家を買うって難しい・・・

質問

26坪の土地(古家付き)の購入を検討しています。
南西の角地で道路も広くとても気に入っているのですが、少し引っかかることがありますので、アドバイスお願いします。
☆はじめ、不動産仲介業者からかなり強気でハウスメーカー(鉄骨系坪単価60万）が指定されており、もともともう少し広い土地を希望していた私たちは、この広さなら３階建、と考えたとき、このメーカーだとかなりの金額になるために、考えた末一度お断りしました。
するとその家の東隣の家(22坪)がすぐにではないが、売却の意向があり、まとめて手に入る可能性があるのでとりあえずそのハウスメーカーとの契約金を100万上乗せして角の土地を押さえてその先は後々考えていこう、という話になりました。私たちも本来入居は来年か、再来年のほうが都合がいいし、とてもいい話に思えています。不動産仲介業者さんはとても良心的で信頼できる、と思っているのですが、何しろ相手はプロで、知識のない私たちです、ひょっとして裏があるのかな、とほんの少しの不安を感じています。聞けばその2つの土地の真ん中に浄化槽があり、私たちが先に契約しようとしている側は使用していないが、反対側ではまだ使用している、とのこと。これは、たいした問題でもないのでしょうか？
☆合わせて48坪になった場合予算的にそのハウスメーカーではきついということも伝えてあります。前向きに検討して欲しいとは言われています。鉄骨系ハウスメーカーで建てる場合と木造たとえばタ○ホームなどではまったく上物の価格って違ってきますよね？このページでも鉄骨で建てる方多いですけど、100年住める家って実際必要なんでしょうか？？安心に越したことはないけど、価格が2倍以上違ってくると悩みます。
この2点についてよろしくお願いいたします。

回答No.2

momoko3 · ベストアンサー

まず、浄化槽の問題は、大ありです。なぜなら、２６坪の敷地に建物を新築されるなら、その浄化槽を撤去する必要性が迫られたとき、希望の建物が建たない可能性があるからです。鉄骨系＝１００年という考えは、少し違っていて、今の住宅の構造でいえば、木造でも鉄骨でも強度的には１００年持つ可能性は十分にあります。一番大切なのは、その構造駆体がどの位置にあるかと言うことです。よくいう内断熱と外断熱といえばわかりやすいと思います。内断熱ですと、構造が、外に属しますので、結露等で、痛みが発生し、それに気づかないまま数年経過してしまう可能性があります。外断熱では、家の中なので、構造は外気に触れることはないので、数倍持つと言うことなのです。しかし、外断熱でも、断熱材が湿気を透すような素材であれば、内断熱と何ら変わりません。湿気を通さない素材を選択しているビルダーを選ぶのが一番簡単です。それと今の住宅はとても性能は上がっていますので、冬はとても快適ですが、夏はというと、以前の住宅よりはましですが、まだまだといっていいでしょう。住宅の周りの緑やすだれ等を最大限に使い真夏を乗り切る方法をアドバイスしてもらうのもいいと思います。もっともエアコンをつければ、すぐに湿度が下がるので、快適ですけど。できれば、エアコンに頼らない方法がいいですものね。値段は、坪５０万円～になると思います。基本的な性能を出すための最低限と考えてください。それ以上は、内装や外装の仕上げに何を使うかで決まります。ちなみにハウスメーカーの利益率は３５％～４０％です。地元で信頼のおける工務店では２０％～２５％位だと思います。デザインにもこだわって１００年飽きない家を作ってください。お勧めの住宅は、重量木骨の家＋アキレス外断熱を坪５１５０００円で建てられます。参考までに。

お礼

お礼が遅くなりましてすみません。大変勉強になりました。単に高断熱といっても構造が違うのですね。知りませんでした。私たちも単に安い住宅を買いたい、というわけではないのですが、無駄のないコストパフォーマンスを期待する、というか・・・デザインも大切ですが見た目がそんなに豪華でなくても実質にこだわりたい、良い家が安いに越したことはないと思ってしまうのです。。関西人らしいでしょうか・・・？じっくりと検討してみたいと思います。ありがとうございました。

回答No.5

noname#17334

>26坪の土地は角地ですので坪単価60万これは決定で、22のほうはおそらく50万（これはまだ未定）。
土地価格が1560万円＋１１００万円で2660万円　
ローンの上限と頭金から、住宅の坪単価はきまってきそうですね。

