住宅所得時の税金の軽減措置

質問

住宅を新築する予定です。
建築確認済みなのですが、その申請時に農家住宅として
延べ面積を納屋などを含め249.40m2として認定されました。
実際に、建てるのは全く違う図面で180m2なのですが・・・
初めは、許可がおりたら変更届を出すと工務店の方から言われていたのですが
この前の話では、「そのまま変更届を出さずに通す。」と言われました。

ローンは銀行のみで借りるのですが、その時は新しい図面を持って行って「こっちで建てます。」と言うようにといわれました。

この場合、住宅を所得した時の税金の軽減措置というのは
どちらの面積に対して・・・なのでしょうか？
申請時の249m2？建った後の実際の面積に対して?
登記は、実際のもので行うようになるのですか？
その時、申請したものと違うと何か問題がおこりますか？

249m2だといろいろと軽減措置が受けれないみたいなのですがどうすればいいのでしょうか？
（面積が関係するのは、登録免許税・不動産所得税・固定資産税・住宅ローン減税・贈与の特例くらいですか？）

お知恵をお貸しください。よろしくお願い致します。

回答No.6

hanbo

Ｎｏ１です。住宅が完成すると、完成届けを役所の建築担当に提出して、確認申請書の図面どおりに完成しているかを、現場で確認します。又、この確認を受けることによって、融資をしてくれている金融機関に対して、新築された住宅は法的に問題なく完成をしたことの証明になりますし、登記をする際にも登録免許税が安くなる新築住宅であることの証明書を発行してくれます。

　したがって、確認申請の図面と完成した住宅が異なる場合には、確認申請が偽りであったことになりますし、上記の各種証明書も発行をしてくれません。

　完成届けは、確認申請を提出したことに対しての、完了届けのようなものです。届出はする必要がありますし、届出をすることによって上記の証明書を発行することになります。

　又、登記された住宅は固定資産税の課税対象として、役所の税務課が評価に来ます。その際には、確認申請の際に添付した図面を持参して、その図面に基づき住宅の全てを見ますので、異なった建て方をした場合には、ここでも問題になりますね。

　あくまでも、役所に申請した図面と、実際の完成した建物は、一致する必要があります。

お礼

詳しいご説明をありがとうございました。

完了届について、工務店に確認したところ出さないとの返事が返ってきました。

登記は、確認申請の図面は関係ないし、確認申請の図面は、役所内だけのもので、法務局には持っていかない。見られることもない。
工事が完了した段階で調査士さんに頼んで新しい図面を作ってもらってそれを持って行って登記する予定だそうです。

確認届・完了届があると調査士さんが図面を書く手間が省けるのでその分安く上がるけど、変更届は料金がかかるので後で図面を書いてもらったほうが差し引くと安く済むので・・・
それでもどうしても、変更届を書いて欲しいなら書きます。
と、いわれました。
変更届ってそんなにお金のかかるものなのですか?
もし、出さないことによって後々税金などが書いてくださってたように大幅に変わるとなれば
やつぱり無理を言ってでも、変更届・完了届を出してもらったほうがよいのでしょうか？

それと、ある打開策をとって違法建築までは行かないけど
無理を通した形で建築しようとしています。
そのあたりも、出さない訳に何か関係してくるのでしょうか?出したことによって建たなくなってしまうとか・・・

回答No.5

noname#24736

>登記のときに正しい図面で登記ということはできないということですか？
>あと関わる税金は、この登記されたものを元にして行われるのでしょうか?

登記には、図面と建築確認書が必要なはずですが、新しい図面を添付すると、建築確認書と面積が一致しなくなるということです。

これ以上は、間違った回答になると、迷惑をかけることになりますので、やはり建築課に問い合わせられたほうがよろしいかと思います。

回答No.4

hanbo

Ｎｏ１です。住宅取得控除は、住宅ローン減税のことです。その他、固定資産税などは登記した面積を元に、課税されることになります。完成したものを申請したものにということは、実際の建物と確認申請の図面が異なることですので、そのようなことはありえません。完成した段階で、役所の建築担当者が現場を確認して、確認申請の図面と照合します。したがって、変更をしようとするのであれば、確認申請の変更届をしておかなければ、完成後に大変なことになりますよ。

　住宅ローン控除は、Ｎｏ１に書かせていただきました要件を満たしていれば、面積の上限はありません。

お礼

度々、ありがとうございました。
完成したものを役所の方が確認して照合するということですが
完了届けというものがあるらしいのですが、その後にということですか？
照合した時に、確認申請と全く違うものが出来上がっていたら何か罰則とかあるのですか？大変なこととは具体的には何ですか?怖いです。。。

また、完了届は必ず出すものなのなのですか?
工務店が変更届も完了届も出さずに済まそうと考えているとしたら違法建築・手抜き工事になってしまうおそれがあると考えた方がいいのでしょうか？
大げさですか?

