▼宅建業法における「購入者等」とその他の者の保護

質問

宅地建物取引業法第１条　
　この法律は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もつて購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする。
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やや複雑ですが、上記の法律に関して次の２点の法的な解釈と根拠をお願います。
(1)「購入者等」とは(a)「業者関与取引の買主または借主」か(b)「業者関与取引の依頼人や相手方(業者を除く)全部」のいずれをさすか。
(2)上記(1)が(a)であることが前提となりますが、業者Ａと「購入者等以外の者」Ｂとの取引(売却依頼)に際し、業者Ａの同法業務処理規定違反(業務処理報告・流通機構登録)であった場合、「購入者等以外の者」Ｂが業者Ａの債務不履行を主張することが認められるか。

回答No.3

noname#1455 · ベストアンサー

１　前提とした事実関係
　本回答にあたって前提とした事実関係は、以下のとおりです。
(１)　Ｂ（９０歳・女性）は、２００１年９月、Ｂら共有者を代理して、Ａとの間で専属専任媒介契約（本件媒介契約、と略称）を締結した。
　その際、Ｂは、Ａに対し、「Ｂら共有者は、建設業者Ｘに対して本件土地の造成工事を依頼し、造成工事は完了したが、ＸがＢらに請求してきた造成代金の請求は法外な高額であった。Ｂら共有者は、本件土地取得費用として８０（単位略）円を支出しており、１００円での売却を希望しているが、自分は８０円でよいから至急売却したいと考えている。ただ、他の共有者への説明の手前、指値１００円での売却媒介を依頼した実績を残しておきたいが、指定流通機構に本件土地を登録すれば、Ｘと懇意の宅地建物取引業者Ｙが、本件土地の売却価額が１００円である旨をＸに教示し、Ｘが、２０円の利益があがる以上相応の造成代金を支払うべきである旨要求してくるおそれがあるので、登録はしないでほしい。」と説明した。

(２)　２００１年１１月、Ａは、Ｂら共有者から、代金を８０円とし、転売を承認するとの条件で、本件土地を購入した。
　その後、Ａは、本件土地を代金１００円でＣに売却し、ＢからＣへの移転登記を経由した。その際、本件土地の登記済証はＸ・Ｙが所持していたため、Ａ及びＭ作成のが証書を添付して登記を申請した。

(３)　Ｘは、Ｂら共有者を被告として、造成代金支払請求訴訟を提起した。Ｂら共有者は、弁護士Ｄを訴訟代理人として応訴した。

(４)　Ｄは、Ｂら共有者が造成代金を支払わない理由を調査するため、Ａを訪問した。
　その際、ＭがＤの非礼を注意したところ、Ｄは、Ａに対する攻撃を始め、宅地建物取引業協会に対する紛議調停申立てや、知事に対する懲戒申立てなども行った（もっとも、Ｄ主張の申立ての事由には、証拠が伴っていない。）。
　さらに、Ｄは、Ｂら共有者を代理して、ＡがＢら共有者とＣとの間の本件土地売買契約を媒介せずに、自ら本件土地を安価で買い受けてＣに高価で売却したことは、Ｂに対する関係で債務不履行を構成する旨主張して２０円の損害賠償を請求するとともに、Ａの悪性を示す事実として、登録義務の懈怠を主張している。

２　本件のポイント
　本件のポイントは、以下のとおりであると考えます。
(１)　Ｃが本件土地を１００円で購入する意思を有していることをＡが知った時期は、ＡＢ間の売買契約が成立した時期の前か後か。
　本件においては、本件媒介契約が形式のみの架空のものであったと認めるべき事情は見受けられません。
　そうすると、本件媒介契約は有効に成立していますから、Ｂは、本件媒介契約に基づき、購入意思を有する者を探索し、売買契約の成立を媒介するべく相応の努力（善管注意義務・民法６５６条、６４４条）をする義務を負うものと解されます。
　したがって、Ａが、Ｃが本件土地を１００円で購入する意思を有していることを知りまたは知り得べきであったにもかかわらず（立証責任は、Ｂら共有者にあります。）、Ｂら共有者とＣとの間の売買契約を媒介せずに、自ら本件土地を買い受けたのであれば、Ａは、Ｂら共有者との関係で、債務不履行責任を免れないと解されます。
　逆に、Ａとしては、Ｃの購入意思を知り得なかったことをうかがわせる事情を立証してゆけばよいわけです。

