中古住宅購入か？賃貸住まいか？（長文）

銀行での借り入れは年収の3倍以内無理をしても4倍以内にしておかないと後がたいへんですよ。

投稿日時 - 2005-07-13 23:36:29

月々９万円返済、ボーナスなし。２３年（６０歳まで）返済ですと、ちょうど2000万円の借り入れが可能でしょう。

ただ、中古物件は築年数などでローンが組める物件が限られるので注意しなくてはなりません。

個人的な印象ですが、2000万円のローンは楽ではありませんが、かといって現状の生活からそれほど無理をしている借り入れではありません。今後の生活が大きく変わるわけではないとすると、ご主人の年齢から「実行する時」ではないかと思います。

自己資金を合わせて諸費用ともに合計2600万円の物件であれば、建坪40坪までのものであれば中古あるいは、地方都市であれば新築が可能と考えます。

しばらくしたら奥様がパートをするなど若干の融通はつくでしょうから、まあ全体的には「普通の住宅ローン」的です。

投稿日時 - 2005-07-13 11:24:59

■いろいろなご希望や条件があるでしょうが、現実的な計算をしてみます。

■月々９万円、ボーナス時には５万円の返済とします。
金利は少々甘いですが3.5％として、28年（ご主人が65歳）のローンとします。借りられる金額は2100万円で、返済が収入に占める割合は25％で上限ぎりぎりです。

■今の生活が維持できれば、自己資金と合わせて2700万円の物件であれば、なんとか可能というところです。

■これまで会社が負担していた住居費が8.5万円ということですので、その分を給料としてもらい、月々１７万円の返済は可能とすると借入可能額は28年で一挙に3800万円となります。合計4400万円の物件です。

■現実にはその間の3500−4000万円の物件ということになると、現実味が出てきます。首都圏を除いては新築一戸建てが可能でしょう。

■ただ、これは今後の生活・収入水準が現在のまま、ということが前提です。でも「将来が不安な状態」では、ローン計算も意味がないですね。

■地域によっては土地40坪・建物40坪の家に十分な資金ですが、どうでしょうか？

投稿日時 - 2005-07-12 18:12:24

＞間取りも分譲仕様なのかしら

外見は分譲みたいですが中は・・・市営住宅風です。
ご注意下さい（笑）
何回も参加させて頂きました。これで失礼致します。

投稿日時 - 2005-07-12 16:42:33

>「市の特優賃」ってなんでしょうか？
うまく説明できませんがＵＲＬ参照願います。
うちは特優賃とは知らずに物件の外見と、住所（人気のある学区だった）だけで決めたらたまたまそうだったんです。
収入によって家賃が決まります。共働きでは民間の賃貸マンションとあまり変わりませんが・・・トホホ

http://ocnsearch.goo.ne.jp/click.jsp?DEST=http://www.daiyukyo.com/html/w_toku_01.html&no=5

参考URL：http://ocnsearch.goo.ne.jp/click.jsp?DEST=http://www.daiyukyo.com/html/w_toku_01.html&no=5

投稿日時 - 2005-07-12 15:28:27

＞makimakiunさん。補足っというか・・・質問させてください。

＞今後お子さんの予定はありますか？
ありません。っていうか詳細を話すと長くなりますができないんです。

＞仮に４人家族になったと仮定して現在の賃貸住宅が手狭になったらまた新たな間取りの賃貸住宅を探されますか？
はい。もちろん。。。でも今の家も１部屋空いてるんです。
市の特優賃の中で３ＬＤＫで一番狭い、最低の所だそうですが。。。
子供が独立したら１まわり狭い所でもいいかな・・・

＞正直、私と違って土地があるのに・・・なんて思ってしまいます。それでも賃貸住宅にこだわりますか？
はい。もちろん。こちらは駐車場にして貸し出してアガリをもらってます。

投稿日時 - 2005-07-12 13:42:01

購入を希望されるのは一戸建ての住宅でしょうか。
私も賃貸か購入かで迷って、戸建中古住宅も検討した経緯がありますので、その経験を書かせていただきます。
参考程度に読んでください。

まず購入する物件の価格なんですが、これはこれからの生活設計をご自分で計算してみては如何でしょうか。
毎月の給与収入から、出費（食費光熱費などの生活費、育児費、保険代、車費用、そして住居費）を引いた残りが、貯金できる額になります。
それをご主人が仕事を辞められる年齢まで計算して、いくら貯金ができているでしょうか。
それと社会保険庁のＨＰで年金額の試算ができますので、これで65歳からもらえる年金はいくらか出してみてください。
ただしこれは現行の制度での試算なので、将来はもっと減額されることは予測できます。
質問者さまは自営業ということは、国民年金だけでしょうか。
多分、すごく少ない額になると思います。
この年金額と、先ほど出した貯金額が老後資金になります。
これで夫婦二人、暮らしていけるように、つまり今現在の住居費を決めるのです。

ちなみに我が家では年収600万で1500万のローンを組みましたが、これでもかなり苦しいです。（子供なし）

それから自営業ではローン審査はかなり厳しいとは聞きます。
ただそれは購入する物件の価格によりますね。
中古住宅はそれこそピンキリです。
お住まいの地域にもよりますが、安いところはすごく安いです。

