住宅ローン借り換えで銀行とトラブってます

質問

皆様どうか至急ご意見お願いいたします。
＜概要＞
住宅ローンの借り換え（公庫＆年金→Ｍ銀行の全期間固定金利）をＭ銀行に申し込みました。保証料含む諸費用など全てをローンに入れてもらい、最初に支払う金額をとにかく０にする様にお願いし、融資額を計算してもらいました。公庫＆年金への完済が明後日なのですが、なんと今日、「計算違いで、融資額が１５万円不足だったので、充当してほしい」という事になりました。おかしいと思いませんか？
銀行への対処方法を教えてください。

＜詳細、経緯＞
(1)初期の自己負担を０にする様、要望し、融資額２８００万、諸費用８０万の計２８８０万の借り入れとなりました。その時の話では、残金は２８００万には行かないし、諸費用も７０万くらいなので、２８８０万の借り入れで考えておけば、大丈夫。との事でした。

(2)公庫＆年金に１２／３０での完済手続きを自分でしました。（Ｍ銀行の指示）

(3)昨日、たまたま電話してみると、なんと、年金の残額と公庫の残額を足したものが、２８００万を超え、２８２１万になるので、差額の２１万を用意してくれないか？という事になりました。

(6)「それはおかしいでしょ？」という事で、色々話してみると、
結局、Ｍ銀行の（２８８０万という金額の）計算ミス（見積もりミス）であり、諸費用等、再度計算させたところ、以下の様になってしまいました。
　・完済しなければならない額　２８２１万
　・借り換えに必要な諸費用　７４万
　・上記の合計　２８２１万＋７４万＝２８９５万
　・借り入れ額　２８８０
　・ですので、２８９５万－２８８０万＝１５万は初期負担。

かなり、文句をいい、「何とか解決方法を提示してくれ」と言っていますが、０回答。皆様、助言をぜひお願いいたします。

回答No.7

noname#35582 · ベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前住宅ローン（プロパー、公庫とも）を担当していたことがある者です。
長文になりますが失礼いたします。

公庫＆年金の窓口もＭ銀行だったのでしょうか？
それとも別の金融機関ですか？
どうも、別の金融機関ではないかと推察できるのですが…。
本来、公庫を含む他からの借り入れを「借り換え」で対応される場合、既借入先で作成していただいた「債務残高見込み」を持って借り換え先に相談に行くべきなのですが、それはされなかったのでしょうか？
それをされないと、残念ながらこのような間違いが起きる可能性があります。
特に、住公については、数年前（私が住宅ローンを担当していた頃）から、専用端末を使って処理をしており、他行扱い分については制限がありますので、正確な情報を把握できないのです（プロパーローンならば、基本的な考え方が同じなので、条件を間違いなく入力すればさほどの違いは出ません）。
ですから、公庫＆年金の既借り入れを、借り換え先に照会や計算をさせようと思っても無理なこともあるのです。

計算で違っていた額が21万円というところから判断して、私も12月分の返済額を返済済みで計算した場合と、未返済で計算した場合の違いではないかと思います。
12月分の公庫＆年金分の返済日はいつですか？
引き落としはされていますか？
もし、12月分の公庫＆年金分が引き落とされているにもかかわらず、これだけの差額が出たとすると、Ｍ銀行が借り換えの計算をするに当たって、何かの設定を間違えた－ということも考えられますが。

なお、融資の「増額実行」は、はっきり申し上げて大変難しいことなんです。
それに、公庫＆年金の全額繰上返済は、１ヵ月前までに届出をしなければなりませんから、今から繰上返済を１か月待って欲しい－というのは無理な話です。
ですから、緊急対応として、一番手っ取り早いのは、Ｍ銀行に別途、差額の「15万円」のローンを実行してもらうことですね。
最初に支払う金額がとにかく０になればよい－ということは、借入額が増えることには問題は感じない－ということですよね？

＃４さまへの補足について、横から失礼します。
こちらは、保証機関にもいた（勤務先から出向していました）立場としての意見ですが…。
銀行と保証機関は別の組織で、あちらこちらに払う「諸費用」を銀行が一旦まとめてお客様からお預かりします。
ですが、この費用を即座に保証機関や司法書士等に支払うことはない場合が殆どです（私の勤務先とその保証機関の場合もそうでした）。
保証機関などは翌月にまとめて請求し、金融機関側はその請求にしたがって支払う－というパターンが多いと思います。
この場合ですと、金融機関では「仮受金」というカンジで資金をプールしておくことになるのです（勘定科目の名称については金融機関により異なると思いますので、その違いについてはご了承ください）。
ですから、実際にお金が保証機関などに移っている訳ではないので、できないことはないと思いますが、ただ、会計上複雑な手続きを経ることになるので、金融機関はやりたがらないでしょうね。
これはあくまでも金融機関の内部事情なので、ご質問者さまが忖度する必要はないと思います。
こんな話を聞いた－とでも言って交渉されるのもいいかと思います。
でも、「手っ取り早い」という点では、別途15万円の融資を至急決済してもらい、明日に間に合わせることだと思います。