　なお、Ａが債務不履行責任を負う場合の損害賠償額は、２０円と解すべきでしょう。媒介義務を尽くしていれば、Ｂら共有者は、１００円で本件土地を売却することができたはずだからです。
　もっとも、これは、Ｃの購入意思が固まっていた場合に限られます。Ｃの購入意思が弱ければ（＝「Ｂら共有者が１００円で本件土地を売却することができたはずであること」をＢら共有者が立証できなければ）、損害の立証がないわけですから、Ａは損害賠償責任を負わないことになります（もっとも、民訴法２４８条が適用される可能性はあります。）。

(２)　Ａが、Ｂから指定流通機構への登録を禁じられた事実を立証し得るか。
　宅地建物取引業者が指定流通機構への目的物の登録（法３４条の２第５項）を怠ることは、依頼者に対する関係で債務不履行を構成します。そして、特約をもってこの登録義務を免除することはできません（同条９項・以上既述）。
　しかし、ＢがＡに対して積極的に本件土地の登録を禁じたのであれば、Ｂが登録義務の懈怠を理由に債務不履行責任を追及することは、権利の濫用（民法１条３項）にあたり、許されないと解する余地があります。

　そうすると、Ａの防御方法としては、「Ｂら共有者とＣとの間の売買契約が成立しなかったこと」と登録義務の懈怠との因果関係を争う（既述）ほか、ＢがＡに対して積極的に本件土地の登録を禁じた事実を立証することが考えられます。
　Ｂが登録を禁じた事実については書証がないとのことですから、最終的には、訴訟における人証による立証にまつことになりますが、Ｂは登録を禁じた事実を否認するでしょうから、Ｂが登録を禁じざるを得なかったことの背景となる客観的事情を立証して、Ｂの否認供述の信用性を減殺する必要があります。
　本件では、Ｘ・Ｙから、Ｂら共有者とＸとの関係は前記１(１)のＢの説明どおりであった旨の証言が得られるかどうかがポイントになりそうです（前記１の経緯からすれば、ＡがＸ・Ｙの協力を得るのは困難なのかもしれませんが。）。
　本件に関する証拠収集や専門家へのご相談も、上記の観点をふまえて行われるのが効果的かと思います（たとえば、Ｂは、保証書による登記申請を選択せざるを得ないほど本件土地の売却を焦っていた、という事実をどのような証拠で立証するか。）。

　以上、有効な解決策をご呈示申し上げることができず、申し訳ありません。
　何かのお役に立つならば、望外の喜びです。

補足

貴重なお時間を割いての体系的整理と長文なご回答に多謝します。
▼微修正事項
　▽「本件土地取得費用として８０（単位略）円を支出」は「本件土地は相続」。
　▽「指定流通機構に本件土地を登録すれば」以下は、むしろ「Ｂらが事実上の差押をしている状態のＹ以外の業者に依頼したとして暴力的報復を受ける脅威危険を感じた」となります。
　▽「宅地建物取引業協会に対する紛議調停申立てや、知事に対する懲戒申立てなども行った」は、「宅建業保証協会への苦情申立(いきなり差額での弁済請求)・管轄違い裁判所への調停呼出・管轄裁判所への調停呼出・提訴を行った」であり、これに対してＡは「警視庁への告訴相談(業務妨害；結果故意性立証困難)」「弁護士会に対する懲戒請求(審理中)」「弁護士会への紛議調停申立(Ｄは殆ど欠席)」を行ったものです。
▼ポイントについて
　▽業者Ａから転買主Ｃへの転売時期は何ヶ月も先になりますので、Ａはこれを指摘すべき。但し、裁判所では買主の存否よりも、価格として100がどのようなレベルのものなのか、について、つまりその価格での売却可能性を「重要」としていますので、今後鑑定依頼の予定になっています。
　▽「ＢがＡに対して登録を禁じたのであれば、Ｂが登録義務の懈怠を理由に債務不履行責任を追及することは、権利の濫用（民法１条３項）」これはとくに参考になりましたので検討してみますが、特別法を覆すこと(本来保護すべき依頼者からの違法特約の合法性が問題)までに値するかどうかについて疑問の残るところです。いずれにしても、「登録義務の懈怠との因果関係、ＢがＡに対して積極的に本件土地の登録を禁じた事実を立証」が課題であることにつき整理ができました。「Ｂが登録を禁じざるを得なかったことの背景となる客観的事情を立証して、Ｂの否認供述の信用性を減殺する」ことについて、この際Ｂに敵意をもつＸＹを巻き込むことも含め尽力する必要がありそうです。
　▽「保証書による登記申請を選択せざるを得ないほど本件土地の売却を焦っていた」とされる部分については、やや両方の結びつきが厳しいようですが、検討してみます。

