宅建業法における「購入者等」とその他の者の保護

質問

• 宅地建物取引業法には、購入者等の保護と宅地及び建物の取引の公正を確保することが目的とされています。
• 「購入者等」とは、業者関与取引の買主または借主、または業者関与取引の依頼人や相手方(業者を除く)全部を指すことがあります。
• ただし、業者Ａと「購入者等以外の者」Ｂとの取引において、業者Ａが業務処理規定違反をした場合、購入者等以外の者Ｂが業者Ａの債務不履行を主張することができるかは別の問題となります。

回答No.3

noname#1455 · ベストアンサー

１　前提とした事実関係
　本回答にあたって前提とした事実関係は、以下のとおりです。
(１)　Ｂ（９０歳・女性）は、２００１年９月、Ｂら共有者を代理して、Ａとの間で専属専任媒介契約（本件媒介契約、と略称）を締結した。
　その際、Ｂは、Ａに対し、「Ｂら共有者は、建設業者Ｘに対して本件土地の造成工事を依頼し、造成工事は完了したが、ＸがＢらに請求してきた造成代金の請求は法外な高額であった。Ｂら共有者は、本件土地取得費用として８０（単位略）円を支出しており、１００円での売却を希望しているが、自分は８０円でよいから至急売却したいと考えている。ただ、他の共有者への説明の手前、指値１００円での売却媒介を依頼した実績を残しておきたいが、指定流通機構に本件土地を登録すれば、Ｘと懇意の宅地建物取引業者Ｙが、本件土地の売却価額が１００円である旨をＸに教示し、Ｘが、２０円の利益があがる以上相応の造成代金を支払うべきである旨要求してくるおそれがあるので、登録はしないでほしい。」と説明した。

(２)　２００１年１１月、Ａは、Ｂら共有者から、代金を８０円とし、転売を承認するとの条件で、本件土地を購入した。
　その後、Ａは、本件土地を代金１００円でＣに売却し、ＢからＣへの移転登記を経由した。その際、本件土地の登記済証はＸ・Ｙが所持していたため、Ａ及びＭ作成のが証書を添付して登記を申請した。

(３)　Ｘは、Ｂら共有者を被告として、造成代金支払請求訴訟を提起した。Ｂら共有者は、弁護士Ｄを訴訟代理人として応訴した。

(４)　Ｄは、Ｂら共有者が造成代金を支払わない理由を調査するため、Ａを訪問した。
　その際、ＭがＤの非礼を注意したところ、Ｄは、Ａに対する攻撃を始め、宅地建物取引業協会に対する紛議調停申立てや、知事に対する懲戒申立てなども行った（もっとも、Ｄ主張の申立ての事由には、証拠が伴っていない。）。
　さらに、Ｄは、Ｂら共有者を代理して、ＡがＢら共有者とＣとの間の本件土地売買契約を媒介せずに、自ら本件土地を安価で買い受けてＣに高価で売却したことは、Ｂに対する関係で債務不履行を構成する旨主張して２０円の損害賠償を請求するとともに、Ａの悪性を示す事実として、登録義務の懈怠を主張している。

２　本件のポイント
　本件のポイントは、以下のとおりであると考えます。
(１)　Ｃが本件土地を１００円で購入する意思を有していることをＡが知った時期は、ＡＢ間の売買契約が成立した時期の前か後か。
　本件においては、本件媒介契約が形式のみの架空のものであったと認めるべき事情は見受けられません。
　そうすると、本件媒介契約は有効に成立していますから、Ｂは、本件媒介契約に基づき、購入意思を有する者を探索し、売買契約の成立を媒介するべく相応の努力（善管注意義務・民法６５６条、６４４条）をする義務を負うものと解されます。
　したがって、Ａが、Ｃが本件土地を１００円で購入する意思を有していることを知りまたは知り得べきであったにもかかわらず（立証責任は、Ｂら共有者にあります。）、Ｂら共有者とＣとの間の売買契約を媒介せずに、自ら本件土地を買い受けたのであれば、Ａは、Ｂら共有者との関係で、債務不履行責任を免れないと解されます。
　逆に、Ａとしては、Ｃの購入意思を知り得なかったことをうかがわせる事情を立証してゆけばよいわけです。

　なお、Ａが債務不履行責任を負う場合の損害賠償額は、２０円と解すべきでしょう。媒介義務を尽くしていれば、Ｂら共有者は、１００円で本件土地を売却することができたはずだからです。
　もっとも、これは、Ｃの購入意思が固まっていた場合に限られます。Ｃの購入意思が弱ければ（＝「Ｂら共有者が１００円で本件土地を売却することができたはずであること」をＢら共有者が立証できなければ）、損害の立証がないわけですから、Ａは損害賠償責任を負わないことになります（もっとも、民訴法２４８条が適用される可能性はあります。）。

