夫婦間の贈与税について

質問

お世話になります。
具体的にはまだ何も決まっていないのですが、住居の買い替えを考えています。この場合の贈与税について教えてください。

（現状）
・現在住んでいるマンションは妻(私）が結婚前に購入し、数年になります。結婚して1年弱ですが、結婚後も仕事を続けており、ローンを返済しています。
・ローンの残債は1000万円弱。
・2人の貯金は現在夫500万、妻500万。

夫から500万ほど一時的に借りてローンを返済し、現在の住まいを売却した時に、一時的に借りた夫の貯金は売却で得たお金から返そうかと思っています。

１）この場合、贈与税はかかるでしょうか？妻だけ？それとも夫婦お互いにかかりますか？また、ローン返済と売却のタイミング（たとえば年度が変わると駄目とか）関係ありますか？

２）もし、１）でかかるのであれば、借用書（？）のようなものがあれば免れますか？その際、利息なども必要ですか？

３）また、こういった買い替えで良いお知恵がありましたら教えてください。

何か不足がありましたら補足します。
よろしくお願いします。

回答No.4

walkingdic · ベストアンサー

>１）この場合、贈与税はかかるでしょうか？
かかりません。ご心配なく。一時的に借りただけですから。それは贈与とはいいません。

>ローン返済と売却のタイミング（たとえば年度が変わると駄目とか）関係ありますか？
関係ないです。ただ返済してから売却（というより夫に返すのが）何年も遅れるようだと本当に借りただけか？というあらぬ疑いが生じますけど。

>２）もし、１）でかかるのであれば、借用書（？）のようなものがあれば免れますか？
>その際、利息なども必要ですか？

はっきりいいますと、必要ないです。利息も不要です。
ご質問の場合は一時的に借りただけというのが明確ですから。

もちろんローンを借りて返済したけど売りに出していないなんて話はだめですよ。

お礼

ご回答ありがとうございます。
他の方たちと解釈が違うようですね。
許容範囲ということでしょうか？
売却が決まる前までローンが残っていて、売却後はすぐ夫にお金を返すようにすれば大丈夫そうな感じですね。

回答No.6

noname#184557

1.原則として、譲渡損失は、損益通算などができなくなったのですが、居住用のものについては、その損失のうち、ローンの残額がある場合、特別に認められるものです。
２．まず、取得費は、買ったときの金額などから減価償却した残りの部分になります。損失額は、その取得費から売却額を差し引いたものになります。たとえば、３０００万円で買ったものが、減価償却すると１４００万円であるとします。売れた金額が、９００万円だとすると、５００万円の損失が出ます。その場合、ローン残高１０００万円との差額の１００万円が損益通算などを行える限度額になります。
３．贈与とみなされる親族間での金銭貸借は、実際に貸し借りがあるのに返済されていない場合なので、返済されておれば、贈与と認定されることもないでしょう。ただ、お金の出入りが第三者から見ても分かりやすいように、それぞれ銀行振込などにより明確にしておくとよいでしょう。その他のお金の出入りは、ローンの返済やマンションの売却金額なので容易に説明も可能です。

お礼

ご回答ありがとうございます。
２．はとても分かりやすかったです。調べてもピンとこなかったのですが、なんとなく分かってきました。
恐ろしいほど今のマンションが値下がりしているので、可能性があるかもしれません。

皆さんから教えていただいた内容からすると・・・
ローンは売却時まで繰上げ返済などせず残しておき、売却時に夫からお金を借りて一括返済をし、売ったお金ですぐ夫の口座に借りたお金を戻す。売却で売却損が出た場合は損益通算をし、翌年までに新居を購入する。売却益がでた場合は3000万円の特別控除が受けられる。

こんな感じでしょうか・・・？
もしかしたら、ローンを先に一括返済してしまったほうが、減税の効果よりお得なのかもしれませんが。。。
試算してみたいと思います。

補足

急に色々と忙しくなってしまい、締め切るのが遅くなってしまいました。
ご回答をくださった方々には改めて御礼申し上げます。
損益通算の件は、現在はローン残高が残っていなくてもできるようなことが書いてあるサイトがあったので、再度自分でもう一度詳しく調べてみたいと思います。
表題の贈与税の件は、返すめどが（現在のマンションの売却が）決まってから夫から一時的に借りれば問題ないのかなと思いました。お金の行き来をはっきりさせて、あとからちゃんと説明できるようにしておきたいと思います。

