田から宅地への地目変更について

質問

田から宅地への地目変更の登記を申請する際に、必要な添付書類は「農業委員会の許可書」だと習ったのですが、個人的なことで実際に変更しようとすると、不動産屋から「宅地にするという証明のため、建築確認の書類を登記所に提出する必要がある」と言われました。
　実務の世界では、そのような書類が本当に必要なのでしょうか。

回答No.1

chesha-T · ベストアンサー

地目変更登記の際に添付する農地法の許可証は、
「農地を農地以外へ転用することにつき許可を得ている」ことの証明書であって、
「農地以外に地目を変更した」ことの証明書ではありません。

登記簿に表示する地目は、現在の、客観的な目で見た地目です。
所有者の個人的な意図（将来どう使うつもりなのか）は関係ありません。
宅地というのは、基本的には「建物の敷地」であり、
また更地の場合でも、すぐに建物を建てて使えるような状態、
つまり水道が引かれているような状況が必要です。
単に地ならしをしたような状態では宅地として認定されず、
「雑種地」となってしまいます。

実務として、農地を宅地に地目変更するタイミングとしては、
建物の表題登記をする時が多いように思われます。
これは、上記の基準を満たしていることが、
建物の登記の存在から容易に判断できるからです。
（登記申請を代理する土地家屋調査士の手間が少なくて済むため、
その分費用が少し安くなるからという理由もあるかもしれません）

上記のようなことから、
建物が建つ前に地目変更登記を申請しようとする場合、
土地の状況次第では、地目が宅地と認定されないかもしれません。
ただ、建築確認が下りてるような状況であるならば、
その認定もされやすくなるでしょう。
そういった意味で、その不動産屋は、
建築確認が必要だと言ったのではないでしょうか？

お礼

よくわかりました。ありがとうございます。
農業委員会の農地転用の許可が下りた田を買うのに、名義を変えるためには地目が田のままではできない…でも宅地にするには水道設備などをひかないといけない…などで？？？と思っていました。
疑問が解決しました。ありがとうございました。