新築マンションの信頼性

質問

今、大阪で新築マンション購入を考えていて、
良いと思える物件にめぐり合ったのですが以下の点で悩んでいます。
(1)性能評価制度を取り入れていない
(2)公庫からの融資が受けられるのかが不鮮明
な点です。

(1)は姉歯問題から今後の新規物件には性能評価制度を取り入れることが
当たり前になっていきそう気がしていますが
営業さんに聞いたところ、性能評価してもらえば間違いなく通るが
コストが掛かって販売金額があがるのでしていないとのことでした。

(2)チラシの物件概要(小さい文字で書かれているところです)のところに
公庫融資６戸／１５０戸とに書かれていたので参考に他の物件を見たところ
普通は全戸融資可と書いてありました。
営業の答えとしては現在第３期分譲中でそのチラシは３期分譲開始時のチラシなので
その時点で余っていた戸数分のみ書いたとのことでした。
しかし、現時点で余っている戸数は２０戸程度あるのにですが。。。(^^ゞ

ここで皆さんのお聞きしたいのですが
・性能評価制度を取り入れていない物件でも大した問題ではないのでしょうか？

・チラシの物件概要の部分はそんなに何回も書き換えるものなのでしょうか？
また、全戸融資可能なのであれば普通で考えて全戸融資可と書くものではないのでしょうか？

・上記のことから不動産会社の言葉を鵜呑みにして良いものなのでしょうか？

回答No.4

noname#65504 · ベストアンサー

住宅性能表示や耐震性の問題についてのみアドバイスします。

>(1)は姉歯問題から今後の新規物件には性能評価制度を取り入れることが
当たり前になっていきそう気がしていますが
営業さんに聞いたところ、性能評価してもらえば間違いなく通るが
コストが掛かって販売金額があがるのでしていないとのことでした。

コストの問題よりも性能評価上の問題ではないでしょうか？

性能評価については受ける受けないは任意です。また遮音性能などのようなものについてはオプションでつけるつけないができます。
しかしほとんどの項目は、受けることを選んだ場合、必修項目となります。
国内の物件については、姉歯氏のような特別な原因がなければ、基本的に建築基準法は満たしています。

性能評価をつける場合、例えば耐震等級は３段階有り、１なら耐震基準を満たしている。２なら基準の１．２５倍、３なら１．５倍以上の性能を有していることを示しています。

せっかくお金を払っても１だと、確認申請を通っていることと意味的には同じことですのであまり意味がありませんので、しないケースも多いです。

耐震にかかわらず、何らかの高性能を示すことができるものがあれば、それを受けてそこを売り文句にすることができますが、ほとんどの性能の等級が最も低い（＝基準やその他の指針・規準を超えていることを示しているだけのもの）ものであれば、売るためのピーアールにはなりません。

そのため、住宅性能表示が使われていないことも多々あります。

また、事件後は見逃しが１件程度しか報じられていない住宅性能評価を積極的に使用して信頼性を高めようとしていますが、以上のような理由で事件前はあまり使用されていませんでした。

性能評価については設計だけと設計と施工の２段階の評価をうける２つの方法があります。
現在販売になるような物件については、姉歯ショック以前に施工が開始されていたものでしょう。施工が開始されていると施工（途中の検査ができないので）の評価は時期的に受けることができないと思います。

以上のような理由の方が性能評価を受けていない理由だと思いますので、不動産会社の言葉は鵜呑みにできないと私は思います。

＞性能評価制度を取り入れていない物件でも大した問題ではないのでしょうか？

建築基準法における耐震の考え方は建物が建っている間に１度は経験するような大地震（震度５程度）に対しては、被害無しか軽微（構造上重大な被害を受けない）であるようにしています。
また極めてまれに起きる巨大地震（震度６強以上程度）については、建物により人命が損なわれないようにしています。建物の被害状況としては、倒壊しないと言うことです。

すなわち建築基準法は巨大地震がきた場合建物が壊れること自体は許しています。それが修理すれば使える程度かとか倒壊はしなかったけどその後の使用は不可となってもよいとかまでは定めていませんので、最悪の場合建て壊す以外にないという状況になる場合があります。

これは、建築基準法は品確法の住宅性能表示制度とは異なり強制的な法律です。だから社会的に問題にならないような範囲で経済的影響も考えて（基準を厳しくすればコストアップし、ひいては購入価格が増大する）最低限のものを定めています。