＞住宅メーカーはご説明いただいた中にあるアスベスト・・・の会社で坪60万です。
この会社は軽量鉄骨系の販売実績は長いです。建材メーカとしても著名。

＞そして比較検討しているタ○ホームの単価は坪25.8万。
おそらく関西系のパイパーローコスト木質プレハブ、量販店でしょうね。
普通、そんな単価で家などできまへん。
住宅というのは、建材３割輸送・仮設２割人工４割儲け１割の世界です。
坪単価２５．８万円の住宅は、一級建築士の私は決して買いたくない代物。
というか、それって、とにかく大きな敷地にそのままの設計で建てて
変更ゼロという値段でしょう？４０坪で１０００万円なんて信じられないです。
とにかく現場の加工手間を大幅に削って、外国人労働者を大量投入した
パネル工場で、何でもかんでも作りこんで、いっきに仕上げる。
出来方は、工事現場の仮設小屋なみなのでは？

モデルハウスだけでなく、実際に建てたおうちを見せていただきオーナの
声を聴いてみることをおすすめします。
まぁ、品格法はあるとはいえ、そういうふうに、オプションだらけの安値商売
で客をつるハウスビルダーは注意したほうがいいですよ。
・・・って見ないでもの言ってすみませんが。
ミサワホームや住友林業やパナホームとか見比べてください。
住宅設備など、使い込むと、差がはっきり出てきます。クーラー・食器洗浄器
などビルトイン機器などで、逆にボったくる業者もいますよ。
坪６０万円の軽鉄住宅はせいぜい４０年ですけど、坪２９万円の量販住宅は
内装ぺらぺらの経木みたいなはりものだらけ、住宅設備はセコイから
すぐみすぼらしくなるし、外壁は７年きざみで塗り替えないといけないし
窓周りの収まりが手抜きで壁に水が回ったり、サッシが痛んだりで
２０年もつかどうか心配ですね。
古家付き土地で売るから住宅は使い捨てという考え方もあるにはありますが
同じ金だすのなら、まっとうな住宅買われたほうが、いいと思います。
２８万の家って、広いばかりで出窓もなければ、バルコニーもない。
大きな箱って感じで、断熱材も不足しているから冬場寒そうです。

＞解体費用が100万ほどかかることなどは説明いただいています。
浄化槽の撤去、新設費用も忘れてはいけません。

建ぺい率は70％
けっこう低いですね・・というか建てこんだ地区なんですね。
４８坪で　一階を大きくとっても３０坪までいきますね。

＞両方が8ｍ道路に面しています。

いい敷地です。それなら４８坪でも狭いくらい。
一階に広めにつくって、二階に寝室。普通の家らしい間取りが
可能じゃないですか。ただし、敷地は少し盛り土するか
背の高い生垣でも植えて目隠しは必要ですが。

軽鉄だから坪単価が高いのではないです。
２5.8万円が異常価格です。

補足

再度ありがとうございます。この会社関西ではものすごくテレビCMしているので、有名だと思っていましたが、そうじゃないんですね!?平成14年度完工棟数西日本NO1だそうです。完全自由設計、注文住宅、耐震、耐風、維持管理対策、ホルムアルデヒド対策など5部門で最高等級取得、と大きくうたってるんですが・・・。ありえない価格ですよね。営業マンさんに安い理由を聞いたところもともと九州の建材メーカーが建築会社になったこと、不動産を全く手がけていないことから借金や無駄な経費がゼロであること、などをあげておられました。柱は4寸角、鉄筋入コンクリートベタ基礎・・・等安心構造をうたい文句にしています。yamadanaokakashiさんのご意見を参考にシビアにじっくり研究していきたいと心から思いました。本当に貴重なアドバイスどうもありがとうございました。

回答No.4

momomoll

何の知識もない状態で考えあぐねても不安が増す一方ではないでしょうか？

こう言ったことはプロに聞くのが一番安心かと思います。

お金はかかりますが『ウン千万の買い物の安心がこの程度で得られるなら』と言った程度の額です。
不安を抱えたままだったり、後で後悔したりしない為には安いものだと思いますよ。

