中古住宅の売買

質問

私の友人が、築年数の浅い物件（５年くらいの物件）の売却で悩んでいます。
その物件は、神奈川県の主要駅から二キロくらい入った地域で、住宅地です。
土地は３０坪くらいで、３LDKです。
現在、不動産屋さんに専任媒介？というので、お願いしているようですが、不動産ナビなどに掲載はされていません。（特にしてはいけないとは、言ってないそうです）
今のところ居住中での、売却ですが、友人はもうすぐ、ここを出ます。
不動産屋さんが言うには、居住中だと、見に来る人が、敬遠してしまうとのことで、見に来た人は一人だそうです。
見ないと売れないし、どうしたらよいのだろうと、悩んでいました。
専任媒介がいけないのでしょうか？一般媒介などの方がよいのでしょうか？それとも、不動産屋さんの言うように、居住中がいけないのでしょうか？
金額は、不動産屋さんの言った価格よりも下げた値段で、お願いしているそうです。

回答No.3

karaka · ベストアンサー

>居住中だと、見に来る人が敬遠してしまう

はて？？マンションと戸建てでは、感覚が違うのでしょうか？私は去年中古マンションを買いました。20件程見ましたが、そのうち９割が居住中でしたよ。

確かに１件目を見させてもらった時は緊張しましたが（なんて挨拶するんだろう？部屋が汚くても「わー！すてきー！」なんて言わなきゃダメかしら？とか…^^;）、その後は全然気にしませんでした。

押入れの中も、キッチンのシンク下も、お風呂もトイレも、ガンガン開けて中を見ました。もちろん、売主さんの私有の箪笥なんかは開けたりしませんが…。

もちろん中には「なんか足の裏がジャリジャリ、ベトベトする…」とか「少しくらい片付けたほうが…」と思うような家もあり、そういう家は、いくら設備が良くても購買意欲は全く沸きませんでした。

私が不動産屋さんに言われたのは、次のことです。

(1)中古は居住中なのが８割。売れたお金を元に次の家を買うのが殆どだから、居住中なのは当たり前。

(2)実際に人が住んでいる状態を見れるのは良いこと。なぜなら、この家族構成だとこれくらいの家具が必要で、部屋はこんな感じになるのね、と分かるから。

(3)中古の場合、次に入る人は通常、リフォームする。イマイチ気に入らないリフォームをされた物件を、リフォーム代金が上乗せされた金額で買うよりも、自分の好きなように壁紙や設備が選べる、リフォーム前の物件を買ったほうが良い（当然、リフォーム済みの物件よりも安く買える）。

戸建てとマンションでは感覚が違う、ということでしたら、スミマセン。でもそうじゃないとしたら、それは不動産屋さんがいけないんじゃないの？って私は思ってしまいます。

私たちも「え？人が住んでいる家を見に行く？！」って最初は驚きました。でも不動産屋さんが「そうゆうもんです」と言ったので「そっか」と思いました。もし不動産屋さんが「ですよねー、気になりますよね」と言ってたら、見に行かなかったと思います。

ちなみに、私が行った不動産屋さんだけが、居住中の家をガンガン見せていたわけではなかったです。築浅の家ですし、専任にせず一般にしたら、他の不動産屋さんがお客さんをつれてきてくれるかも知れませんよ。

お礼

私もそう思ったんです、
多分中古住宅は、買い替えの人が多いでしょうし、居住中が多いのでは？と素人考えで思っていました。
ですから、不動産屋さんがおかしいのでは？と私も思ったのです。
一般の方が、良いのかもしれないですね。

回答No.2

noname#19073

＞専任媒介がいけないのでしょうか？一般媒介などの方がよいのでしょうか？それとも、不動産屋さんの言うように、居住中がいけないのでしょうか？

どれも決定的に「いけない」というものではないです。ただし専任となると、その業者以外の業者では客付けが出来ませんので、「広く情報を出して」と考えるのならば不利になる可能性はあるかもしれません。
その業者の力量次第にもなりますが、案内客も殆ど連れこれない状況ならば一般に切り替えるのも方法かと思いますよ。

確かに居住中だと見たくても遠慮してしまう人がいるのも事実です。しかし購入希望者というのはその程度のことだけで足が遠のくものでもないです。家具が配置されていて、「実生活に近い状況を見れて良い」という人だっています。部屋を綺麗に片付けてオープンハウスをしたり、色々やってみたら良いと思うのですが・・。

契約以前にまず家を見に来る人がいなければ売れません。買う買わないはともかく、業者がお客さんを現地まで引っ張ってきているならまだいいのですが、そうでもないならば一般媒介で進めた方が良いかもですね・・。

お礼

ありがとうございます。
オープンハウスは提案したそうなのですが、時期でないと却下されたそうです。（居住中だと、やってもこないので、意味がないと言われたそうです）
先日専任の契約を更新したばかりだそうで、途中で一般に出来るのでしょうか？ちょっと後悔しているみたいです。

家を見る人がいなければ、売れないですよね。そこの不動産屋さんからの、お客さんはまだ、一組のようです。
みてくれれば、綺麗な家なので、売れそうな気がするのですが。
私も友人に聞いて、色々な広告サイトで検索しましたが、友人の家は載っていませんし、レインズ？には掲載されているらしいですが、それだけで、大丈夫なのか、気になりました。

回答No.1

noname#17334

今、流れは都心回帰です。
神奈川県の主要駅から２ｋｍといっても藤沢から２ｋｍではなかなか売れません。
鎌倉でも２ｋｍではバス便ですから厳しいです。
そこは、大規模な住宅団地のようなところでしょうか。

基本的に不動産というのは、半径２ｋｍ以内の人が買うものだと、以前つきあった不動産屋が言っていました。
ですから、たとえば最寄り駅が藤沢なら藤沢市内の人が買います。

たまプラーザから２ｋｍ　日吉から２ｋｍ　中央林間から２ｋｍではだいぶ考え方が異なります。
３０坪ですから、それほど安い土地でもないだろうと思います。
ただ、郊外で３０坪は売りにくい土地であることはいうまでもないです。
木造３階建て、いわゆる都市型住宅だと思われます。

専任媒介で契約したら一定期間はそれでいくしかないと思います。契約期間が終わったら一般に変えてもいいでしょう。
売りにくい物件は、一般でも専任でもあまり差はないです。むしろ誰に頼むかが重要です。
地元に強い業者であるのが一番です。

居住中というのは、所帯道具を見せるわけで生活臭をかんじさせて買い手の意欲をそぐのは間違いないです。
一番いいのは、引っ越してクリーニングをかけて新築風にして売るのが一番いいわけです。
古着でも人が着ているのを脱がせて買うのと、（そんな人はいません）ショップに飾ってあるのを買うのでは意識が違います。

価格は、買い手が何人も現れて、買わずに帰っていくときに値下げを考えるべきです。
それは、なんらかの弱点があって嫌われている証拠なのでそこを加味して値を下げる。そういう考え方でいくべきです。
おそらく時間はかかるでしょうが、３月頃には必ず動きが出ます。
２月３月から５月にかけてマンション系の売出しが活発化します。夏までが勝負でしょうね。気長に考えてください。

お礼

ありがとうございます。
近くは、団地や分譲地があります。大きな公団などもあります。
今の不動産屋さんがいうのは、居住中と言うことで、見学したがらないということらしいです。
また、３月頭までに売却不能な場合は、来年まで無理かもしれないなどと、言っていたそうで、友人は不安がっています。
次の更新時は、一般も考えた方が良いのかもしれないですね。
あと、二週間くらいで友人は引越しをしますので、それ以降に期待なのかもしれませんね。