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道路拡張に伴う立ち退き補償について-その２-
bonnnouの回答
- bonnnou
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これは、交渉事全般の、心得ですが、用地交渉の第一歩は、「バカになり きり」、相手の考えをすべて、聞き出すことです。最初は、聞き上手からで す。 こちらは、何でも知っているとして、知っている事を披露してゆくより、 相手の主張考えを、すべて聞き、そのうえで、知っていること、市の担当が 述べたことの、疑問点・矛盾点を等々を確認してゆく交渉の方が良いと思われ ます。 まず、駐車場の問題です。 家の敷地内にあるものなら、当然、その面積も借地しているものとの解釈が できます。 しかし、家の敷地以外の箇所で借りているのなら、「借地権」補償の対象外 です。その土地の賃借契約の問題です。その契約に基づいて、解除するなり してください。近隣に同様な駐車場が実際にあるか否かは別として、新たな駐 車場を探せば、良いとからです。 借地権の割合を確定する事も、非常にデリケートな面をもっています。 １ 土地登記簿に借地権が記載（登記）されている場合 ２ 借地権登記はないが、建物登記がある場合 ３ 上記は無いが、借地権契約が当事者間で交わされて、「地代」を 支払っている場合 ４ 肉親・親類等の土地を、無料で使用している場合 特に、４あたりになると、貴方の側から、土地保有者に話をもってゆくと、 「借地権の割合は、０％」となる可能性が高いと思われます。 （相続対策で、１００％となったケースもありますが、これは、まれと 思われます。） さて、問題は、貴方のお母さん（貴方）とその土地の所有者の関係が、今後 の問題を左右すると思います。また、その土地の所有者が、理論的な思考ができ るのか。物わかりがよいのか等も問題となります。 これらを考慮し、土地所有者との話が有利に運べるのかを考えてみましょう。 貴方の側が不利であったり、物わかりが悪いひとなら、やはり、前裁きとして 市の担当者が、その人に「借地権に関する説明」を行う必要があると思います。 たとえ、そうでなくても、市の担当者は、上記、１～３の場合、内部において も、当該土地の取得の完了とする場合には、借地権をどうしたのか？が当然問題 となります。４の場合でも、分かる人が上司でいれば、当然問題となりますが。 当然、土地所有者のところへも、市の担当者はゆくのですから、借地権につい て、ちゃんと、説明しておいてくれと、告げておけばよいと思います。 鑑定の話ですが、こちらでは、借地権の価値割合に関する意見書として、２万 位～４万くらい（消費税別）の費用だったと思います。 これも、貴方としては、上記１～３の状態であるのなら、土地所有権に対する 補償費（土地買収代金）を知る権利はあります。 その説明（完全な土地代金は幾らなのか）を受ける権利はありますので、それ を求めてください。それが、分からなければ、具体的に土地所有者と交渉でき ませんとして、説明させれば良いと思います。 市の土地代金＝土地所有者に対する補償＋借地権に対する補償 土地の円満完全な所有権＝用益権（土地担保の価値）＋使用権＋α 裁判所の競売でも、土地だけの場合、建物存続のために、法定地上権が 発生するのと同じという説明かな？ 円満完全な土地代金（単価）は、どのようにして、定めたのか聞いてもくださ い。当該地域の土地を「宅地」・「商業地」・「田」等々に分類し、それぞれの 代表的な、平均的な土地の単価を求め、その土地に比べて、貴方の土地は、個 別の項目事に、幾ら劣っている、優れているとして、土地の単価を求めるの です。 その過程において、土地鑑定評価を取る必要はあります。市の単価の求め方が 適正であることの「担保」として・・・。 その意味において、市側が代表的な土地の鑑定評価をとっているので、その 土地に借地権が発生している場合の「意見書」であれば、２万（消費税別）位 の費用でしょうと説明しています。 また、いくつか、お教えしましたが、相手の主張・意見を完全に聞くまでは、 これらのことを、示さない方がいいですよ。 これを書きながら、少し疑問に思っている事があります。 貴方は、問題の建物を、母親のものとしていますが、その形態です。 私の話は、あくまで、一戸建ての建物がすべて貴方の側のものである事を念頭 において説明しています。念のために
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