お礼

非常に丁寧にそして参考になるご意見ありがとうございました。
・公庫＆年金の窓口はＭ銀行ではありません。
・１２月分は引き落とされており、やはりミスであるとの事でした。
本日、銀行さんと話して、結局１５万初期負担する事にしました。増額も無理でしたが、銀行さんも誠心誠意、手を尽くしてくれたのがわかりましたので、年末ですし、早く決着させる事にしました。
ご意見ありがとうございました。

回答No.8

predater

＞(2)公庫＆年金に１２／３０での完済手続きを自分でしました。（Ｍ銀行の指示）

この時に公庫＆年金から最終返済額が提示されると思いますけど。
その辺は銀行に文句を言ったのでしょうか？

お礼

完済手続きの際には最終返済額は分かりませんでした。
公庫も年金も後日書類が送付され、最終返済額が分かりました。
本日、銀行さんと話して、結局１５万初期負担する事にしました。銀行さんも色々手を尽くしてくれた事を聞き、年末ですし、イザコザを抱えたまま年を越すのはイヤだったので、その様にしました。
ご意見ありがとうございました。

回答No.6

mahopie

想像ですが、恐らくミスの所在は当月（H17/12）分の返済額を折り込まないでいたのではないかと考えます。銀行担当者が「旧ローンの当月分を返済してから借換」で進めたのに対して、期限前返済を申し出した時点で当月返済ストップして借入元利を計算となったのではないかと考えます。

さて対応策ですが、今日・明日で解決することが必要なのでローン借入金額の増額の為には今日中に支店・窓口で金額増額の申込書を書いてローンの信用保証会社で決済を取ることに加えて、当該金額で団体生命保険の承認を取る必要があり、時間的には相当タイトになります。本日午前中に結論が出なければ実質的には無理、かつ銀行の担当者が自らのミス・確認不足を認めることが大前提。

明日の返済を優先するなら、自己資金で賄ってクリアする。（カードローンやクレジットカードのキャッシングででも対応する）

借換を来月に回せば、銀行が稟議した金額で収まることになりそうですが、その場合は旧ローンに当月分の返済を行うことと再度返済申し出をするといったことが可能かどうかということになります。ここで一つの疑問点としては、質問者は借換しない場合の今月のローン返済額を別途準備されていなかったのでしょうか？

精々１ケ月程度の資金繰り対応にしかならないが、保証料か（支店出入りの）司法書士への報酬支払等を一時的に留保してもらう。その１ケ月間で元本返済開始期間を２・３ケ月ずらせることで資金負担の修正を行う。（借入金額・金利という条件でないので借りた後で修正が可能な部分がある筈）

いずれにせよ銀行側では自らのミスは棚上げして、１５万円の余裕もないローン先として以降管理されることになりそうです。多くの場合はこういったケースでは預金者・借入者側が不本意ながら譲歩することで決着させることになるのでしょう。永い付き合いの最初でついたケチ・不信感の解消はなかなか拭えないので心中はお察しします。

お礼

mahopie様。当月分は差し引かれており、やはり銀行側の間違いという事でした。いただいたご意見も色々考察しましたが、結局
こちらが譲歩する形（１５万払う）にいたしました。
銀行さんも誠心誠意、手を尽くしてくれたのがわかりましたので、年末ですし、早く決着させる事にしました。
ご意見ありがとうございました。

回答No.5

walkingdic

>「１５万増額して対処してほしい」旨、主張したのですが、今からでは難しいとの事でした。

それは正規の稟議をとうそうとすれば間に合わないでしょう。
支店長決裁をもらえば出来ますよ。

お礼

そうなんですか。
でも、年末ですし、事を大きくする気力もなくなってきてしまいましたので、こちらが譲歩する事にしました。
ご意見ありがとうございました。

回答No.4

lonlydad

問題を切り分けて考えたらよろしいかと思います。
１。まず、M銀行の計算ミスはあくまでも「見積もり」の結果です。金融機関の借り換えに関する計算の根拠は「お手元の、現在借り入れている金融機関より発行された返済明細」です。見積もりの根拠としては直近の引き落とし後の「元本残高」と、一活返済するにあたり発生する金融機関の平月支払い分の残高に対して発生する「経過利息（次月の金利として含まれています）」と、、「ボーナス返済（ボーナスは半年に一度しか返済を受けないため、支払いを待っている間「逆ざや」としての金利が発生しているのです）の「経過利息」が「最低限」必要です。
また、借入先によっては元本に対する「手数料」を設定している場合があり、その場合当然借り換えの対象元本としては不足する訳です。