回答No.5

walkingdic

>他の方たちと解釈が違うようですね。
解釈も何も私の回答は税務署で聞いても同じですよ。確認してください。

この話とは別に、譲渡所得の課税についてもきちんと説明を受けたほうが良いでしょう。ご質問の場合は居住用財産の売却のようなので３０００万の特別控除があるから問題はないと思いますけど。まあそもそも取得価格の証明（売買契約書）が残っているのであれば大抵は特別控除を使うまでもなく譲渡所得はないと思いますけど。
（居住用財産の買い替えによる損益通算の特例は要件が厳しくなりローン残高以下の売却の場合のみ適用となったのでご質問の場合には適用されないでしょう）

お礼

たびたびご回答ありがとうございます。
失礼しました。No1と2のお二方と違うというだけで、ご回答いただいた内容が間違っているというつもりで言った訳ではありませんので・・・
譲渡所得について、ちょっと調べてみました。
3000万円の特別控除の適用要件にあてはまるようなので、とりあえず税金をはらう心配はなさそうですね。よかったですー。
ありがとうございました！

回答No.3

noname#184557

まず、イ）所有期間が５年を超える場合で、売却損が出る場合で、一定の要件に当てはまる場合、その損失を給与所得から控除し、控除しきれないときは、３年間繰り越して控除できる規定があります。
ロ）居住用資産の買換特例により、売却益がでても、買換資産を購入すれば、その売却益に税金がかからない制度もありますが、こちらは、所有期間などが１０年を超えないといけないので適用はないでしょう。
ハ）で、このイ)の規定は使わないと考えておられるのでしょうか。

お礼

ご回答ありがとうございます。
お礼と補足を一緒にさせてください。
所有期間は今のところ8年くらいなのでロ）は当てはまらないです。
ただ、売却損(益）の定義がよく分からず・・・すみません。
売却損＝ローン残高－売却金額　でしょうか？
もしそうなら、繰上げ返済などして、ローン残高を０にして（しばらく住んで？）売った場合は売却金額が全額売却益になってしまいますか・・・？
また、諸費用等は含まれないのでしょうか・・・？
(-_-;)うーん、すみません、新たな疑問がわいてきました。。。
正直、タックスアンサーなど見てもよく分かりませんでした・・・
表題と違う質問に発展しそうなので、もう少し自分なりに調べてから、分からなかったら質問したほうが良さそうですね。（でももしご存知でしたら教えてください。。。ほんとにすみません。）
今のところ、前のお二方の回答で、私が懸念していた譲渡税はかかるということは分かりました。
質問とは関係ありませんが・・・
姑が早くローンを返したほうがいい、と会うたびに言われるので早く何とかしようと思っていたのですが、もうちょっとよーく調べてからのほうが良さそうですね！

回答No.2

cool2006

１、前の方の言うとおり、これは明らかな贈与です。ちゃんと借用書を作って（確認日付を取るとよい）、お金の出し入れを通帳に明記して、それなりの利息を払ったことにすれば、短期であれば大丈夫かもしれません。

２、共有で不動産を取得する場合でも、マンションの譲渡損失があり、ローン残高があれば、他の所得との損益通算ができる可能性があります。その場合、措置法が一応１８年いっぱいになっているのでそれまでに譲渡し、三年以内に買い替えをする必要があります。

お礼

ご回答ありがとうございます。
借用書など、ちゃんと書面で残しておいたほうが良さそうですね。
譲渡損失についてはちょっと気になっていました。
ネットで調べてみたのですが、書いてあることが人によって違うようなので、また別途お聞きすることがあるかもしれませんが、どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.1

mukaiyama

１）この場合、贈与税は・・・

もらったほうに贈与税が発生します。基礎控除額 110万円を引き、さらに 65万円を引いて 30%掛けた額を納めることになります。
http://www.taxanser.nta.go.jp/4408.htm
夫婦間での居住用不動産の贈与に関する特例はありますが、質問者さんのようなホヤホヤの方には適用されません。
http://www.taxanser.nta.go.jp/4452.htm

２）もし、１）でかかるのであれば・・・

正式に借用証を取り交わし、市中金利並みの利息を支払い、確実に返済していくなら、贈与とはならないでしょう。
ただし、ご主人が受け取った利息は「利子所得」となり、給与所得と併せた総合課税の対象になります。

お礼

やっぱり贈与税はかかってしまうのですね・・・
「もらったほう」と言うのは、この場合妻側のみと考えられるのでしょうか？
それとも夫→妻→夫とお金が動くので、両方にかかってしまうのかが気になります。
どちらにせよ、贈与税がかかってしまうのであれば、正式に書面でお金の貸し借りをしたほうが良さそうですね。
「利子所得」というのは頭にありませんでした。これについても調べてみたいと思います。
ありがとうございました。