住宅取得控除を最大限貰うには

質問

去年新築の3368万のマンションを購入しました。
私の持分55/100
妻の持分45/100
としました。
これは、私が諸費用を含め2000万のローンを組み
妻が1500万の頭金を出したという設定です。
あわせて3500万なので物件の金額よりは多くなります。

そこで確定申告で住宅取得時の控除を申請しようとしたのですが
インターネットの申請書作成のところで
私の持分比率の55/100の方が金額が低いということで
2000万×0.1ではなく1300万程度×0.1となってしまいました。

妻は収入がありませんので私が2000万のローンを組んでいるのに
持分比率から来る金額が優先されるのはなぜでしょうか？

ここで問題なのが
住宅ローンを東京スター銀行の残高連動型にしているということです
そこで2000万の貯蓄をしています。
その2000万円は妻の実家から出してもらいました。
その2000万は贈与ではなく、借金です。
つまり、銀行から2000万のローンを2.25％で借りているのですが
実質は親借金で利息は0％ということです。

妻の1500万の頭金というのは本当は500万の私の嫌からの贈与と
1000万円の妻の実家からの贈与です。
つまり私は親から500万、妻は3000万を親から援助してもらっています。
私の場合は贈与税は掛からないと思いますますが
妻は掛かりそうなので550万の贈与を2450万の借金ということに
しようかと思いますが
それで、贈与税が掛からなかったとしても
肝心の控除額とは直接関連しません。
銀行から2000万借りているのは事実ですし妻の親にお金を返しているのも私です。
このような場合、ローン額全額を控除の対象にすることは可能なのでしょうか？
分かりにくい文章で申し訳ございませんが、宜しくお願いします。

回答No.6

walkingdic · ベストアンサー

>110万の贈与と1228万の借金という形にすればよいのではないでしょうか？
一応それで回避は可能ですよ。
ただし実際に返済してください。返済しなければだめです。

ご質問の場合、妻のご両親が３０００万を簡単に出せるようなのである程度の資産家ではないかと思います。
その場合税務署もうるさくて、贈与に当たらないかどうかを厳しく見るので気をつけた方がよいです。
もともと贈与税は相続税のがれを防止する税金なので５，６千万以下程度しか資産のない一般人はあまり調べたりもしませんが、それ以上の人たちに対しては厳しいですから。

返済はとりあえず返済方法と期限を決めて借用証書をつくって銀行口座の送金などで行えば良いです。

ちなみに金利も設定しなければという話はあるのですが、実のところでは金利設定しなければ贈与に認定するのかというと必ずしもそういうわけではないので、あまりそれは気にしなくてもよいです。

東京スターの２０００万も実質親からの利益供与とみなされる可能性が十分あるので、言い訳などもそろえた方がよさそうですから、なんにしても税理士に一度相談してストーリーを作っておいて下さい。

>親借金に贈与税は掛からないと思うのですがこれも私の勘違いでしょうか？
いえ贈与税は確かにかかりませんよ。

あと親が６５才以上となると相続時清算課税制度適用も考えられるので、その意味でも一度税理士にきちんと説明を受けるべきと思いますよ。
というのも一般人であればよいのですが資産家だと税務署はうるさいですから。

ちなみに税務署は強力な調査権限があるので、個人の銀行口座その他全部何時でも調べることが出来ます。
実を言うと身内でも隠していた口座がばれてあわてて税理士に相談したことがありますから。

回答No.5

noname#20102

＃1です。再再度。

＞個人の預金口座の金額も税務署は調べるのでしょうか？
銀行は個人の預金情報を税務署とはいえ簡単に教えるものなのでしょうか？

銀行が勝手に教えるわけじゃないですよ。
税務署からお尋ねが本人に行くのです。
その時に不動産取得のための資金は誰がいくら出したのかを申告しなければなりません。
別に申告しなければしなくてもいい、という話も聞きますが、不審な点があれば税務署はスルーしてはくれませんよ。
今回、質問者さまは確定申告によって登記内容と、物件購入価格について税務署に申告してしまったわけです。
しかも不動産取得のための贈与についての申告はされていない。
では頭金はどこから出したのか？という疑問は当然起こりますよね。
それを調査するために、お尋ねが来る可能性は非常に高いです。
その時に説明できるように、普通は預金口座に証拠を残しておくのです。

実際に預金通帳まで見せたという事例はとても少ないそうですが、質問者さまの場合はかなりヤバイということは自覚されたほうがいいと思います。
キャッシュカードでもなんでもいいでしょうが、要するに証拠が残っていないと、税務署になんと説明しますか？ということです。
とにかく不動産取得のための資金の申告をしていないのならば、税務署は黙って見過ごしてはくれないと思いますよ。なんのための贈与税か、ということです。