　本件すでに本人訴訟により訴訟が進行中です。種々の大学教授(の方と拝察します)レベルのご回答により、解決策の整理と訴訟戦略の糸口に繋がり、大変参考になりました。参考URLをいただければありがたいのですが、あるいはまたどこかでお会いできることを楽しみにしています。

回答No.4

noname#1455

補足をいただいたにもかかわらず、お返事が遅れ、失礼いたしました。

　結論的には、No.3における拙答は、「１　前提とした事実関係」に所要の修正を施せば足り、「２　本件のポイント」の記述を改める必要はないと考えます。
　なお、参考URLをご希望ですが、拙答にあたって、参照したウェブ・ページはございません。また、参考となる裁判例も、見出すことができませんでした。申し訳ありません。

　私にはこれ以上のお手伝いは困難かと存じますが、今後ともお世話になることがあるかと思います。
　その節は、よろしくお願いいたします。

お礼

厄介複雑な質問に高度で実効的なご回答で応えていただき本当に感謝しております。
　私も僭越ながら回答の真似事などしておりますが、各質問欄でご名答を拝見しナンバーワンではないかと尊敬しております。今後ともご回答にまた私の誤回答のご指摘ご指導など、楽しみにしております。ありがとうございました。

回答No.2

noname#1455

下記の各点について、補足願います。

１　お尋ねの事案は、「目的物の買い手Ｃが現れたにもかかわらず、宅地建物取引業者Ａが、依頼者Ｂに対し、買い手がつかない旨の虚偽の説明をし、専任媒介契約を合意解約して目的物を当初の媒介価格の８割程度の価格で買い受け、ＢからＡへの移転登記を経由したうえ、Ｃに当該目的物を売却してＡからＣへの移転登記を経由した」というものであると理解してよいか。否であれば、理解が間違っている点をご指摘いただきたい。

２　Ｂは、自らが目的物の共有者の一人であり、かつ他の共有者から目的物売却の代理権を与えられた者であると理解してよいか。

３　「足跡残しの性格を兼ねる媒介契約」とはいかなる意味か。

４　「代理人」とは、誰の代理人であり、どのような資格ないし立場をもって、本件事案に関与しているのか。

５　「この立証は困難」という「この」とは、何を指すか。

補足

１ 業者Ａ(個人・現在は廃業済み)は、専属専任媒介契約(9月に代表代理人のみの署名)期間中に転売認諾付売買契約(11月に共有者全員署名)、その後中間省略により消費者Ｃ(新築として新たに企画し買主探索)に売却です。その背景は次のとおりです。
　依頼者Ｂ(代理人)は、(1)「上代(100)売却困難は承知、卸価(80)での至急換金最優先」、(2)「他共有者からの批難に備え上代での媒介依頼を一度はした形式を残したい」、(3)「未払いの法外な同土地造成代金(完了済)を巡り脅されている建設業者Ｘと通謀する宅建業者Ｙにオンライン上知られぬよう登録をしないで欲しい(業法違反特約の逆要請証拠なし)」を前提に、消極的に対応したＡに強く救援を要請、事情を聞き気の毒に思いＡは参画、ＹはＸのために権利書を取り上げ帰さずＡはその筋風ＸＹと対決までする羽目にまで至り、結局Ａと従業者Ｍ(Ａ長男)とで保証書登記。
２ お察しどおり。
３ 上記(2)のような足跡、さらにＢはこれを内密にと付け加えた。
４ Ｂの訴訟代理人弁護士。Ｘは工事代金を巡り提訴、Ｂのこの応訴代理人であり、その立場で転買主であるＡに「Ｂが支払えなくなった理由を解明するために」調査、その際の無礼な態度を対応したＭが注意したことをきっかけに、Ａをターゲットにした個人的報復が始まる。報復とする根拠は代理人やＢの言動から常識的には明らか、証拠として有効かは不明。Ｂは代理人にお任せと口を閉じる。90歳老婆、根底は強かで狡猾かも。
５ 個人的報復を目的に、依頼や債務を捏造し依頼者の費用でとってつけたように法的債務を探っては法的手続を次々に展開していること。