参考URL：

http://www.inspect-tokyo.co.jp/index.html

お礼

お礼が遅くなりすみません。このような会社があること、初めて知りました。来週にも契約する予定ですが、じっくり話し100％納得できない場合プロに相談することも考えて見ます。ありがとうございました！

回答No.3

noname#19073

浄化槽が二つの土地にまたがって入っているということでしょうか？あなたが将来的にその二つの土地をまとめてでないと購入しないのでしたら、大した問題は無いでしょう。しかし、念の為現段階ではどのような取り決めになっているのかを確認された方が良いとは思います。所有区分・管理区分等を。また全体的な予算取りの中で、古屋や浄化槽を撤去するのでしたら相応の費用がかかりますので忘れずに。

100万上乗せするのは良いのですが、そのお金はどういうお金なのか詳細がわかりません。ハウスメーカーとの契約金とありますが、軽鉄だ木造だと言う前にあなたはもうそのメーカーと契約済みなのでは？また、東隣の敷地の交渉がまとまらない場合は返却されるのでしょうか？仮に交渉がまとまったとして、そのハウスメーカー以外で建築する事は可能なのでしょうか？そのあたりよく確認された方が良いと思います。

100年住める家というのは難しいですが、メーカー住宅はまあまあな品質の家を均一に作る能力があるという意味において、又は保証・アフターにおいて比較的安心感があるのだと思います。

もっとしっかりした安い工務店などがあるのでしたら、それでも問題無いと思いますよ。
それと、躯体が木造か軽量鉄骨かというだけでは善し悪しの判断は出来ません。説明すると長くなるので割愛しますが、住宅についてもう少しご研究された方が良いでしょう。

補足

ありがとうございました。お礼が遅くなってしまい、申し訳ありません。今日いただいたアドバイスを参考に浄化槽の所有区分、管理区分を明確にしていただき、撤去費用を売主に負担してもらうよう交渉してもらうことになりました。100万はおっしゃるとおり、そのメーカーとの契約金に充当します。隣の敷地がはっきりした後に他のメーカーに変える場合最悪その100万は捨てるという話で了解済みです。おっしゃるとおり、じっくりと住宅について勉強したいと再認識しました。本当にありがとうございました！

回答No.1

noname#17334

26坪の土地(古家付き)の購入を検討しています。

86m2ですよね。都内で坪100万円として２６００万円ですね。容積と立地次第で3000万円超える
かも。

＞南西の角地で道路も広くとても気に入っているのですが、
道路幅が４ｍ以上なら、敷地提供もないですし、車まわしも楽ですね。なにより隣家とのあきを
道路でかせげる。

＞少し引っかかることがありますので、アドバイスお願いします。
わかる範囲でなら。

＞☆はじめ、不動産仲介業者からかなり強気でハウスメーカー(鉄骨系坪単価60万）が
＞指定されており、

鉄骨系といってもいろいろありますが、多くは軽量鉄骨系フレファブ住宅です。アスベストで有名なク■タ
ダイ■ハウスなど、Ｃチャンと我々呼びますが、鉄板を曲げて整形したチャンネル在を組み合わせた鉄骨
いわゆる、Ｈ型鋼を用いる重量鉄骨とは、根本的に異なります。
そもそも住宅の積載加重は、オフィスの半分以下なので、骨組みも木造乃至は軽量鉄骨で十分。
木造に比べてシロアリには強いですが、腐食に対するの弱さは、さほどかわりはないです。
ことに窪地では、鉄骨系の骨組みの腐食の進展は早いもので木造の耐用年数とそれほどの差がないケース
もあります。
むしろ耐用年限は外壁の劣化、ジョイント、窓まわりからの雨水の回り込みによる錆、腐食、外壁財の劣化など
によってきまることも少なくないです。
旭■成のへー■ルハウスなどは、骨組みが軽量鉄骨で、外壁に軽量発泡コンクリートを使い、そのあたりを強化して
いますが、コストは高くデザインの制約も多く、一長一短があります。

＞もともともう少し広い土地を希望していた私たちは、この広さなら３階建、と考えたとき、

そりゃそうです。１５０％の容積があれば26坪なら　39坪とれますが、普通は、日影規制とかの影響で30坪とれるか
どうかというケースが多い。逆にけんぺ率が８０％以上ないと、日影や斜線で、3階を削られると思ったより面積が
少なくなります。