回答No.4

noname#20102

#1です。
15日を過ぎてしまいましたし、質問者さまが全額「親からの借金」ということにされるならばそれは可能です。
ただ勘違いされているのは、親からの借金でも利息をつけないと贈与とみなされるということです。

＞住宅取得以外の親借金でも金利が1％以上ないと贈与になるということですか？

1％でもだめです。
市場金利より著しく低い金利を設定すると、贈与とみなされます。
だって考えても見てください。親から無利息でいくらでも借りられるなんてことがまかり通れば、贈与税なんていう制度は成り立たないですよ。
質問者さまの場合、双方の親から合わせて1500万(かな？)
の借金をしているのならば、それはきちんと借用書を書いて、金利を設定し、毎月銀行振り込みで返済している証拠を残さないと、税務署に突っ込まれたときに説明のしようがないです。
こんなに多額に借金をしているならば税務署から聞かれる可能性も高いです。
それと、スター銀行の預金連動型ローンの、預金の分を妻の親から借りているということですが、これは住宅取得のためとは直接は関係ないです。
ただし、妻の親のお金を質問者さまの名義の口座に入れているのですから、これも厳密には利息をつけて返済しないと贈与税の対象となります。これも質問者さまの場合、税務署に聞かれる可能性はあります。

補足

ありがとうございます。
個人の預金口座の金額も税務署は調べるのでしょうか？
銀行は個人の預金情報を税務署とはいえ
簡単に教えるものなのでしょうか？

また、返済は振込みでないといけなのでしょうか？
現金手渡しはだめなのは知っていましたので
振り込み手数料もバカにならないので
キャッシュカードを借りて入金という形にしています。
何度も申し訳ございませんが、宜しくお願いします。

回答No.3

walkingdic

大分勘違いをされているようでちょっとまずいですね。
既に３／１５を過ぎているのでなおさらまずいです。。。。

まず住宅ローン減税について話をしましょう。
３３６８万が物件価格ですから、持分を分けると、

夫：１８５２．４万
妻：１５１５．６万

です。妻は全額自己資金、夫は全額ローンで出資したとすると、
２０００万のローンのうち１８５２．４万がローン減税の対象です。
ローン減税はあくまで土地・建物とその消費税分までしか対象ではないから、１８５２．４万と２０００万の差額は諸費用に当たりそもそも減税の対象外なのでどうにもなりません。

ご質問でこれより少ない１３００万程度となったのは、親からの贈与が加わったからです。
上記ではご質問者が御質問者の親からの贈与の分が入っていません。
もしそれを入れると、１８５２．４万－５００万＝１３５２．４万が住宅取得に使われたローンとするしかありません。だからそういう結果になったのです。

さて、ここから贈与の話をします。
非常にまずいのですが、今日は３／１５です。贈与税確定申告の期限です。。。。
ご質問者は非課税などといっていますが、住宅取得に関しての贈与非課税の特例はそもそも確定申告期限３／１５までに申告して初めて適用になるものであり、期限後の申告では認められないものなんですよ。。。。
申告には色々要件があって沢山の書類を提出しなければならないんです。。。。

東京スター銀行の方は借りているだけということでとりあえず重大な問題にはならないので放置できます。
問題は、妻の持分の方ですね。

>妻の1500万の頭金というのは本当は500万の私の嫌からの贈与と
>1000万円の妻の実家からの贈与です。
>つまり私は親から500万、妻は3000万を親から援助してもらっています。
この場合、まず５００万の扱いですが、
御質問者の親－＞ご質問者への贈与－＞妻への贈与　となれば親－＞ご質問者で贈与税課税、更にご質問者－＞妻への贈与でまた贈与税課税となります。
贈与税の特例非課税枠が使えると思っているようですが、使えませんよ。それはあくまで親からの贈与を住宅資金に当てた場合であり、妻に贈与したのであれば適用外なのです。
なのでそうなると、特例適用を受けるには５００万は御質問者の持分として登記されなければならないから、先の話で控除対象の住宅ローンが１３００万ほどになるという話になるのです。