(２)　Ａが、Ｂから指定流通機構への登録を禁じられた事実を立証し得るか。
　宅地建物取引業者が指定流通機構への目的物の登録（法３４条の２第５項）を怠ることは、依頼者に対する関係で債務不履行を構成します。そして、特約をもってこの登録義務を免除することはできません（同条９項・以上既述）。
　しかし、ＢがＡに対して積極的に本件土地の登録を禁じたのであれば、Ｂが登録義務の懈怠を理由に債務不履行責任を追及することは、権利の濫用（民法１条３項）にあたり、許されないと解する余地があります。

　そうすると、Ａの防御方法としては、「Ｂら共有者とＣとの間の売買契約が成立しなかったこと」と登録義務の懈怠との因果関係を争う（既述）ほか、ＢがＡに対して積極的に本件土地の登録を禁じた事実を立証することが考えられます。
　Ｂが登録を禁じた事実については書証がないとのことですから、最終的には、訴訟における人証による立証にまつことになりますが、Ｂは登録を禁じた事実を否認するでしょうから、Ｂが登録を禁じざるを得なかったことの背景となる客観的事情を立証して、Ｂの否認供述の信用性を減殺する必要があります。
　本件では、Ｘ・Ｙから、Ｂら共有者とＸとの関係は前記１(１)のＢの説明どおりであった旨の証言が得られるかどうかがポイントになりそうです（前記１の経緯からすれば、ＡがＸ・Ｙの協力を得るのは困難なのかもしれませんが。）。
　本件に関する証拠収集や専門家へのご相談も、上記の観点をふまえて行われるのが効果的かと思います（たとえば、Ｂは、保証書による登記申請を選択せざるを得ないほど本件土地の売却を焦っていた、という事実をどのような証拠で立証するか。）。

　以上、有効な解決策をご呈示申し上げることができず、申し訳ありません。
　何かのお役に立つならば、望外の喜びです。

補足

貴重なお時間を割いての体系的整理と長文なご回答に多謝します。
▼微修正事項
　▽「本件土地取得費用として８０（単位略）円を支出」は「本件土地は相続」。
　▽「指定流通機構に本件土地を登録すれば」以下は、むしろ「Ｂらが事実上の差押をしている状態のＹ以外の業者に依頼したとして暴力的報復を受ける脅威危険を感じた」となります。
　▽「宅地建物取引業協会に対する紛議調停申立てや、知事に対する懲戒申立てなども行った」は、「宅建業保証協会への苦情申立(いきなり差額での弁済請求)・管轄違い裁判所への調停呼出・管轄裁判所への調停呼出・提訴を行った」であり、これに対してＡは「警視庁への告訴相談(業務妨害；結果故意性立証困難)」「弁護士会に対する懲戒請求(審理中)」「弁護士会への紛議調停申立(Ｄは殆ど欠席)」を行ったものです。
▼ポイントについて
　▽業者Ａから転買主Ｃへの転売時期は何ヶ月も先になりますので、Ａはこれを指摘すべき。但し、裁判所では買主の存否よりも、価格として100がどのようなレベルのものなのか、について、つまりその価格での売却可能性を「重要」としていますので、今後鑑定依頼の予定になっています。
　▽「ＢがＡに対して登録を禁じたのであれば、Ｂが登録義務の懈怠を理由に債務不履行責任を追及することは、権利の濫用（民法１条３項）」これはとくに参考になりましたので検討してみますが、特別法を覆すこと(本来保護すべき依頼者からの違法特約の合法性が問題)までに値するかどうかについて疑問の残るところです。いずれにしても、「登録義務の懈怠との因果関係、ＢがＡに対して積極的に本件土地の登録を禁じた事実を立証」が課題であることにつき整理ができました。「Ｂが登録を禁じざるを得なかったことの背景となる客観的事情を立証して、Ｂの否認供述の信用性を減殺する」ことについて、この際Ｂに敵意をもつＸＹを巻き込むことも含め尽力する必要がありそうです。
　▽「保証書による登記申請を選択せざるを得ないほど本件土地の売却を焦っていた」とされる部分については、やや両方の結びつきが厳しいようですが、検討してみます。

　本件すでに本人訴訟により訴訟が進行中です。種々の大学教授(の方と拝察します)レベルのご回答により、解決策の整理と訴訟戦略の糸口に繋がり、大変参考になりました。参考URLをいただければありがたいのですが、あるいはまたどこかでお会いできることを楽しみにしています。