２.今回の件についていえば
　既借入先に返済期日を明示しているのですから、期日を過ぎて返済した場合、あなたにいわれのないペナルティがつく可能性があります。
もし可能ならば、、新しい借入先に対して支払う「保証料」から不足分を充当してもらうのが良いのでしょうか。本来「信用保証会社」と「銀行」は別会社ですから先方がこの条件をのむ必要はない訳ですが、道義上の責任を追及して交渉にあたられるのがよろしいと思われます。
ご参考になれば。。

補足

lonlydad様。大変参考になるご意見ありがとうございます。

１についてですが、それにしても２１万もの見積もりミスってどうなんですか？ちょっとひどすぎると思うのですが？

２について非常に興味があるのですが、ちょっと理解しきれていませんので教えてください。言われている事は、「完済期日には事情はどうあれ確実に完済させないと、自分が損をするよ。」という事で、その一つの方法として、自分自身が充当するのではなく、諸費用として上がっている８０万（の中に含まれる保証料）から支払ってくれ。という交渉もできるよ。という事でしょうか？

すみませんが、宜しくお願いいたします

回答No.3

noname#15038

ちょっと話がよく見えないのですが・・・
間違ってたらごめんなさいね。

公庫＋年金の残額が2800万というのは、Ｍ銀行が計算
したものなのですか？
どうしてあなたの残債をＭ銀行に計算してもらうのでしょうか？
その辺がすみません、私が理解していないのかもしれませんが、なんか違うと思うのですが。

借り換えする場合、自分の残高は自分で計算して、借り換え先の銀行に申告するものだと思いますけど。
つまり、公庫と年金の残高は公庫と年金に問い合わせて
正確な額を調べておき、それはそれで完済手続きをしますね。そしてＭ銀行に「○○円貸してください」と申告して、それにかかる諸費用を計算してもらい、Ｍ銀行に融資してもらう、という段取りだと思うのですが。

公庫と年金での残高は公庫と年金に問い合わせないと正確な数字は出ないと思いますよ。Ｍ銀行があなたの残高など知る筋合いはないと思います。
最初から公庫と年金に問い合わせていれば2821万という残高を提示され、それを持ってＭ銀行に借り換えの手続きをできたのではないですか。
もともと2800万という残高は、誰が言い出したのですか。
Ｍ銀行なのですか。Ｍ銀行が見積もったにしても、借入する本人がそれを承知してしまったのならば、これは質問者さまの落ち度であると思います。
もう2880万の貸付をあなた自身が依頼しているのですから、それ以上の貸しつけは明後日までには降りないと思います。

私ならば、こういう場合は自分のミスなので自分の貯金から15万出すか、貯金がなければ親類や友人か銀行の自動融資などに借りるかします。だって仕方ないですもん。

お礼

Ｍ銀行が計算したものです。
返済計画表を持って借り換えの相談に行くと、
そこからどれくらいメリットが出るか書面にしてくれ、
後は、指示通りにしました。
助言いただいた段取りでやられる方もいるのかも知れませんが、
それだと、1ヶ月以内で処理が終わりませんので、見積もり額にて処理を進めると同時に完済手続きを平行でするのが普通の様です。
ご意見ありがとうございました。

回答No.2

walkingdic

それは単純な話しで融資額を１５万増額して対処してくれと言うだけです。
銀行側のミスなので、もしこの話しがこじれてこちらに損害が出ればそれは銀行に損害賠償責任が発生します。

担当者としては始末書物なのでなるべく穏便にしたいから１５万出して欲しいと言うかもしれませんが、当初の自己資金０での借換を了承したのは銀行ですからね。

さすがにその１５万を銀行負担には出来ないでしょう。（可能性が０とは言いませんが限りなく０に近い。それだとご質問者が不当利得を得ることになるので。）

お礼

「１５万増額して対処してほしい」旨、主張したのですが、
今からでは難しいとの事でした。
これができればいいんですけど、完済が明後日12/30なので、
それも影響しているんだと思います。
ご意見、参考になりました。ありごうございました。

回答No.1

soda--soda

銀行員も人間ですので間違いはあると思います。
なんだかんだもめて時間を浪費するより１５万円払った方が安くつくのではないでしょうか。白紙に戻すのも・・・・・

お礼

ん～。そうなんですかね。
確かにさっさと片付けて終わりにしたいのですが、
１５万って私にとっては大きいんですよね。
ありがとうございます。