不動産が競売のかけられた、ということは自己破産に近いのでしょうか?

質問

知人からの質問なのです。私なりに調べてみたのですが、問題がデリケートなので、安易な素人調べでは問題があると思いここで質問させていただきます。

知人は、十年程前に銀行と不動産購入のために住宅ローンを組みました。
しかし、収入等の状況の変化により、支払いが滞り、先日銀行からいわゆる「ブラックリスト」への登録がなされたとの連絡がありました。

その後も支払いが滞りつづけ、銀行からは、借入金の管理を銀行から、クレジット会社に移行したとの連絡があったほかに、今後の支払いは、しなくてもよくなったものの、その不動産を競売にかかられることになったそうです。

そこで質問です。

第一に、今の借入金よりも安く競売で落札した際の、差額は、どのようになるのでしょうか？
つまり、差額は保険からクレジット会社もしくは、銀行から補填されるのでしょうか?それともやはり、債務者が差額を払うのでしょうか?

第二に、競売にかけられた後には、債務者は何か社会的、法的な制限が加えられるのしょうか？
つまり自己破産の場合のように、その後何年間か財産がもてなくなるとか、法的後見人を立てなければならないとか。

第三に、このようなケースに陥ったときにこの他に注意しなければならないことを教えてくれませんか？

知人は何から手をつけていいのかまったく困っているようなので、友人として中長期的な展望をアドバイスしてあげたいのです。
当事者は何かとこのようなときには、短絡的になって、問題の解決を安易に図り、後でそのことを後悔してしまう傾向があると思います。

ぜひよろしくお願いします。

回答No.1

kyarara

ローン債権がどのようにクレジット会社に移行したかによります。
　住宅ローンを借りるときには保証金を払ってローンを支払えないときにはクレジット会社等にその支払いを肩代わりしてもらうようになっているのが普通だと思います。
　このような場合であるなら、保証した会社は友人がローンを弁済しないために、友人に代わって銀行にローンを弁済し、その弁済金を取り戻すために抵当権を行使しているものと思われます。この場合、保証会社が抵当権を行使して全額を回収できなかったとしてもそれは保証会社の負担となり、友人が不足分を返す必要はないと思われます。
　また、不動産が競売にかけられたとしても社会的、法的な制限が加えられることはないと思います。
　しかし、たとえば住宅ローン債権が銀行からクレジット会社へ単に譲渡されたような場合には、友人が不足分を返さねばならないことになります。抵当権を行使しても弁済額に不足がある場合、債権者は別の財産からその不足額を取り戻せるというのが民法上の決まりです。よってこの場合は、不足額を返せないと自己破産ということにもなりかねません。
　どのようなケースに当たるのかは、住宅ローン契約時のローン契約書や保証契約書等をよく見ればわかると思いますが、不明ならその銀行に問い合わせてみてはどうでしょう。
　過ぎたことは早くあきらめて、将来のことのみを考えて行動させるようにアドバイスすることが重要だと思います。

お礼

ありがとうございます。早速のご回答。
契約書にはどのような書き方によりその弁済の必要性を記しているのでしょうか？
わかりやすく表現してあればいいのですが、とかく、契約書にはわかりにくく表現しているものと思いましたので。

自己破産にはなら無用将来の展望、可能性をできるだけふさがぬようにアドバイスしたいと思っております。