ただ、買ってローンを支払い終えたら住居費はかからなくなる、ということはありません。
マンションだと購入してから維持費が意外なほどかかります。
一戸建て住宅には寿命があります。
運が良ければ、何10年も建替えも修繕もしないで保っているという住宅もあるようですが、買った物件がそれだとは限りません。
私が中古住宅を検討していた時に、「木造住宅は10年毎の修繕（100万くらい）をしても30年くらいで建替えをしなければならなくなることもある」という意見をたくさんもらい、それで購入を断念しました。
それならば新築で最初から質が良く耐久性のよい住宅を建てて、メンテナンス費用がかからないようにした方がいいかなと思ったのですが（建築技術も進歩しているので、そういう方法もあるらしいです）、これは予算が合わずに断念。

それでも我が家は一生賃貸で行くよりは購入した方が結果的に安くなるという結論が出て、中古マンションの購入をしました。
修繕費などを踏まえて、ご質問者さまの地域で相応の価格の物件があれば、検討されてもよいと思います。
ただ、「多少無理しても子供達に故郷を・・・」というお考えは理解できるのですが、やはり無理して生活がカツカツになってしまっては元も子もないです。
家を買うというのはとても大きな借金を背負うことなのですから、支払不能になれば売却しなければならなくなります。
私も一生住むことを前提に家を探していたのですが、借金を背負うということを考えなおしてみると、やはり家は「資産」という考え方に変わってきたのです。
お金に困った時に助けてくれるのが「不動産」という財産なのです。
だから負の財産になるような物件を買ってはいけません。
一戸建てならばせめて土地の価値だけでも見極めて購入された方がいいと思います。
それと頭金です。頭金を多く入れることが支払不能になった場合のリスクヘッジとなります。
参考になさってください。

投稿日時 - 2005-07-12 11:48:39

37才で家を持つべきと言うことは無いと思います。
特に中古住宅なら耐用年数が短いのであせることはないと思います。

子供のために家を・・・という方はいらっしゃいますが、子供は別に気にしないと思います。

少なくとも、子供の頭数が揃って、みんな小学校に行くようになってでいいでしょう。
来年から団塊の世代の退職が始まります。
この層が中古住宅を手放すので、中古不動産価格はどんどん下がるという予測もあります。

消費税は2007年から10%となるでしょうね。

金利は、景気が上昇しないと上がらないでしょう。

客観的に見て、焦らない方がいいと思います。
家を持ちたくなるタイミングは人生何度もあります。
その波をやりすごすとしばらく家を持ちたくはなくなると思います。

ローンに追われる人生をおくるくらいなら、ずっと賃貸のほうが楽しく過ごせると思います。
不動産価格が右肩上がりの時代ならいざ知らず、今は誰もが不動産を持つことが得な時代ではないのです。

投稿日時 - 2005-07-12 11:23:17

３６歳女です。主人は３７歳・子１人（７歳）です。
同じく主人は、両親が経営する会社に勤務。無借金。
うちは共働き・賃貸派です。

＞給料を上げてローン返済をする。（会社に負担がかかる）
給料を少々上げた位でなかなか無理。変動金利の商品などは大変な目にあいます。

＞学資保険１８歳満期で２００万には入っておりますが・・・
少ないです。子供１人でも１８歳時に実際もう少しお金がかかります。

＞将来の景況に影響されるし
この心配が精神的に一番大きいですね。

＞少し無理をしてでも子供たちに故郷（持ち家）を作ってあげたい
＞自分達が老いたときローン返済を終えて老後を過ごしたい
遺産争いの原因となり、知らない遠い親戚までもが出てくるおそれ有りです。
親の財産があると子供も働かなくなってしまいます。

＞低金利の今のうちが住宅購入のチャンスであり
＞夫の両親が住んでる家を建て替える。ローン負担が少なくなる
銀行のポスターにある低金利・住宅ローンはあくまで普通のサラリーマン向けで自営業や、会社員でも運送業の人には、また違う商品を勧められます。少し金利があがります。それでも審査にとおらない場合はノンバンクのローンを勧められ、知らぬ間に高金利になっていた、という話をよく聞きます。

うちも主人の親が持ち家（約５０坪）と会社（約１００坪）、そして主人＋私名義の土地（約７５坪）を持っています。
質問者様と似ている境遇なので回答させて頂きました。
今、家を買うと子供が独立して出て行った場合に広すぎて、たとえローンが終わっていても光熱費がかかりすぎます。私は年金生活になったら市営に入ろうと思ってます。今の貯蓄を「お金」で置いておき４０〜５０代になってからゆっくり考えてもいいのではないでしょうか？

投稿日時 - 2005-07-12 11:15:50

大きな買い物をする時はどなたでも色々と不安になるものだと思います。ご質問文を読んでも色々な要素（会社の経営状況・返済・低金利・消費税・子供の為・二世帯）などが多々あり、理解は出来ますがもう少し悩むポイントをシンプルにしないと、判断が付かないように思います。

あなたが書いたいくつかのポイントをもう少し整理することが結論を出す前の一つのステップだと思います。例えば消費税が上がる懸念や低金利のタイミングという部分に関しては大切ではありますが、あなた自身で調整したり解決出来る範囲の問題では無い為、とりあえず置いておくなどです。判断を下す上では優先順位をしっかり決めておかないと、全てを100％満たす形での解決というのは家づくりに限らず難しいと思います。

あとは例えば自分達が現在計画するとした場合に、どのような建物のプランや資金計画のプランが出来るのか？融資はどの程度まで受けられるのか？をあなたが希望する住宅メーカーや工務店と相談しながらシミュレーションしてもらうことで、リアルな検討が出来るかもしれないというのは有るかもしれません。

その程度までなら無料でやってくれる業者は多いとは思いますが、相手も営業なので売り込みは上手です。あくまでも一つの指針として、冷静さを忘れずに提案してもらうことがとても重要です。

投稿日時 - 2005-07-12 10:47:22