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不動産業界って、、、

  • 暇なときにでも
  • 質問No.142360
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不動産会社に勤務している人いますかー?

不動産って定着率が悪いってよく聞きますけどなんでなんですか?
どんな裏事情があるのか興味津々!
稼ぎも良いって聞きますし、
賃貸不動産なら結構物件回転数が多い気がしますけど、、、。

やはり仕事がきついのでしょうか?
なんか気になったので、、、。
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回答 (全3件)

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レベル5

ベストアンサー率 0% (0/0)

私は以前、建売り専門業者・店舗専門仲介業者・賃貸、売買、建築等何でもこいの業者等で働いていたことがあります。賃貸専門の業者は基本的に借り主からの家賃の1ヶ月分の仲介手数料+貸し主からの広告代1ヶ月分(無い場合もあるし、逆に2ヶ月分の広告代をくれるところもある)が一戸仲介すると収入になるのです。ここで広告代というのは単なる名目で宅建業法をかいくぐるため(業法によれば借り主、貸し主双方からの仲介手数料は合算し ...続きを読む
私は以前、建売り専門業者・店舗専門仲介業者・賃貸、売買、建築等何でもこいの業者等で働いていたことがあります。賃貸専門の業者は基本的に借り主からの家賃の1ヶ月分の仲介手数料+貸し主からの広告代1ヶ月分(無い場合もあるし、逆に2ヶ月分の広告代をくれるところもある)が一戸仲介すると収入になるのです。ここで広告代というのは単なる名目で宅建業法をかいくぐるため(業法によれば借り主、貸し主双方からの仲介手数料は合算して家賃の一ヶ月分を越えてはならないと謳われている)の用語で不動産業界では当然のように行われています。バックと呼ばれています。例えば家賃10万円のマンションを仲介したとして借り主から10万円、貸し主からバック10万円合わせて20万円の収入が業者にもたらされるのですが、営業マンを雇って営業している場合3割ぐらいが営業マンの収入になると考えて営業マンは6万円の収入、月に5軒仲介したとしてやっと30万円の収入です。
客によって当たりはずれも多々あります。家賃3万円のアパートから家賃100万円の店舗のお客まで・・懇切丁寧に案内して決まらない場合、営業しなくとも勝手に決めてくれる上客、家賃100万円の物件が決まったと思って喜んでいたら流れた・・・・こんなことは多々あります。賃貸の営業も考えたもので、いかに効率よく契約を取るかで腐心しています。よく行われているのが、引きブツ、あてブツ、決めブツです。
客寄せのため間取りのわりに格安物件を見せ(これは契約するつもりはハナからない)次にあなたの条件、予算ではこんなものですよと納得させるための物件を見せ最後に最初からの目的である物件で契約に持ち込む。これが賃貸業者の常套手口です。3軒見せて決めるのが優秀な営業マンです。この優秀な営業マンに宅建免許の有無は全く関係無いです。私の知ってる限り宅建免許を持っていない営業マンの方が優秀でした。あと賃貸は転勤、進学シーズンの3月が特に忙しいですね。ただ売買専門業者に較べるとまだ比較的安定した収入が確保できると考えてよいと思います。売買はこれはもうバクチの世界、私は大阪が地元でしたので結構坪単価が高いので100坪を越える売買になると億の金が動きましたから一件決まるとしばらく食いはぐれがないという感じですね。売り手、買い手から双方3%+6万円の手数料が業法で決められていて仮に一億円の物件、売り主、買い主、直につないだ場合(こんなことはめったにありませんが・・)306万円ずつ合わせて612万の手数料が入るわけです。売買の業者の場合、個々の営業マンは会社に属しているけどもフルコミッションの場合が多いんです。だいたい40%が自分の取り分ですので、612万円の手数料収入の場合、244.8万円が収入ということになります。売買の場合千三つというぐらい滅多に取引がないのでその一回の取引でいかに利益をあげようかと血眼になっているのが営業マンですので244.8万の収入では納得しません。その場合、中間省略という手法を使って利益増を謀ります。
例えば、仮にここに売り主が早く手放して現金に換えたい坪単価100万円の土地が、100坪あったとします。単純に考えれば、1億円です。たまたま買いたいという人が現れた場合、営業マンは知恵を絞ります。予算はどれぐらいかまず聞き出します。価格はあえていいません。理由はいくらでも言えます。「売り主は未だ売る気がないけれどもあなたが買う意思があるのであれば、わたしが交渉してあげますよ」ぐらいのことは平気でいうでしょう。「いくらぐらいなら出しても良いと考えられていますか?」ここで飼い主が「坪100万が上限で総額1億円です。」と答えたとします。営業マンは売り主の所に走ります。「少し興味もたれてる方がいるのですが、予算が坪90万、総額9000万円がつつ一杯らしいのです。よそで総額8000万でおさまる土地と今比較されてるのですが、如何なものでしょう?値引きに応じられますか?」と勝手な絵を描き、売り主を説得にかかります。売り主が早く現金に換えざるを得なく9000万円に応じたとします。それを確認した営業マンはこんど買い主側に走ります。「売り主さんが今のところ手放したくもないのだけれども坪110万なら売ってもよいとおっしゃっています。総額1億1千万です。」仮に売り主が結構気に入りそれで買いましょうということになれば、中間登記省略という手法を使って営業マン自身が売り主から9000万円でその土地を買い、売り主に1億1千万円で売るという芸当を使って間の2千万円を自分の利益にするのです。もちろん3%+6万の手数料は当然とります。このようにうまくいくのはごくまれですが、バブル華やかりし頃はこれがあたりまえでしたよ。当時、一ヶ月の収入が1億を越えたという営業マン結構いました。給料日に大きなバッグを持参しなければいけないとよく聞かされた物です。10億~越える取引になると売り手側、買い手側双方とも利益の配分を適性に確保するため相手側がヤクザを出してきた場合、こちらも対抗上ヤクザを出すみたいな世界です。100億円超えるような取引になると人が1人死んでもおかしくないというような業界ですね。現在は銀行の貸し渋りで企業も設備投資も出来えず、個人においても住宅ローンが組めない状態が続いているので不動産業界はさっぱりのはずです。
まあ適当に経験したことを述べましたが、ハッキリ言って不動産業界に身を置いている人はワルがとても多いと感じます。浮き沈みも激しいです。金額が大きいので麻痺してしまうのだと思います。一つの取引で宝くじに当たったような利益を手にする場合もあるのですから・・・その証拠に不動産の営業マンが家を買いたくとも銀行のローンが組めないという事実が如実に物語っています。
最後に仕事がきついのでしょうかとの質問ですが、仕事は、賃貸業者の場合そこそこあるでしょうが、売買専門でしたら車洗うことと飲みに行くのが仕事だとよく教えられたものです。肉体的には全く楽です。ただ、契約が取れない場合精神的に追いつめられることはあります。バブルも過去の記憶となった今、かつての営業マンはタクシーの運転手が多いそうです。道には詳しいですから・・・土地神話がくるのを待ちこがれていることでしょう!
お礼コメント
noname#3226