回答No.3

noname#24736

古い資料をご覧になったようですね。

固定資産税の軽減措置についてて書き漏れがありました。
対象住宅は居住部分が建物全体の面積の２分の１以上有ること。また、床面積が住宅で１０m2以上２００m2以下で、1m2当りの評価額が木造住宅で１１２，０００円以下、準耐火構造で１４４，０００円以下、耐火構造で１７６，０００円以下です。
その他は、先の回答の通りです。

従って、建築確認のままだと、固定資産税と不動産取得税が軽減措置を受けられません。

登記などは、建築確認書をもとに行いますから、訂正しなければ、249.40m2の建物になってしまうでしょう。

>変更届を出した方がいいのか・・？
税務署の人が来てからでいいのか?

この件については、税務署は関係ありません。
市の建築課の管轄になります。

電話で、聞かれたほうがよろしいと思います。

お礼

失礼しました。やっぱり古い資料だったみたいですね。
少し安心しました。

それと、税務署と書いてしまいましたが役所の書き間違いです。

>登記などは、建築確認書をもとに行いますから、訂正しな>ければ、249.40m2の建物になってしまうでしょう。

この記述がすごーく気になるのですが
建築確認をもとにして・・・ということは、登記の段階では
変更がもうきかないのですか？
登記のときに正しい図面で登記ということはできないということですか？
あと関わる税金は、この登記されたものを元にして行われるのでしょうか?

もう少し、お付き合い頂けたら幸いです。助けてください。

回答No.2

noname#24736

登録免許税 新築住宅の場合
次の条件にあてはまると、新築住宅の所有権保存登記については０．１５％、所有権移転登記については０．３％、抵当権の設定登記については０．１％の税率になります。なお、軽減を受けるためには、住宅用家屋証明書が必要です。
住宅の床面積が５０m2以上であること
新築又は取得後１年以内の登記であること

固定資産税 新築住宅の建物に対する軽減措置
新築建物は１２０m2までの部分について３年間～５年間わたって固定資産税が２分の１になります。

不動産取得税 240m2以下の場合に軽減措置があります。

住宅ローン減税
借入残高に対してですから、広さは関係ありません。

以上のような 軽減措置がありますが、不動産取得税については、軽減措置が受けられなくなります。

お礼

ありがとうございました。
私が、読んだ本では（以前のものなので今は、法が改定されているのかも・・・そうだったらご指摘ください。）

登録免許税
　　床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下の
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　場合の適応
不動産所得税
　　床面積が40平方メートル以上200平方メートル以下の
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　場合の適応
固定資産税
　　床面積が40平方メートル以上200平方メートル以下の
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　場合の適応
住宅ローン減税
　　床面積が50平方メートル以上200平方メートル以下の
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　場合の適応
贈与税の特例
　　床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下の
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　場合の適応

と、書いてあったのですが不動産所得税のところがもうすでに違うので古い話かもしれませんね。
　　（確かに贈与の特例の税額は300満までだったし・・・）
だだ、全部申請したものと比較するとオーバーしてしまうのでどうしたらいいのか・・・悩んでいるのです。
変更届を出した方がいいのか・・？
税務署の人が来てからでいいのか?

回答No.1

hanbo

住宅取得控除が適用となる条件は、床面積が５０平方メートル以上で、総面積の１／２以上を自己の所有としている場合に、銀行のローンの残高に応じた、所得税の控除を受けれる制度です。税金の軽減は、住宅取得控除の要件適合すれば、面積に応じて軽減措置を受けるのではなくて、ローンの残高に応じて控除を受けれる制度です。又、全体の建物に対してローンを組む場合は、全建物を登記します。

　申請した図面と、完成した建物が異なる場合には、完成した段階で役所の建築担当者が確認に来ますので、申請図面どおりに直すように指導があるでしょう。

　住宅取得控除に面積の上限はないでしょうから、住宅ローン減税は受けれると思いますよ。

お礼

お返事ありがとうございます。
住宅所得控除＝いわゆる住宅ローン減税の事ととっていいのでしょうか？

後の登録免許税・不動産所得税・固定資産税・贈与の特例に対するものについては完成したものについてととっていいのでしょうか?
それとも、完成したものを申請したものに造りかえるという言う意味ですか?それは、無理と思いますが・・・
先に、建てる前に申請変更届を出しておいた方がいいのでしょうか?

また、住宅ローンの控除の物件の条件として床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下というのを目にしたのですが関係ないのですか?