仮に御質問者の親から妻への直接贈与にすれば妻の持分としては正しいけど、住宅取得特例は使えないのでまともに贈与税がかかります。

もう一つは妻が受け取る自分の親からの１０００万ですよね。
こちらは贈与税の特例を受けることは出来るでしょう。ただ問題は申告期限が３／１５という点です。。。

つまり贈与税申告に関して非常にまずい事態になっています。

なので、住宅ローン減税を受けるのはかまいませんけど、当然税務署からこれでは贈与税がかかりますよと指摘されるのは火を見るより明らかです。。。。

仕方がないので税理士に相談して下さい。それ以外解答のしようがないです。
このサイトで税金逃れのストーリーを作り上げることも出来ませんから。

住宅ローン減税を最大限受ける方法どころの騒ぎではないです。
如何に贈与税課税を避けるのかを考えなければなりません。

補足

ご回答ありがとうござます。
今日、確定申告してきました。
持分比率に応じて
私が2000万のローンで頭金ゼロ
妻が1368万の頭金でローンゼロ
としました。

そこで妻の1368万はどこから出たのかですが
550万の贈与（特例）＋818万の借金（親借金）と考えていました。
しかし、walkingdicさんのおっしゃるとおり申告期限が3/15までに特例をということなので
110万の贈与と1228万の借金という形にすればよいのではないでしょうか？
妻の親から1228万の借金をした。それを月々返しています。と。
私は全額銀行の借金ですから何も突っ込まれないでしょう。
銀行の残高を指摘されれば、これも全額両方の親からの借金にしてあると答えればよいのではないでしょうか？
借用書を書いて、月々返済していればいいのですよね？

親借金に贈与税は掛からないと思うのですがこれも私の勘違いでしょうか？税金に詳しくないので。。。。

回答No.2

au_user

#1の方に補足です。

親借金の場合、利息0%では借用書を書いても借金と認めてもらえません。1%以上の利息が必要です。

そのほか下記のリンク先も参考になるかと思います。

参考URL：

http://allabout.co.jp/house/housemoney/subject/msub_koujo.htm

補足

ご回答ありがとうございます。
税務署に申告する借金は東京スター銀行のローンですので
金利はあります。
ただ、実質金利を0にする為に親借金をしたのです。
住宅を買うための借金ではなく、預貯金額を増やす為の借金です。

住宅取得以外の親借金でも金利が1％以上ないと贈与になるということですか？

回答No.1

noname#20102

＞妻は収入がありませんので私が2000万のローンを組んでいるのに
持分比率から来る金額が優先されるのはなぜでしょうか？

これは当然のことです。
質問者さまは諸費用分もローンを組まれていますが、それがそもそも間違いなのです。
諸費用はローン控除の対象にはなりません。
住宅ローン控除というのは、銀行に借入している「住宅取得のための」借金の1％を所得税から控除するということです。
控除額は、住宅の購入価格から出資額によって登記された持分比率が、ローン借入額と矛盾がないように出されます。
つまり質問者さまの場合、

＞3368万のマンション
私の持分55/100
妻の持分45/100としました。
これは、私が諸費用を含め2000万のローンを組み
妻が1500万の頭金を出したという設定です。
あわせて3500万なので物件の金額よりは多くなります。

このようにご自分で設定したのですから、それに辻褄を合わせないと仕方ないです。
つまり諸費用は夫が出したということにしたので、諸費用分を引いた出資額を計算したら55/100になったということですよね。

ここで諸費用を妻が出したことにしていれば、2000万のローンすべてが控除の対象になったのです。
でも今更言っても仕方ないでしょう。登記してしまったのですから。

まだ不動産取得のための贈与についての申告はしていませんか？早くしないとまずいですよ。

ちなみに贈与についてですが、まず今のままでは、妻の方の「夫の親からの500万の頭金」と「妻の親からの1000万の頭金」は、贈与税の対象になります。
不動産取得のための贈与の特例については、税務署などのHPで見てもらえば詳しく書いてありますが、実の親からのみで、義理の親からは適用外です。

補足

回答ありがとうございます。
銀行でローンの打ち合わせなどしている時に銀行の人は
そんなこと教えてくれませんでした。
無知な私がいけなのですけど。。。

贈与に関しては、親からの借金という形にすれば（実際そうして返済しています）贈与税は掛からないのではないでしょうか？
つまり
私は私の親から500万贈与（非課税）＋1500万借金（妻の親から）＝2000万
妻は妻の妻の親から550万贈与（非課税）＋950万借金（妻の親から）＝1500万
で二人合わせて3500万のお金を贈与と借金で用意した。
二人それぞれの借用書を書き、月々返済する。
二人の借金先が同じなので振込み（実際はキャッシュカードを使った入金）は同時にしてます。
妻は収入がないので、私から返済額を贈与しています。（年間110万以下）
このようにすれば、贈与税は課ｋらないのではないでしょうか？