なんか凄い世界ですね、、。
ちょっと疑問に抱いただけなのですが
かなり丁寧に答えていただいてありがとうございます!
なんだか興味を持ってしまった自分がコワイ、、、。
投稿日時 - 2001-09-28 20:14:30
  • 回答No.2
レベル13

ベストアンサー率 31% (302/946)

販売仲介です~ ま、基本的に ・休みがとりづらい ・勤務時間が長い  そんなところだと思います。  うちの会社基本的に9:30~18:00というかたちになってますが、営業がそんな時間に業務をあがることはまずありません。  だいたい21:00くらいまで残業してることはざらです。  しかも、営業職だから残業はつきません。残業代の代わりに歩合って感じですからね。  うちの会社なんて営業の休み ...続きを読む
販売仲介です~
ま、基本的に
・休みがとりづらい
・勤務時間が長い
 そんなところだと思います。
 うちの会社基本的に9:30~18:00というかたちになってますが、営業がそんな時間に業務をあがることはまずありません。
 だいたい21:00くらいまで残業してることはざらです。
 しかも、営業職だから残業はつきません。残業代の代わりに歩合って感じですからね。

 うちの会社なんて営業の休みは…ほとんどないんじゃないかと思います。
 生活は朝起きて、出社して、仕事して、帰って、寝るって感じだそうですね。
 契約で歩合があったとしてもやってらんない…と営業は言っております。

 私は内勤ですので、比較的余裕ありますけどね。
お礼コメント
noname#3226

大変な仕事ですね、、、。
奥さんのコワイ亭主にはもってこいの仕事かも。

残業ってなにしてるんでしょうか?
お客さんは営業時間しかこないのでは、、、?
投稿日時 - 2001-09-28 20:19:46
  • 回答No.3
レベル13

ベストアンサー率 31% (302/946)

>残業ってなにしてるんでしょうか?  基本的に残業って概念はないですね。  お客さんの時間に合わせての営業ですから、物件の案内に出かけたり、案内の予約を取ったり、ステ看板を貼りに行ったり… >お客さんは営業時間しかこないのでは、、、?  来るのを待ってるんじゃ営業にならないんですよ。  まめに電話してお客さんを繋ぎとめて、お客さんの都合にあわせて物件案内する。  それが8時になろ ...続きを読む
>残業ってなにしてるんでしょうか?

 基本的に残業って概念はないですね。
 お客さんの時間に合わせての営業ですから、物件の案内に出かけたり、案内の予約を取ったり、ステ看板を貼りに行ったり…

>お客さんは営業時間しかこないのでは、、、?

 来るのを待ってるんじゃ営業にならないんですよ。
 まめに電話してお客さんを繋ぎとめて、お客さんの都合にあわせて物件案内する。
 それが8時になろうが9時になろうが…ってかんじです。

 そりゃ、すぐやめますわ
お礼コメント
noname#3226

ほえ~、大変なんですね。

でも、離職率の高い業種ってほかにもよく聞きますが、
それでも管理職や幹部の方たちって辞めずにのし上がっているんですよね。
それとも天下りとか出向程度なんですかねー?

みんな辞めてく企業でがんばった方が出世できたりして、、。
ライバルが減ってくんですもんね。
そーゆー問題じゃないですか。
投稿日時 - 2001-09-29 11:46:54
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