賃貸トラブル。。その３

質問

不動産会社は仲介のみで管理はしていません。ただ、大家に弁護士を紹介したのは不動産屋のようです。
告訴状に何度も催促したと書いてありましたが一度大家（おばあさん）が『農協が言って来たよ。家賃を半年ためてるのによく営業できるね。』といいに来ました。それまでは何もないのでまさか溜ってるとは思ってなかったようです。友人の家賃をほかのローンに当てていたらしいです。だから農協から言って来たのかな？
でもなぜ半年滞納が２年滞納に増えたのか謎です。
確かに、この不景気で家賃が滞る事はあって、２ヶ月分まとめて支払いしてたりもしていたそうです。
農協側にしてももローンの滞りを２年分も放っておくのですか？
法律に詳しくないので、ここへの書き方もどう書いていいのか良く分からないですみません。
補足求められたら書き込みますので相談にのって下さい。長文ですがよろしくお願いします。

関連ＵＲＬ：
http://www.okweb.ne.jp/kotaeru.php3?q=171525
http://www.okweb.ne.jp/kotaeru.php3?q=171526

回答No.4

susyi0327

ＮＯ，５の補足回答です。
　・原則として答弁書には訴状に対する反論を記載します。そのため大家側の弁護士は少なくとも答弁書に記載されたことについては反論するのですが、反論しないと言う事は答弁書に対する反論について確定付ける証拠がないためでしょう。
　・示談とはいえ内容的には大家側の言い分を全面的に受け入れるものなので、事実上の敗訴になります。たしかに、農協の件等を持ち出せば示談決裂になるでしょうが、大家側に和解においても全額請求を求める根拠として家賃帳の疑問点についての回答を求めていくのは手段の一つです。
　・確かに、内容証明郵便の発送がなければ訴訟できないということはありません。しかし、催促したと言い張る大家側にとっては内容証明郵便があれば証拠になるのですが。あと、家賃帳は日付と金額だけを記したものだそうですが、これを未払いの証拠とするには少しお粗末です。これでは訴訟に備えて作成したと思われても不思議ではないです。これが唯一の未払いの証拠とするならば、家賃帳に記入するのはpyonX2さんのお友達の目の前で行うのか？行うならpyonX2さんのお友達側がこれを証拠として提出するように大家側に求めるのに、求めないということはpyonX2さんのお友達はその存在すら知らないのではないかと追及できますし、行わないならそれを証拠とする根拠の提示を求めるべきです。
　・裁判をどのように進めていくかは弁護士によって違いますし、大家側の提出した証拠がどのようなものかわかりませんので一概に言えませんが、大家側の証拠というのもあまり確実性があるとは言えないもののようですので、その点を追及していくほうがいいと思えます。

お礼

アドバイスありがとうございます。
そうですね。和解と言う事だったのですが内容は相手の条件をそのまま鵜呑みにするもののようでした。
提示内容を飲むしかないと思い込んでいるようなのです。飲んでも条件的には敗訴ですよね。友達の担当弁護士さんは固いです。というのが確かに『こうしたら、ああしたら』というアドバイスは出来ないたちばなのかも知れないですが、アドバイスがないと私達では何ができるのか、少しでも条件を有利に運ぶ方法はないのか、が全く分かりません。友人に『どうしますか？』と聞くだけのようです。和解を受け入れない場合、最悪出て行く事になるかも知れないですよね。
どちらにしてもその場所でそのまま店を続けて行くつもりなのか、出て行って他に移るのか、にかかるんですね。
それは友人に決めてもらうしかないですね。。。。
このページを見せてから弁護士さんと話すようにアドバイスさせていただきます。ありがとうございました。

回答No.3

susyi0327

領収書等の支払ったという証拠がないため難しい裁判である事は事実ですが、手の打ちようがないこともないと思われます。

　(1)大家側が家賃を受領していないという証拠としているのが「家賃帳」なる物だそうですが、これは単に何月何日家賃を領収したと記す程度のものなのでしょうか？同一人物による筆跡という点よりも、追及すべき点はpyonX2さんのお友達が借りた当初から記入しており、かつ、受領印が押されているかです。普通大家側の帳面に押印すれば何がしかの控えを渡すでしょうし、それほど帳面付けするまめな人が２年もほったらかしにするとは考えられません。