姉歯氏の事件でヒューザー尾島社長などが阪神淡路大震災で倒壊した建物の責任について引き合いに出してていますが、基本的に現行基準で設計された建物で倒壊したケースはほとんどありません（一部施工不良などによる原因が考えられて裁判などになってケースはありますが、これは個別の事情）ので、これはお門違いな発言です。

でも倒壊した建物の多くありました。それらのほとんどは古い建物で、建設当時の耐震基準で合法に建てられたものです。
耐震基準はその後の研究などによりその耐震性が不十分なことがわかり1981年に改正されています。
だから古い基準で設計された建物が倒壊したことについては、施工会社・設計会社・販売会社などが責任を問われることは基本的にありませんでした。また基準を制定した当時の科学技術では、不足することがわかっていませんでしたので、基準を定めた国などの責任も問われませんでした（そのため古い基準で設計された建物の耐震補強は原則所有者が行うことになっています）。

性能評価を受けていない建物の耐震性は客観的に、耐震基準を満たしていることしか証明されていません（これも確認申請がざるなので怪しい点はありますが、また住宅性能表示を受けていても耐震等級１の場合は性能証明のレベルは同じ）。

性能評価を受けていないことについての問題は、耐震基準とは先に述べたようなものであることを考慮して、予算と質問者の個人の耐震への考え方を比較検討して判断する以外にありません。

住宅性能表示を受けていないことは、耐震性に優れていることは証明できていないことを示していますが、確認申請の検査を信じるとすれば、耐震基準は満たしています。

耐震性に問題がないかどうかということについては、耐震基準を満足していればよいと考えるか、耐震基準の考え方では不十分であると考え、例えば巨大地震が来てもその後も使用できるようにしたと考えるかどうかは、個人の問題となります。

お礼

長文ありがとうございました。
勉強になりましたm(__)m

回答No.3

gamigami

利害関係がないので正直なところの回答を。
(1)　性能評価制度を取り入れていない物件でも大した問題ではないのでしょうか
性能評価書があることで信頼が上がる場合は使います。
例えば一般的認知度にかける企業が分譲する場合などは、こういったもので、信頼を得ようとします。
ただ性能評価って、所詮自己申告の内容を第三者機関が確認しているだけです。
そう、偽装を見落とした確認検査会社も発行していますから、これがあるから必ずしも信頼出来るとはいいがたいですね。
ただ、万が一の紛争処理には大いに効果を発揮します。
くわしくはこちら。
http://www.hyouka.gr.jp/kikan/hyouka_search.html

(2)チラシの物件概要の部分はそんなに何回も書き換えるものなのでしょうか？
広告には有効期限がちゃんと書かれてあり、販売状況に合わせて販売住戸は書き変えています。ただ、基本的な物件概要については変えません。

(3)また、全戸融資可能なのであれば普通で考えて全戸融資可と書くものではないのでしょうか？
これは(第3期)と書いてあれば、その分譲戸数の数字を入れる場合があります。ケースバイです。
また、公庫利用不可の住戸がある場合は、きっちりと数字を入れます。
50平米以下、億ションが混じってる場合などはこちら。

お礼

ありがとうございました。
もう一度考え直してみます。

回答No.2

umibouze

性能評価自体はとっていないからと言ってその物件が劣るとは限りません。しかしその営業マンの「コストが掛かって販売金額があがるのでしていない」という説明は怪しいですね、性能評価自体はそれほど金額がかかるものではありません。現在の仕様が実際には性能基準を満たしていない可能性がありそうです。評価を取っていなくても満たしているか具体的に突っ込んで聞いてみると良いでしょう。

お礼

それほど金額がかかるものではないんですか(^^ゞ
性能評価については一応、突っ込んで聞いてみたつもりだったのですが審査を受ければ必ず通る。が、通さなくても会社の実績・信用・１０年保証があるからと曖昧な感じで返されてしまいました。

性能基準を満たしているかどうか具体的に聞くポイントにはどんなものがあるのでしょうか？

回答No.1

ipa222

急ぐのでなければ、確認申請を今年以降に出したものを買われることをお薦めします。
姉歯ほどひどいケースは無いと思いますが、構造に関しては、安い分譲マンションはグレーだと思っていいでしょうね。
ましてや、安くするためには何でもやると言う体質の物件は、それなりだと思います。
早い段階で売るというのなら別ですが。

お礼

そうですね。少なくても１５年以上は住むつもりでいるのでもう少し落ち着いて考えてみます。