　長くなり恐縮ですが大枠は掴んでいただけると思います。弁護士のいうことを素直に聞かないとこうなる、というケースの典型といって過言ないと思います。

回答No.1

noname#1455

結論的には、
１　ご質問(１)については、(ｂ)の考え方が妥当と思われる。
２　ご質問(２)については、ご質問(１)で(ａ)と(ｂ)のいずれの考え方をとろうと債務不履行責任の追及は可能であるが、現実には、Ｂが損害賠償を請求することは困難が伴う。
ということになると考えます。

１　宅地建物取引業法（法、と略称します。）１条の具体的規範性
　法１条は、法全体の目的と理念を明らかにした規定であり、宅地建物取引業者や「購入者等」に対して、具体的な権利を付与したり義務を課したりする趣旨の規定ではないと解されます。
　その理由としては、
・　法律要件も法律効果も不明確な規定であること。
・　同条の小見出しが「（目的）」となっていること。
・　「購入者等」という外縁の不明確な用語を用いている（＝「等」に誰が含まれるのか一義的に明らかでない）にもかかわらず、法に「購入者等」の意味を定義した規定がないこと。
などが挙げられます。

　あえて「購入者等」の意味を定義するとすれば、「宅地建物取引業者と取引関係に立つすべての者」と解すべきでしょう。法４４条が「宅地建物取引業者は、その業務に関してなすべき……取引に係る対価の支払を不当に遅延する行為をしてはならない。」と規定し、宅地建物取引業者が自ら買主となる場合を想定していることからすれば、法は「買主」ないし「借主」ばかりでなく、「売主」ないし「貸主」をも保護の対象としていると解されるからです。

２　指定流通機構への登録懈怠と報告懈怠について
　法３４条の２第５項は、宅地建物取引業者が専任媒介契約（同条３項）を締結したときは、専任媒介契約の目的物である宅地または建物につき、所定の事項を指定流通機構（同法５０条の２の４以下）に登録すべき旨を規定し、同法３４条の２第８項は、専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、依頼者に対して、業務の処理状況を２週間または１週間に１回以上報告すべき旨を規定しています。
　ところで、同条９項は、同条５項及び８項に反する特約は無効である旨規定していますから、逆に、宅地建物取引業者は、依頼者に対する関係で、登録義務及び報告義務という具体的債務を負っていると解すべきことになります（具体的債務を負わせる趣旨でなければ、そもそも特約による適用排除を問題とする必要はないからです。）。

　そうすると、宅地建物取引業者が登録や報告を怠ったときは、依頼者に対する関係で、債務不履行責任を負うことになります。
　しかし、依頼者が登録・報告義務違反を理由として損害賠償を請求するためには、登録・報告義務違反と損害の発生との間の因果関係を立証しなければなりません。
　例えば、登録義務違反であれば「遅滞なく指定流通機構に目的物を登録していれば一定の時期に売却できていたはずであること」を、報告義務違反であれば「所定の時期に報告していれば一定の時期に売却できていたはずであること」を、それぞれ立証する必要があるわけですが、その立証は、なかなか困難です（登録・報告を怠らなくても、買主がなかなか見つからないことはいくらでもあります。）。

　さらに、因果関係が立証できたとしても、損害賠償額は、せいぜい「目的物が売却できたはずの価額」に「目的物が売却できたはずの時期からの法定利率」をかけた額程度にとどまるものと思われます。
　つまり、ご質問のＢがＡに損害賠償を請求しても、「労多くして益少なし」となる可能性が高いと思われます。

　以上、ご参考になれば幸いです。

補足

詳細なご回答に感謝します。
　仮にこの上に、依頼物件を媒介価格の8割程度でその業者が買い受け転売した場合、債務不履行を理由に差額請求が認められるかどうかが係争中です。いかがでしよう。
　なお、依頼者は共有1/6の代表者で依頼者の共有者に対する足跡残しの性格を兼ねる媒介契約に基づくもので事情により登録しないでくれ(いわば無効の特約)、さらに、実際にはこれらに着目した個人的恨みを背景とする代理人による報復戦略で、諸手続(紛議・懲戒etc)を尽くしていますがこの立証は困難という状況です。　よろしくお願いします。