の所有というような類のものにはなりません。

2.実質的には相続されておりますので先方が不要というならばそれでも良いとは思いますが、建物の相続人が複数居る場合には新賃貸人と契約を巻き直した方が良いかもしれません。無いとは思いますが奥さんから賃料を請求され息子からも賃料を請求される様な事を想定すると曖昧さは払拭しておいた方が良いという考え方も有ります。

3.契約書に同一条件での更新が謳われていれば1年毎の自動更新とも解釈出来ますし、特に条件無く更新されている場合には期間の定めが無いという解釈も出来ると思います。いずれにせよ正当事由なく貸主側から一方的に解除する事は出来ません。

4.誠実な対応というのが具体的に何を指すのか存じませんが単なる媒介業者だとすると更新手続も無い様子で、基本的にその業者の業務というのは殆ど有りません。質問者と賃貸人の間に入って話をして貰う事はほぼサービス要素であるとお考えください。今回の相続による契約変更を一通りやって貰いたいのでしたら書面作成等の事務手数料位は支払うべきだし、そういうつもりも無いのであれば対応の善し悪しを論ずる段階では無いと思います。

お礼

ありがとうございます。詳しい回答を読んで、安心して賃貸を続けることができそうです。感謝いたします。

回答No.1

noname#20897

ジャンルが違う方が良い答えが返るかも？

ライフ > 住宅 > 不動産・引っ越し

質問１　不動産屋が変更の依頼をしてくるはずです

所有者が変わっても誰がその物件を運営するかは別問題です
所有者＝大家とは限りません

質問２　書き換えて新しい大家の名前にすべきですが先方がそれで良いと言っているならそのままでも良いでしょう

　貴方の権利・義務の関係はなんら変化しません

質問３　自動的に更新されています

質問４　業者の変更は大家の勝手です

業者から振込先などの変更通知が有ればそれに従って下さい、それで貴方の義務も業者の責任も果たしたことになるでしょう

・契約書の書き換え
・振込先の変更のお知らせ

普通はこれ以外に業者から貴方にお知らせする事は何も有りません

お礼

回答ありがとうございます。こちらの義務を果たしていればよいのですね。