　(2)pyonX2さんが家賃を納める際に預貯金から引き出したお金を納めていたのでしょうか？この場合でしたら毎月一定額が引き出されているというのが証拠になります。また、自営業なら確定申告の際に税務署に家賃分は経費として申告しているでしょうから申告書の控え等も参照すべきです。

　民事訴訟はどちらかの言い分に筋が通っていれば裁判官は筋の通っている方を真実に述べている者とします。裁判を打ち切ると言う事は大家側の陳述に筋が通っているようですが、大家が家賃を受け取っていないと言う証拠は何か、よく調べたら２年分家賃未払いがあるとした不動産会社の根拠は何か、通常、家賃請求訴訟に行くまでに鍵の変更・内容証明郵便による請求等順序があるのにいきなり裁判に持ち込んだ理由は何か、農協がおそらく毎月集金に来ているのに、回収できていないのがわかったのはいつか、また、今まで回収できていないのに放置していた理由は何か等がpyonX2さんのお友達側が大家に対して主張すべき点でしょう（おそらくpyonX2さんのお友達の弁護士さんはこれらについて追及されているとは思いますが）。

お礼

アドバイスありがとうございます。
弁護士さんは家賃帳の不振な点、家賃滞納がいきなり不動産屋で増えた理由、農協が集金に来てるのに回収できていないのが分かるのが何で遅れたのか。。等については追求していないようです。訴状に対しての答弁書（？）にこれらを書いたようですが相手の弁護士さんがこれについて何も言われなかったらしいです。
ですので無視されてるのでしょうか？
下にも書き込みましたが、示談の話があってるようです。和解勧告というのを裁判所が出したらしいです。農協を出したりするなら裁判を続ける事になるので示談を蹴って徹底的に戦う事になるんですよね。
家賃帳は簡単に日付けと金額が入ってる一覧表でした。内容証明等が来ていないのは問題にならないらしいです。これは弁護士さんによって解釈が違うのでしょうか。

回答No.2

patak

まず、賃貸の契約書はどうのようになっていますか？
2年の滞納、または、滞納金がある場合、それらを清算しない限り、契約更新はできません。契約更新が出来ている場合、滞納分はないということですので、契約書を提示してみてはどうでしょうか？相手側が2年分といっている期間の契約書が正当にある場合、相手の言い分が覆せる可能性があります。
また、大家に払ったという受取書があればいいのですが、
家賃帳がなく、後日作った家賃帳で証拠としてありますが、筆跡鑑定で大家の筆跡ではなく、すべて別の人の同一筆跡であれば証拠不十分としてあげることができると思います。あとは、相手側が証拠捏造の可能性がありますが、はじめは半年分滞納だったのが、2年分の滞納に変わった時点で、よほどお金が欲しいのではないかと思われます。多少不利な部分がありますが、2年滞納の内の半分は支払った形になっているので、何とか示談に持ち込む方向にもっていってはどうでしょうか？

お礼

アドバイスありがとうございます。
先日弁護士さんから示談の提示があった。と、今日聞きました。請求金額は変わっていませんでした（減っていない）。内容はただ月々におしなべて払うと言う事でした。今後一度でも間違いがあると直ちに出て行ってくれと言う条件もついていました。
そのかわりきちんと払っていれば今までどおり貸してもらえ、出て行かなくても良い。と言う事らしいです。
このまま裁判を続けるなら示談を一度蹴る事になりますよね？勇気がいります。どうしましょう。。
契約は1年ごとに自動更新です。ですので契約書は入居時のまんまです。

回答No.1

noname#8250

ご友人の賃貸借契約に関することなんですよね。話が込み入っているようですがご友人にも弁護士さんがついているようですからそちらに頼るのが一番かと思います。
第一当事者ではないあなたでは本当のところは分からないと思いますしね。(ご友人がうそをついていると言えなくもないから。)ところでご友人は帳簿はつけていらっしゃったのですか？「支払ったような気がする」では信用度としては低いでしょう。
ご友人を助けたいお気持ちは分かりますが当時しゃん出ないあなた様がここで法律問題を完全に解決する方法を得ようとするのは無理だと思います。
何度も申し上げますが弁護士さんがついているんですからその方に頼るのが一番だと思います。

お礼

弁護士さんはお願いしています。
法律の事は良く分からないので頼るしかありません。
何かできる事はやはりないのでしょうか。
アドバイスありがとうございました。