＞このメーカーだとかなりの金額になるために、考えた末一度お断りしました。
そうですか。

＞するとその家の東隣の家(22坪)がすぐにではないが、売却の意向があり、まとめて手に入る可能性があるので

土地が４８坪あったら、都市部の住宅なら立派なものですね。
坪100万円なら、4800万円。
もっと周辺部のお話なら坪70万円として、3660万円の土地ですね。

＞とりあえずそのハウスメーカーとの契約金を100万上乗せして角の土地を押さえてその先は後々考えていこう、
＞という話になりました。
建物面積を増やすという意味でしょうか。手付けを余計に払うという意味ですか？

＞私たちも本来入居は来年か、再来年のほうが都合がいいし、とてもいい話に思えています。

隣地が買えない場合契約は白紙撤回という契約条件にされておいたほうがいいですね。

＞不動産仲介業者さんはとても良心的で信頼できる、と思っているのですが、
土地の売主が直接ではないのですね。

＞何しろ相手はプロで、知識のない私たちです、ひょっとして裏があるのかな、とほんの少しの不安を感じています。
具体的な不安は何でしょう？

＞聞けばその2つの土地の真ん中に浄化槽があり、私たちが先に契約しようとしている側は使用していないが、
＞反対側ではまだ使用している、とのこと。これは、たいした問題でもないのでしょうか？

基本的に、その地区は、下水の生放流の地区ではないということです。浄化槽を2軒で共有しているという
ことでしょうか。
実際に敷地を合筆して、家を建てると、古い浄化槽の真上に建物が来ることも考えられます。
その場合、建屋とともに浄化槽も撤去も出てきます。

古屋付き土地の購入では、ことのほか撤去費用がかかるケースがあります。産廃処理分別処理の手間が
かさんで、平米あたり1万円～１．５万円というケースもあったりします。30坪なら、解体処分で100万円は
みておくべきでしょう。浄化槽の撤去でも数十万のコストはかかるし、新規の浄化層（これは小型で安いです）
もいります。

＞☆合わせて48坪になった場合予算的にそのハウスメーカーではきついということも伝えてあります。

伝えてあっても、相手はその気でいますよ。

＞前向きに検討して欲しいとは言われています。鉄骨系ハウスメーカーで建てる場合と木造たとえばタ○ホームなど
＞ではまったく上物の価格って違ってきますよね？

別に木造でも坪45万円でやるメーカもあれば75万円でやるところもあります。ピンキリです。
軽量鉄骨系でも55万円クラスでできるケースもあります。
コストは
(1)基礎の広さ　同じ面積なら二階建てより3階建ての基礎が狭いので安い
(2)建物形状のシンプルさ・・・箱に窓をつけただけというのが一番安い
(3)標準のままか特別注文設計か・・・企画の間取りなら部材の加工がなく歩留まりがよい
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ぶんだけ安いし、出窓をつけたり寸法変えたら高くなる。
敷地が広くなることで、規格品の間取りがはまるようになれば、安く上がる可能性も出ます。

＞このページでも鉄骨で建てる方多いですけど、100年住める家って実際必要なんでしょうか？？

それは、ビルの話です。軽量鉄骨はせいぜい35年程度で錆びて強度が落ちます。

＞安心に越したことはないけど、価格が2倍以上違ってくると悩みます。

そんなに違いません。木造坪40万円で軽鉄が80万円というのはないです。
渡辺篤史のＴＶに出てくる鉄骨造は、本物の重量鉄骨を使って、坪単価８８万円というのは
たまにありますが、あれは建築家にたのんで設計してもらったやつです。
ハウスメーカーがそんなの商品にだしても売れません。

補足

早速に詳しいご説明どうもありがとうございます。
こちらは大阪の郊外で都内とは全然事情が違うと思います。具体的な数字は色々いただいていて、26坪の土地は角地ですので坪単価60万これは決定で、22のほうはおそらく50万（これはまだ未定）。住宅メーカーはご説明いただいた中にあるアスベスト・・・の会社で坪60万です。そして比較検討しているタ○ホームの単価は坪25.8万。。解体費用が100万ほどかかることなどは説明いただいています。建ぺい率は70％両方が8ｍ道路に面しています。もう一度主人と熟読させていただいて考えます。取り急ぎお礼いたします