建築工事請負契約の解除（長文）

質問

ある工務店と手付金１万円を払って建築工事請負契約をしました。
この時点では土地は決まってなかったのですが、建物を選考契約して土地を探すことになりました。
先日、いい土地が見つかり、こちらも契約（この土地は仲介）をして、現在ローンの本申込み直前（事前審査はOK）という状況です。
ところが、あきらかに建物の金額が高いと思うようになり、何とか建築工事請負契約を解除したくなってしまいました。
できれば、土地だけこのまま取得して、建築工事は他の工務店なりに依頼したいです。

建築工事請負契約書には・・・
「本契約の解除の場合、甲（私です）は本契約の解除により乙（工務店）に生じた損害金として、請負代金の20％を賠償するものとする」という条文があります。
契約解除する場合、違約金として無条件に請負代金の20％を支払わなければならないのでしょうか？
ちなみにまだ、建物に関しては何も話が進んでいません（注文住宅・フリープランです）

気になるのは、土地を取得する以前に建設工事契約を結んだことです。
具体的には、建設工事の契約日は1月24日、土地の契約日は1月31日です。
建設工事契約書には、施工場所に契約日時点で契約成立していない土地が記されています。
現在は土地の契約書を交わしローン承認待ちなんですが、こういう建設工事契約書は無効にならないものでしょうか？
土地の契約より前に建設工事請負契約をすることは法律的にＯＫなのでしょうか？

勝手な事情であるとは重々承知しておりますが、ぜひ、教えてください。お願いします。。

回答No.1

noname#17334

>ある工務店と手付金１万円を払って建築工事請負契約をしました。

気になるのは、土地を取得する以前に建設工事契約を結んだことです。
具体的には、建設工事の契約日は1月24日、土地の契約日は1月31日です。
建設工事契約書には、施工場所に契約日時点で契約成立していない土地が記されています。
現在は土地の契約書を交わしローン承認待ちなんですが、こういう建設工事契約書は無効にならないものでしょうか？
土地の契約より前に建設工事請負契約をすることは法律的にＯＫなのでしょうか？

勝手な事情であるとは重々承知しておりますが、ぜひ、教えてください。お願いします。。

契約の中で、違約金の取り決めがあるとおもいます。この違約金とは、契約の解除等に伴う損害賠償の額をあらかじめきめておくことです。
一方、損害賠償ですから、契約の解除による実害が生じない場合は払う必要はないわけです。
その基準は、契約内容の履行という点にかかってきます。
工事請負契約ですが、設計施工の契約であるばあいがあります。注文住宅フリープランとありますから、普通は設計も委託されたものと思われます。
さて、そうなると設計が完了しないと積算および工事の準備等はできません。また敷地がきまらない以上設計もできませんから、想像する範囲では、工務店は何も契約の履行をしていないという段階と思われます。
普通は、契約を取り消しても、損害賠償に該当するにはあたらないわけです。手付金１万円というのもよくわからない金額ですが、申し込み予約金のようなものであればそれだって返却可能という気がします。
宅建業法でなく建設業法の範疇ですが、普通の民法の契約の概念でいけばそういうことになります。

＞＞ちなみにまだ、建物に関しては何も話が進んでいません（注文住宅・フリープランです）

ところで、契約したとはいっても工事金額が決まっていないのではないでしょうか。
敷地も決まっていなくてどうやって工事金額が出てくるのか不思議です。

＞いい土地が見つかり、こちらも契約（この土地は仲介）をして、現在ローンの本申込み直前（事前審査はOK）という状況です。

あらら。そしたら工務店はもう設計はじめてますよね。図面書いて、見積り作って、家屋のローンと土地のローンとわけて審査に出したということですか。
そりゃここで解除したら、設計料がやみつもりの稼動が無駄になりますよ。
その設計で、他の工務店にやらせたらまるまる設計料が浮く計算になります。

＞ところが、あきらかに建物の金額が高いと思うようになり、何とか建築工事請負契約を解除したくなってしまいました。
そりゃ手順の間違い。
普通は土地を見つけ複数社に見積りを取って安くて質のいいところを選ぶというのが筋ですね。

損害賠償の予約という意味では、契約書に書いてあればあいては請求してくるでしょう。
そこはお願いして設計料だけにまけてくれというべきです。
設計料がいくらになるかはモノによりますが、普通は工事費の７～１０％（監理込み）です。１５００万円の工事なら１５０万円。300万の半額。
それでも払いすぎと思われますが、他者の見積りがそれより安いなら１５０万で許してもらってそっちを選ぶのもいいかもしれません。

まだ、図面ができていなくて概算の坪単価で話をしているのなら、しっかり話し合って違約金の額をまけてもらってください。